大崩價!全球跑車出清特賣 七夕送女孩這些東西就對了香港回歸20年台灣學到什麼 川普公布阿富汗規畫 神...
2009-11-11 07:30:23 | 人氣(8,529) | 回應(4) | 上一篇 | 下一篇

美國買房子的過程1

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最近...因為考慮買房子...

所以上網找了很多的資料....

看有沒有網友有相關類似的經驗...

發現,,,,是有很多有用的東西...但是...都不是很齊全或是我想要知道的部份對別人來說並不是個重要的地方,,,

所以沒有寫的很清楚...

所以..我才想我也要來寫一篇清楚的流程...希望對有些人有用可以做個參考...

首先,,我們今年因為也經歷過把蔣先生的媽媽名下的房子賣掉...

但是那畢竟是賣方..所以...很多買方的事情都不太清楚....

這次,,,我們是站在買方的立場看這件事...很多事都不一樣..但是...

因為有上次賣房子的經驗..所以..我至少有個概念流程到底是如何...

 

首先,,,我們以為像台灣想買房子一樣...先找個經紀人就好了啊..

看看房子,,,找到喜歡了再來談其他的...

不是.......

美國這裡...你第一步要先跟銀行的房貸部門談...

銀行裡會問過你所有的資料,收入等等..再去幫你查你的信用紀錄....

根據種種的幫你算出來..多少錢的房子是你可以負擔的....

結算出來之後....銀行會把相關的報告列印出來給你.....稱之為"proof of lander"

你要拿到這個之後...再去找經紀人跟經紀人談....

經紀人會根據銀行給你的proof of lander上,,你可以負擔的金額來幫你找房子...

所以....基本上,,,一開始就要去搞到這個proof of lander才行....

看網路上的文章,,,很多人說這個就要弄一個禮拜才下的來...

但是,,,我跟蔣先生還蠻幸運的...在跟銀行的對談當中....

銀行代表跟我們說,,,,如果電腦系統可以當場過的了的話,,,當場就可以列印下來給我們..

如果不行的話,,那只好郵寄給我們..就要3-5個工作天了......

結果,,我們是當場拿到.....

所以,,下一步就是衝去找經紀了啊.....

 

到了找經紀這一步,,,其實就沒有什麼特別好談的了...

就是不停的看房子,,,沒有什麼特別的地方...

比較跟台灣不一樣的是...美國這裡房子分很多型式....

house , condo , condex, colonial, single house, ranch, deplex, town house, apartmant............等等很多....

像我們不是在這裡長大..我本來還真的不知道到底每種之間有什麼不一樣...

但是在幾經詢問美國友人之下....

基本上,,,最主要是房子的造型還有大小不一樣.....

像一搬如果大一點的話..像house, condo, colonial等等這種的..

在賣的時候賣方一定要附冰箱,洗衣機跟烘衣機在裡面給你....

小一點的話像apartmant 這種的話只有一定要附冰箱給你....

因為有一些apartmant是整個社區不準你裝洗衣機跟烘衣機...

通常是每一棟在1樓會設一個洗衣室,,,你可以拿到1樓去跟大家一起共用,,,

或是美國的自助洗衣店也實在是很普遍...

但是,,我跟蔣先生都不喜歡跟不認識的人共用洗衣烘衣機....

所以,,如果可以的話我們是希望可以自己家裡就有...

所以,,我們是將目標鎖定在以2房為主但是可以有自己的洗烘衣機的小公寓....

 

總之,,看了一些之後....造型不喜歡的刪掉.....環境不喜歡的刪掉..

沒有洗烘衣機的再刪掉..,,,, 其實也沒有剩下多少選擇了...

最後,,,我們喜歡的一間是在3樓的邊間的一個公寓.....

 

好啦,,,,選定好了之後..再來就談到買房子的流程啦.....

首先,怎麼砍價是我在美國買房子我想學的一門課,

因為民風不同,,,像我也是為了這件事做了一些功課...

還跟台灣的朋友連絡,,請他們教授我如何砍價事宜,,該怎麼砍,,是個藝術...

因為你砍太多,,,對方直接拒絕你.....你砍太少,,好像又覺得是自己被騙的感覺...

大家幾乎都跟我說台灣的話,是從7.5折開始砍.....如果8折還不成交就不要買這個房子了..

但是,,我在網路上看到美國買房的經驗的話...

都是提到...如果自己喜歡的話,,,而且地點好學區好的...

大部份的美國人是不砍價,,而且還會出比賣家要求還高的價錢以求買到.....

( 我個人覺得,,我們這洲是鄉下,,,應該沒有這種地方,,,且,,,再加上現在景氣是如此的糟...)

也就是俗稱的buyer's market...就是賣的人多,,,買的人少....

