撰文者：顏炳立
現在的房市，正是典型的「有行無市」，也就是買氣不會好、價格又不會掉。實際地去了解交易狀況，買方多半出價謹慎，但賣方則持續對兩岸交流行情有所期待，故不願削價求售，多空立場導致對價格認知不同，是造成房市成交量快速萎縮的主因。
從320到520因政黨輪替而噴出的信心行情，讓房地產價格飆升10%。但隨著通膨上升、股市下跌，加上馬英九的「633」政見跳票風波，房市出現信心危機，演變至今，整個市況只有一句話可形容：「台北變冷、台中降霜、高雄結凍！」
但台灣房地產真會自此一蹶不振嗎？我並不那麼悲觀，因為台灣有「低利率」、「政策趨向開放」這兩大誘因，讓很多在大陸房市賺到錢的台資與外資虎視眈眈，準備大舉回台。
只不過，在海外資金登台之前，我們恐怕要先有心理準備，就是利率若一直維持在低檔，目前近乎停滯的買氣，將持續一至兩年之久。
現在的房市，正是典型的「有行無市」，也就是買氣不會好、價格又不會掉。實際地去了解交易狀況，買方多半出價謹慎，但賣方則持續對兩岸交流行情有所期待，故不願削價求售，多空立場導致對價格認知不同，是造成房市成交量快速萎縮的主因。
現階段，政府為預防金融風暴擴大，將盡量維持低利率的環境，對投資客來說，利率是最大成本，低利率將讓賣方不願輕易降價求售，而買方也因為大環境不佳，缺乏追價動機。買賣雙方完全不同的期待會讓市場陷入「僵滯期」，且要維持一至兩年左右。
「量」沒了，對開發商、房仲業者是莫大的挑戰。不過，要房價馬上出現全面崩盤，我認為，機會很低，籌碼要鬆動，起碼要等兩年。
現階段雖然買氣不振，但是精華區的高房價，在一、兩年內還不會鬆動，因為面對通膨壓力和金融局勢，政府在一年內不太可能再調高利率，否則會壓垮整個營建業以及房地產市場。只要在資金籌碼條件沒變下，就不會出現恐慌性賣壓，房價就會撐住。
老實說，台灣市場是被「自己」玩死的，明明是「Hang Ten」的品質，卻喊成「LV」的價格，台灣房地產市場一度已經沒有所謂的真正行情，現在房價看似往下調整，也不過就是從原本的喊過頭，調回合理價格，這種情況，房價不叫「跌」，只是「修正」而已。
未來，交屋供給量大的地區房價會再向下修正，例如台北市較外圍的木柵、內湖、南港等以及台北縣，修正幅度會最大。至於原來就備受矚目的商用不動產，今年以來表現不如預期，還能有表現的，就剩下收益型不動產與精華區土地，但大多還是會由財力雄厚的壽險資金接手。
房地產市場低迷，政府不斷祭出優惠房貸政策，但問題出在房價過高、購買力不足，政府不應該再支撐房價，因為如果房價下來，至少民眾心裡感覺會舒服點，也比較買得下手，對提振買氣和交易量也才有助益！（
house_smart@bwnet.com.tw）
小檔案_顏炳立
◎學歷：文化大學土地資源系畢
◎經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台 北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理
BUT.......
顏炳立：殘忍的低利率，房市難見底 2009-04-30 22:33
最近房地產市場買氣回溫，到底是『春江水暖鴨先知』或是『乍暖還寒鴨凍死』?
市場氣氛真是挑逗著自用型難耐想買的心！
開春之後，幾家知名仲介同業把委託的案件集體調降，刺激市場，而調降的幅度
也不過是8%，這個幅度夠嗎?到底是開價調降10%~20%，還是合理價往下調降10%?
對於房價是不是落底了，政府在此時降低利率，壓迫存款銀行的定存資金進入消
費市場；房地產市場悶久了也會開始有壓力，惟價格鬆動才可能有買氣，投資也
才會有機會，但是價格是否真的跌了?
