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2004/9/7

距離土地增值稅減半徵收的最後期限，僅剩不到半年時間。由於下半年仍有土增稅減半及3,000億元優惠房貸利多，加上利率尚未大幅波動，對於換屋族而言，仍是前所未有的黃金時期。雖然許多準換屋族雖然心癢癢、也下定決心，但就是很難把計畫轉化成為實際行動。要怎樣換屋才能節稅又划算，永慶房仲網提供幾項必須掌握的關鍵步驟。

永慶房仲網表示，長期而言，換屋所需要的支出，包含一筆一次付出的龐大支出（如自備款、裝潢傢俱費用、各項稅款費用等），以及每個月所需繳納的房屋貸款本金及利息。除此之外，仍需支付家庭中的日常生活費用，以及急難時刻需動用的預備金等等。因此，在換屋之前，如能做好周詳的財務規劃，就能避免日後資金調度方面出現困難。

以下針對在換屋過程之中所必須留意的各步驟過程詳細說明，只要依照下列步驟，就可以做好專屬於你的換屋財務規劃。

步驟一：為舊屋估價
目前的住宅可以在市場賣多少錢？除了自行打聽之外，詢問房屋公司最近的成交行情，也是個方便直接的選擇。現在專業的房屋仲介公司，如永慶房仲集團，除了樂於提供免費的詢價服務，更是設立專業網站，上網比較您售屋附近的房屋，對你的財務估算，幫助很大。

步驟二：估算可負擔的房貸額度
每戶每月的房貸支出以不超過收入的30%-50%為宜。因此最好以最保守的薪資收入來計算，才不致於因為繳交房貸，而影響到全家人的生活品質。現在，比較專業的房地產網站，也有提供房貸額度試算的服務，民眾只要輸入幾個數字，網站就會清楚的將結果列出。

步驟三：評估各項稅務費用
土地增值稅、契稅、塗銷設定費等房屋交易過程中出現，必須繳付的稅費雖然繁瑣，但在替舊屋估價時，也要一併計算應繳稅費。一般來說，以小換大、市郊換市中心，基本上如果均為自住使用，可能適用重購退稅的機會也比較大，若是能夠事先仔細檢核，就有機會省下一筆可觀的成本。

步驟四：確認可支出額度
將你所有的各項資產，如股票基金等變現，統計可以動用的現金資產究竟有多少；同時詢問銀行，現今的房貸利率，便可以換算出未來每個月應繳的房貸金額。

步驟五：估量裝潢費用
新屋的裝潢設計、傢俱購置費用也是一筆支出，雖然傢俱可以沿用現有，或慢慢購置，但基本的新居裝潢費用仍須納入計算。

步驟六：填入表格試算
在考慮以上諸多面向之後，即可以就所考慮結果，開始填寫以下的財務規劃表。建議利用優惠房貸及土地增值稅減半二大利多的今年，積極執行換屋，將可以用最小的成本，完成換屋的人生大事。

換屋額度＝自備款額度＋房屋貸款額度

表格一　自備款額度估算表
項目 名稱 金額
1 資產總額＝售屋所得＋存款、債券、股票、基金等資產總合
2 應急資金＝資產總額的10%
3 預估之傢俱及裝潢費用
4 過戶之相關稅務費用(包括契稅、代書費、規費、印花稅、文件申請費等）、貸款火險保費
5 您的自備款額度＝資產總額－2、3、4項相關費用 自備款額度＝
資料來源：永慶房仲網

表格二　貸款額度估算表
項目 名稱 金額
1 家庭每月收入總額＝自身收入+配偶收入+其他收入
2 預估的房貸償付能力＝每月收入總額×1/3(最高不超過1/2)
3 每月之大樓、車位管理費
4 預估每月可支付的房貸＝2項－3項
資料來源：永慶房仲網

永慶房仲網指出，一般而言，購屋時可貸得的貸款約為房屋總價的七成。目前雖有多家行庫願意提高房貸成數，但由於各家銀行的貸款利率、償付年限等條件仍有不同，申貸前最好能夠多加比較，仔細詢問，尤其需將未來利率變動的風險也一併考慮在內。