所以我們應該很有講價的空間....

再加上我也跟我很多美國的朋友同事聊過天..美國人真正的建議都是...從砍5,000美元開始...

因為他們很實際...通常,,他們不會走像台灣那招,

砍很大再互相拉距..似乎我們中國人很喜歡享受這種砍價砍很大的感覺...^.^

總之...我就想說以之前賣蔣媽房子的經驗....

她當時名下的是condo,而且總價比我們想買的公寓價格高出一些..

但最後成交價也是被對方砍了1萬美金....

但是現在經濟更不景氣....所以,,我跟蔣先生也是決定先從1萬開始砍...

幸運的是...這位屋主可能趕著在下雪前搬去佛羅里達洲..

根據我們的經紀告訴我們的是他本來一開始也覺得我們太誇張..

但是想想還是接受了....所以..我們也算幸運吧........

 

這裡想要提提一下在出價的過程該做些什麼..

首先..我不知道台灣的制度是怎樣.....因為當時還沒有有錢到想買房子...

是以美國這裡來說...你把一個房子託給經紀人賣...需簽合同...

我們這一洲的公定價是...經紀人幫你賣房子的話.他抽的佣金是成交價的5%

但是,,,任何經紀人接回來的房子他們都會互相帶客人去看....

( 以下是我這次買房子才知道的.....)

如果...他帶你看的房子是別的經紀人簽回來的房子.....

一但成交....他會跟對方互相分佣金,,,幫忙賣的最少要拿到成交價的2%

這個在我們簽約的時候..經紀人有特別跟我們說..

通常這是行規..但是如果因為任何理由對方經紀人拒付他2%的話...

我們買家是要另外付他他的佣金的...不然...

一般來講,,都是賣方在賣房子的時候...賣方要付5%給他的經紀人...

但是是別人幫他賣的話經紀人間再自己互相去分..

還有一點需要特別注意的是...

如果這個房子原本就是這個經紀人簽回來的...

因為,,,他本身就是賣方的經紀人.....他為了保障他的客戶...

對於談價方面...他沒有辦法給你任何建議......

( 我可以明白這點,,,因為他總不可能跟你說你最多最多砍多少對方都能接受.他不能將他所知的情報透露給你知道,,這是他跟賣方的保祕協定...)

但是,,,雖然他沒辦法給你任何建議.可是,,你出價是,,他還是可以幫你去談談看...

從中交涉.....

如果,,,這個房子不是他簽回來的...他就可以當你的買方經紀人....

就可以在價格方面給你建議了.....

這個可以給想買房子的人做個參考....

基本上是沒有什麼影響....

而且...房子附近的成交價其實可以到各城市的city hall網站就查的到...

連屋主姓名與他何時買買的價錢是多少都查的到....

也可以去查相附近房子賣的行情來做個參考.....

這裡在買方出價的時候...通常專業的經紀人會在合約上有幫你附註...

在下列2種情形下你不滿意可以毀約,對方是不能沒收你預付款的..

1. 銀行貸款被拒絕. 2. home inspection 檢查出問題但屋主不願維修或砍價給你..

 

總之,,,在對方接受了你的出價之後...

下一步就是要做home inspection....所謂的房子檢查..

看一下電線是否老舊啊....是否房子有任何問題啊..

這裡是另一個可以再砍價的機會..

如果....房子有任何大問題的話...可以請屋主修好或是跟屋主再砍價自己再來維修....

問了一般行情價大約在250-350美金左右...是買方要出的...

目前,,我跟蔣先生是預約在這星期五做這個動作..

所以..這個之後到底還需要做什麼目前狀況還不明..

我們也是邊學邊找資料邊做.....

所以就先寫到這裡.......等到其他的也完成了知道流程後..

再上來詳細報告 ....   ^.^

 

 

 

台長: Hui Hsu
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(悄悄話)
2009-11-12 08:40:59
(悄悄話)
2010-05-05 20:46:43
Jason
Very useful information. Thank you very much
2011-04-27 05:29:00
版主回應
謝謝鼓勵...也祝找房順利...^.^
2011-04-28 23:13:19
Charles Ni
首先,一般我們稱那個銀行證明文件較Pre-Approval letter.第二還有其他方式保住妳的押金,但那就要看妳Agent的功力了.第三,砍價最先要了解兩件事,一為何為市場價,如果此房原本就高於市價三萬,妳殺一萬五都嫌少.次為,現為何總市場,的確.如果是Buyer's Market時妳有較大議價空間,反之,Seller's Market時妳就算加錢也未必買的到.請Agent最大用意在於幫妳看緊每個細節.因為有太多妳不懂或不清楚的文件.需要Agent幫你把關了.
以上為我在南加州從事地產的淺見!預祝買房順利.
2014-02-16 16:53:22
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