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個人出售房地應如何核實計算財產交易所得

文/安和代書事務所 王彥琳代書

個人出售房地，如果可提供出售及買入時的相關成本證明,或是「國稅局可查得出售或買入的價格成本者」,都是應該要核實來計算財產交易所得的，自從實價登錄制度實施以來，因政府可明確掌握交易的價格，所以採用核實計算財產交易所得的個案將會成為主要的申報方式。又納稅人應如何計算財產交易所得？一般應可區分為二種情形：

１、【買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者】：這種情形應為實務上最為常見的，依據財政部83.1.26.台財稅第831581093號函及財政部101.8.3台財稅字第10100568250號解釋函令規定其計算方式，應由房地賣出總額再減去買入總額後，再行扣除相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等）後之餘額，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值總額及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易所得。簡單來說，就是以「總穫利」再按房地比計算出售房屋之財產交易所得。至於可扣除的必要費用，應以實際交易過程中所發生的為準，財政部函令中僅列舉幾項，實務上常見的應尚包含如履約保證的費用、印花稅、登記規費及裝修費用等。

此種方式因以往不動產在交易時，大多數皆未有區分土地及建物之買賣價格，故必須以此種方式來計算，相信往後的個案在簽定買賣契約時，將土地及建物款分別拆算其成交價格，亦會成為一種趨勢。

２、【如買進及賣出均有劃分房地之各別價格者】：此種情形因已有劃分房地各別價格，且土地部分已課徵土地增值稅就不再課徵所得稅了，故僅就賣出的建物價款與買入建物價款的差額，再行減去與建物相關必要費用，即為其財產交易所得。

至於裝修費用中如欲主張扣除，要特別注意的是，應取具裝潢業者所開立的發票，並且僅就不可移動部分的費用（例：天花板，地磚、管線）才可予以扣除，其他如購置沙發、廚具及系統櫃等，是不可以扣除的，所以日後房屋如有整修，務必請取具發票，並請業者載明其項目。

近來報載國稅局有可能會加強查稅，故只要是短期間內買賣或是總價高的案件，應以核實的方式來申報財產交易所得，如仍以房屋評定現值按核定的方式申報，如被查到除了須補稅還有被處罰的風險，必須謹慎小心為宜，且日後在出售房地前除了預估土地增值稅外，財產交易所得亦應先行預估，以便決定出售的價格。