2020-04-28 09:47:08| 人氣52| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
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大阪梅田以北地區地價上漲率顯眼

根據3月份公布的2020年公告地價(1月1日時點),關西地區商業地中的大阪北部地區(梅田)以北地區的上漲率令人刮目相看。受到北部地區辦公室供給不足影響,JR新大阪站附近正擴大建設辦公室,而千里新市鎮再次成為令人注目的居住地區。

 

離新大阪站徒歩5分鐘之地,以關西為根據地的不動產開發商SAMTY正在進行地上8層樓的辦公大樓工程,預定於今年秋季開幕,該公司表示,選擇此處是因為「新大阪站附近的租金正在上漲」,招募承租者的狀況也比預期更好。位於附近的新大阪第一生命大廈的上漲率為全日本第8名(38.2%),野村不動產也正在著手開發辦公大樓。

 

正是因為北部地區的辦公室不足,方帶來如此熱潮,根據三鬼商事看法,在泡沫經濟崩壞後,該地區的辦公室空室率於2019年12月時首度低於1%。北部地區占了關西上漲率前10名中的4處,而且到2022年為止都不會落成大型的新建辦公大樓,供給不足的壓迫感預料將會持續。

 

另一方面,距離梅田很近、租金又比梅田便宜的新大阪一帶的交通狀況也持續改善中,預定於2031年開幕的浪速筋線將可提升至關西國際機場的交通;長期來看,未來還可能會連通磁浮中央新幹線。根據不動產服務公司CBRE表示:「這一帶可能會是主要辦公地段中,上漲率僅次於梅田的地區」。

 

從新大阪搭乘地鐵往北邊15分鐘的千里中央站(豐中市)旁,百貨公司「千里阪急」附近的上漲率為41.3%,是日本全國第6名,比起2019年的29.9%,上漲幅度再次擴大,H2O RETAILING公司正在進行千里阪急等兩處商業設施的都市更新計畫。千里為日本首座大規模新市鎮,大阪府與都市再生機構(UR)持續進行重建,東急不動產等也持續進行公寓大廈開發案,2019年10月的居住人口已回復至10萬人。

 

另外,2023年度時,北大阪急行電鐵將會從千里中央延長至大阪府箕面市,2021年度時沿線會搬來大阪大學的新校區,可期待今後還會湧進更多人口。

 

可是,大多仰賴訪日遊客的大阪南部地區則呈現不同面貌。雖然住友商事心齋橋大廈上漲率44.9%為全日本第3名,但僅為特例,黑門市場附近等的漲幅開始縮小。不動產鑑定士真里谷和美指出:「從2019年後半開始,訪日外國遊客的需求開始鈍化」,認為因日韓關係惡化使得韓國遊客減少的影響相當嚴重。

 

而目前武漢肺炎的感染擴大趨勢更是嚴重一擊,根據大阪觀光局說法,2019年1~9月造訪大阪的外國人中,中國人與韓國人超過6成,但日本政府已從3月9日起執行從中韓兩國前來的入境管制。道頓堀某藥妝店的店長嘆氣表示:「最近的銷量比去年同期減少7成」。

 

提供不動產服務的仲量聯行(JLL)關西分公司說明:「3月初時曾聽取預定於南部地區展店的藥妝店說法,仍然維持原本預定於4月開幕的計畫」,但現在每日狀況都在變化,不能輕忽未來變化。

 

 

京都的旅館供給增加進入瓶頸

 

商業地地價上漲率全日本第2名的京都府中,最高的是擁有如祇園的花見小路與清水寺等、集中多處京都代表性觀光地的東山區,上漲率達到23.9%,京都府上漲率前5名都由此區包辦。

 

因旺盛的觀光需求,這幾年東山區持續進行旅館建設,2019年10月有「京都柏悅酒店」開幕,另有NTT都市開發與王子飯店活用清水小學舊址進行建設的旅館,也於3月下旬開幕。

 

然而與前一年相較漲幅已縮小了7.5%,出現地價上漲瓶頸。東山區前一年於關西上漲率前10名中佔了4處,但今年已降為零。不動產鑑定士村山健一認為:「住宿供給已趕上需求,平均住宿單價與住房率已轉為下降傾向,用地需求也隨著減緩」。

 

京都市內的不動產公司指出京都市中心的旅館供給也呈現過剩狀況:「關於新建設,已有某些金融機關暫停融資給住宿業者。目前每週約出現2、3件售出案件」。若武漢肺炎感染擴大使得觀光需求更為縮緊的話,地價的下壓力道也會更強。

 

但是,京都市將於2021年度開始實施住宿設施的無障礙基準,可能會因此減少簡易式住宿設施等低價旅館建設,村山健一認為:「有可能因進駐高等級旅館使得地價上漲」。

大阪梅田以北地區地價上漲率顯眼

 

大阪與京都住宅地因便利性呈現兩極化

 

【大阪】商業地連續7年、住宅地連續3年上漲。以大阪市與吹田市等北攝地區為主,交通便利地帶的住宅地持續上漲,但離開車站徒步範圍的話則轉為下跌,明顯出現兩極化。

 

【京都】雖然商業地已連續上漲7年,漲幅已縮小。京都市內的住宅地持續上漲。位於日本電產與村田製作所等的總公司附近,且在大阪市通勤圏內的長岡京市等則為上漲。另一方面,京都府北部則持續下跌。

 

(消息來源:日本經濟新聞)

新聞來源:大阪梅田以北地區地價上漲率顯眼

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