房屋交易報稅完全手冊 給你好看！
‧陳芝慧 2005/05/26
因購屋、售屋、出租屋或承租屋行為等，可申報、符合減稅之規定及需檢附證明較為繁複，提醒還未報稅的納稅義務人，要儘快再仔細研究一下適合自己的節稅方法，最好趁最後一個週末期間找齊相關憑證，然後在規定期限前完成申報手續。
93年度綜合所得稅申報至5月31日為止，但財政部統計顯示，儘管距離報稅截止不到一週，僅約三成已完成申報。
綜合所得稅的各類申報項目之中，和不動產交易相關而可能產生的稅務，大致可以分為以下各類：
一、售屋相關：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額
二、購屋相關：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額
三、出租屋相關：房屋租賃收入
四、承租屋相關：房屋租金支出
★ 屋主節稅高招─財產交易所得與財產交易損失
就售屋者而言，最單純的情況是因為售屋產生所得，而最簡單的申報方法，則是以房屋評定現值的固定比率計算出售屋所得。舉例來說，屋主王先生於93年度在基隆市售出一棟房屋，該房屋現值為174,600元，依財政部公告出售基隆市房屋財產交易所得標準為13%，因此王先生在申報所得時需填寫財產交易所得為22,698元。
但是，如果王先生以出售房屋的實際價格減去取得及移轉成本，而計算出的財產交易所得較低，此時，若能提供相關證明文件，也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂取得成本包括取得房屋的價金、購屋的費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)、房貸利息、裝潢或修繕費，而移轉成本則包括仲介費及廣告費等。
若屋主是以低價賠售，即為財產交易損失，可列報財產交易損失特別扣除額；而每年度的扣除額，以不超過當年度申報的財產交易所得為限，即當年度的財產交易是可以不用被課稅的。但如果當年度無財產交易所得可扣除，或扣除不足，可以在往後三年內申報財產交易所得時扣除。值得注意的是，屋主檢附證件中的價款收付證明，最好以匯款或支票支付為佳，因現金收款收付證明，將再多課千分之4的印花稅。
舉例來說，屋主張先生93年度有財產交易損失10萬元，也有財產交易所得7萬元，那麼93年度就可以先申報扣除損失7萬元，使財產交易所得為零，而另外的3萬元，則可以在94至96年中，有發生財產交易所得的年度中予以扣除。
★ 買方省稅妙招─善用自用住宅購屋借款利息扣除額
購屋買方通常可以扣除的項目是自用住宅購屋借款利息支出，每一申報戶以一間房屋為限。申報購屋借款利息時，必須先以當年度實際支出的房貸利息，減去儲蓄投資特別扣除額，以其餘額申報而且不能超過30萬元。
舉例來說，劉小姐在93年支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。
★ 一買一賣的報稅撇步─重購自用住宅扣抵稅額
民眾如果同時有購屋及售屋行為時，可把握以下幾個原則，檢視自己是否符合「重購自用住宅扣抵稅額」。第一、二間房屋皆符合自用住宅的條件；第二、重購的價格高於出售的價格；第三、兩間房屋產權登記的時間在二年以內；第四、二間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
舉例來說，小林於93年3月出售自用住宅房屋一棟，買進成本為540萬元(純房屋價格)，賣出價額為550萬元，應申報之財產交易所得為10萬元，再於93年12月以655萬元購買自用住宅房屋一棟。其93年度綜合所得總額(含財產交易所得10萬元)為81萬元，免稅額單身74,000元，扣除額為124,000元，其申報93年度綜合所得稅之重購自用住宅扣抵稅額為13,000元。(計算方式可參見換屋族如何報稅？文中有詳細說明。)
★ 租屋族、房東族亦各有申報項目
在外租屋或是住宿學校的租屋族，可享有一年最高12萬元租金支出列舉扣除額的優惠，所以只要全年租金支出超過標準扣除額(單身44,000元，夫妻合併67,000元)，則採列舉扣除額申報較節稅。不過，如欲提列房租支出時，最好先跟房東協議好，因為房東可能會因而衍生繳稅問題，進而調漲房租。(若去年自租屋族晉升為有殼族，可參見租金或購屋利息支出抵扣何者較節稅？ 一文有詳細說明。)
身為房東一族的納稅義務人，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用)來申報租賃所得；也可以逐項舉證損耗及費用(包括折舊、維修費、房屋稅、購屋利息支出等) 列報，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅。至於租屋的押金部分，應按照年息1%之利率計算租賃收入。但房東若能確實證明該款項之用途，並已將運用所產生的所得申報，就可不將這部分列入租金收入。
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