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2010-03-28 22:16:14| 人氣777| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

机遇与挑战并存下的商业地产运作

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机遇与挑战并存下的商业地产运作

此文发于3月11日《壹报通》商业地产周刊

2010年,对于商业地产而言,可以说是机遇与挑战并存。机遇表现在两个方面:

首先,今年以来,政府诸多举措都表明,政府已经着力遏制高房价。在此背景下,住宅市场投资、投机将会受到极大地抑制。这样,在投资渠道并不丰富的中国市场,原本投资住宅的资金将会涌入商业地产市场。

其次,千亿保险资金入市将会给商业地产带来契机。从国际经验来看,商业物业是保险公司最为关注的房地产形态,首先商业物业针对企业等机构客户,一般体量规模较大,集中管理,出租和出售均是以栋或层为单位;而住宅市场则针对个人,更类似于零售市场且分散管理,对于资金量盘大的保险资金来说,投资商业物业更为适合。此外,与住宅市场不同,商业物业回报率较为稳定,年收益率在7%-8%之间,再加上回报周期长,这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。

对于商业地产而言,今年确实是一个千载难逢的机遇,可在此机遇的同时,也将面临极大挑战。近年来,中国房地产市场的火爆更多的是住宅市场,住宅价格在各地均现疯涨态势,住商倒挂现象随处可见。究其原因就在于,民众非理性的房屋消费观导致超前消费、过度消费现象在各地不断涌现。这样,大量的投机、投资及避险资金充斥住宅市场,这些资金在不断地推升房价的同时,也获得了高额的回报。

在住宅市场火爆的氛围下,商业地产项目必然会被冷落,开发商投资商业地产的热情也就相对弱很多,商业地产市场的竞争也就相对弱很多。而在目前的市场态势下,市场将出现颠覆性的变局。由于政府出台诸多旨在遏制高房价的政策,如大力发展保障房、紧缩二套房贷、严格开发商贷款等,必将在很大程度上改变市场预期,将在很大程度上打击开发商开发住宅项目的积极性,加之,目前政府出台的几乎所有政策都针对住宅市场。这样,将有很多开发商图谋转型,而转型的第一选择必然是进军商业地产领域,商业地产领域的竞争也就将变得更加激烈。

那么,在机遇与挑战并存的市场态势下,如何运作商业地产呢?

一、精心规划,打造优质项目。商业项目的成败首先取决于规划,因为只有独特的项目才能吸引投资者的眼球,从而激发投资者的投资热情。项目规划应遵循创新为先、复制为次的原则。很多企业想当然地认为,将先进地区的项目复制过来就能成功。此想法是万万要不得的,因为,任何一个项目的成功都是由多方面因素决定的。若我们所在城市的发展状况、目标客户的消费能力、运营团队的能力等因素与欲复制项目的相关因素相差甚远,则复制起来很难取得成功。

二、打造强有力的运营团队。商业地产成败的关键是运营,运营的成功与否决定终端消费者是否进场消费,也决定商家是否进场经营,商家是否进场决定投资者是否购买。可以用说商业地产的运营团队在开发商、投资者、商家、消费者之间起到纽带作用。故此,做商业地产的开发商一定要先考虑好专业经营团队的问题,建立一个懂管理,善经营,有责任心执行力强的团队。

台長: marco
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