房地產市場是價格決定一切，目前利率低檔，市場交易處於『買賣兩閒，善價而
沽』。對內而言，從2008 年到2009 年金融海嘯後的今天，錢的購買力變大了，
因為所有的東西都在降價，對外在來講，台幣貶值了，錢卻變小、不值錢了，悲
觀的人退出市場，而樂觀的人在等待市場。不動產市場當價格修正到合理價時依
然無法吸引買盤時，這已經不是市場價格問題，而是信心的問題，然而台灣的房
地產市場，價格仍停留在對未來充滿樂觀的期待，尚未達到全面的崩跌，那就沒
有所謂的谷底。
谷底的定義是什麼，當不動產價格跌到沒有人願意賣、有人願意買，價格就止跌
了那就是谷底；當市區的房價漲到一屋難求、而郊區也漲過市區的中古屋價值
時，市場就過熱、房價也過高了。例如淡水、林口、三峽房價居然可以賣到比台
北市區都還高的價格，這時投資大眾要有警覺性，因為，不景氣要靠低價打開市
場，靠低價增加成交率，但投資仍必須對地段有所選擇，而非價低就可以買，不
景氣仍有要買房地產的人，只是價格與地點對不對的問題。
帶動市場成交最有效方法就是降價，怎麼賣?很簡單就是降價求售、吸引購買力，
而房地產該怎麼買?就是尋找合理的價格，目前市場上-『樂觀者追、保守者等、
專業者挑』。過去的市場，從追價的買盤一直到失望的賣壓，房地產投資者從獲
利的喜悅已轉變成擁有的壓力，只是壓力還沒到臨界點，以市場下滑的趨勢來
看，今天賣出的低價也許就是明天的高價；但市場真的跌價了嗎？是否修正的幅
度已經到可以進場了？假設今天房地產沒有看到恐慌性的殺盤，又如何見底，房
價賣出壓力未到又怎麼叫作見底。
房價觸底，市場會出現5大徵兆：
1. 當出現建商倒閉而非一般企業倒閉，且倒掉家數變多時。
2. 當投資客被斷頭。
3. 當郊區的法拍屋逐漸增加時。
4. 當市區的法拍屋，拍定價由三拍變特拍，變成銀行來承受時。
5. 當滿街的房子從租變成售。
房地產的勢一往下就不會立刻上，民眾其實不要輕言去摸底，租賃市場不好的時
候應該忍痛降價留住承租戶，直到租賃市場轉佳，這就是最好的應變策略，而在
目前市況往下走時，準備好現金再等待時機出手，若政策利多釋放，在這個時候
到底是屬於利多還是陷阱，或者止痛葯，恐怕是這時候必須要思考的。
有一次搭電梯碰到一位民眾隨口問我，現在可不可以買屋了，我回答時機還沒有
到，價格還沒見底，但是價格有往下修正的徵兆，今年有可能到年底走的都是價
格修正年；假設吳興街的房子原本租金二萬元，現在面臨租客要求降租到一萬
六，我的建議很簡單，即留住原來的承租戶，因為目前市況不好，堅持二萬元時
會使房子空置至少三個月至半年，因為市場上並非每個人都有能力付租二萬元，
即便是一般普通市民，他也會在省吃儉用中尋找更低的房租。
現在的市場利率走低，這是『房市低迷而非房價低迷』，房價還是處於高檔，而
房地產市場的變化對高價擁有者是悲觀的，對低價者來講可以好恃以待，套句聖
嚴法師的話『虛空有盡，我願無窮』，『心量要大，自我要小』，有時覺得人定勝
天，當市場在改變的時候，房地產擁有者要勇敢地去面對它，處理它，這樣才能
免於套牢的恐懼與壓力，而不是想要去摸底。
至於，要學習在不動產市場中成為「鴨先知」之前，必須得先學會避免「鴨凍死」。
對接下來的台灣房市而言，兩岸關係將引爆，對商用不動產市場為「鴨先知」，
但住宅市場恐成為「鴨凍死」！
顏炳立：「一旦賣掉 就買不回來」
2009/07/01
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
政府正式鬆綁陸資來台購買不動產，市場熱哄哄，戴德梁行總經理顏炳立說，現在是住市區民眾賣房脫手的好時機，但他建議最好不要賣，因為以後可能再也回不到市區。
很多人期待政策一開放，陸資隨即「蜂擁而至」，顏炳立不以為然，他認為陸資來台需要一定程序和時間，最快也要第四季才會浮現，但一定會來。原因是對陸資而言，在台灣擁有一棟房地產，太具炫耀性了，就像20年前台商在大陸買房一樣。
他說，這幾個星期來，找他物色標的的陸資，就有一、二十個，遑論市場上那麼多仲介業者。就他接觸，陸資現在都是「擁有，勝過價值判斷」，他們只求擁有，價格則是其次。
開放陸資來台投資、購買房地產，對經濟有幫助，但顏炳立認為，擴大貧富差距、帶動房價上漲，也難以避免。現在是市區中產階級屋主賣屋的好時機，因為可以賣到好價錢，一間原本一坪50萬元的標的，要價一坪70萬元，陸資也可能會接手。
問題是依規定等個三年，如果想再買回來，陸資也一定會把價格加上去，那時就要花更大的代價，如果實質所得沒有增加，可能就回不了市區了。
易而安不動產顧問張欣民也認為開放陸資購買不動產，將把北市房價推向國際化，市中心房價將愈飆愈高，一般民眾勢必更難在市區購屋，不過，這種情況得視大陸相對開放情況，他認為中長期才會發生。
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