2012-02-11 07:51:35 | 人氣(5,686) | 回應(0) | 上一篇 | 下一篇

<張金鶚的都市更新九堂課>讀後感

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    回台北過年時,住在大安區公寓的長輩提起有建商找上門談都市更新,說都市更新後要蓋成豪宅,而且不用出錢就可以一坪換一坪。因為對都更毫無概念,就買了10012月出版的<張金鶚的都市更新九堂課>一書,讀後有二大感慨,其一是因資訊不對等所造成的落差,這落差在都更上如果遇到不肖建商或業者,就是住戶權益的損失﹔另一是人與人之間的相互信任消失了。

     這本書的最後一句話,給我很大的震撼,書末是張教授與有都更之母稱號的何芳子女士對談,何芳子曾任台北市都市發展局主任祕書,退休後目前任職於都市更新基金會,他們對談的最後一句話,也是本書的最後一句話如下﹕

張﹕妳對建商有什麼建議?

何﹕建商做都市更新,只要得到合理利潤就可以了,不必非要有暴利

     不可。

     我想就是因為專業知識、資訊、實務經驗上的不對等,讓建商有機會謀取暴利,相對的,住戶的權益(財產)就損失了。

     都市更新的意義應該是住戶生活環境的改善、讓鄰居凝聚社區意識,以及都市環境公共利益的提昇,但目前的氛圍,都更似乎成為「利益」的代名詞。

     書中提到都更中最重要的就是制度與信任,很可惜這兩者依目前的發展並不理想,所以都更推行不易。即便順利都更完成了,仍不能算是成功的都更,因為住戶的需求沒有被落實,住戶的權益沒有被保障。

     回到長輩位於大安區的房子,建商開出的條件「一坪換一坪」,就是有模糊地帶含糊其詞的說法,不願講清楚說明白的做法。所謂的坪數是指權狀坪數(權狀坪數包含公設,扣除公設後才是室內坪數,室內坪數尚包含陽臺、雨遮等附屬建物)或室內坪數,如果建商說的是權狀坪數一坪換一坪,以大安區來說,建商就是謀取暴利。當然不同的地段情況就不同,主要的關鍵在於地價,地價愈高的地段,住戶應分得愈多,地價較低就分得少,甚至必須要掏腰包才能都更。

     建商開出的另一個條件「要蓋豪宅」,乍聽之下似無不可,但此乃建商著眼於利益,而非以住戶的需求為出發點。老舊公寓整合進行都更,由住戶提供土地,建商提供蓋房子,完成後住戶與建商各自分得部分的房子(正確說法是各自分得部分的樓地板面積。舉例來說(僅簡單大致說明,真實情況非常複雜)都更改建後建商可分得樓地板面積1000坪,規劃成豪宅後每坪售價100萬,建商可賣得10億,扣除營建等一切成本即為獲利﹔如果建商規劃為一般住宅大樓,每坪可賣80萬,建商的獲利就縮水了。對住戶而言,若都更後不自住,要出售,那麼蓋成豪宅或許賣的價格較高;若住戶要自住,豪宅的公設比較高,例如游泳池、健身房、宴會廳...等,住戶有需要嗎?另外豪宅的管理費、公共水電費較高,原住戶負擔的起嗎?如果領退休金生活的老年人或經濟弱勢者,付不起原本住公寓所沒有的管理費、公共水電費,被迫賣屋遷往他處,那都更不就成為將弱勢者趕出精華區的幫兇,都更的原意不就是為了改善住戶的生活品質,卻落得住不起,雖然售屋可以獲得金錢,卻不是每個人都願意為了錢而要離開住了幾十年的地方。

     目前都市更新的實施者有三種,最常見的是建商為實施者,由建商主導,制度設計上,建商的獲利是12%的分險管理費,都更案短則三年,長則十年以上,建商若只按制度賺取12%的利潤,恐怕沒有建商願意參與都更,張教授對此直指核心,12%的風險管理費只能算是獲利的點心,真正的大餅有二,一是營建成本灌水,每坪的建築成本建商可以說是10萬、12萬或更高,缺乏一套公正客觀的標準﹔另一是都更後建物整體價值的低估,改建後建物價值高,住戶就可以分得較多,反之, 改建後建物價值低,住戶就分得較少,而此價值並非建商說了算數,制度設計上,建商要找三位估價師估價,再由建商採用認定,但估價師是由建商找的,估價師中立客觀的立場就受到質疑,用常理想也知道,無法配合建商需要的估價師,建商會找嗎?但憑良心說,建商也有風險,三、五年後的房地產景氣變數很大,對此,日本就有一套良好的制度將都更後的風險由住戶及建商共同承擔,建商的風險降低了,獲利就應該是合理的利潤。有趣的是張教授位於木柵的房子就要都更,張教授找了建商參與,被建商拒絕,其中一個原因就是張教授太懂都更的眉角。

     如果不想被建商佔便宜,住戶可以自己當都更的實施者,在日本約有六、七成的都更是這一類型,但在台灣僅占極少數,因為這過程太複雜了。

     另外都更的實施者可以是代理實施者,由公正客觀的第三者平衡建商與住戶的權益,張教授的房子要都更就是找代理實施者,而且何芳子女士也認為這是較好的方式,但目前代理實施者的業者良莠不齊,未來努力的方向是在制度面上成立公正客觀的機構來參與。

     讀了這本書後,另一感慨就是人與人之間的相互信任消失了。住戶不信任建商,住戶之間也互不信任,此一不信任的基礎就建立在利益分配,在於不患寡而患不均,書中有一些假設的談話模式,清楚說明彼此的不信任。

情境一﹕

住戶甲﹕聽說現在都更不必花錢耶!

住戶乙﹕聽說可以一坪換一坪,搞不好還有賺!

住戶丙﹕有鄰居要賣,不如先買起來當投資!

住戶丁(心想)﹕我若愈晚同意,是不是可以分得越多?

住戶戊(心想)﹕若我愈早同意,會不會吃虧?


情境二﹕

住戶甲﹕我覺得跟建商過招很難,要不要找顧問來幫忙?

住戶乙﹕你說的顧問,到底實不實在?

住戶丙﹕我覺得不要找建商,也不要找顧問,直接找營造廠蓋房子。

住戶甲﹕營造廠是會蓋房子,可是營造廠懂設計嗎?


情境三﹕

政府﹕社區就是要成立都市更新推動小組,才有利於都更的進行。

建商﹕希望這個社區的都市更新推動小組別來扯我的後腿。

住戶甲﹕因為想快點都更,就算沒薪水,我也願意成為推動小組的一

         員。

住戶乙﹕那個住戶甲一直想當推動小組的成員,不曉得是安什麼心?

住戶丙﹕大家都很忙,有人願意當推動小組成員真好!


情境四﹕

建商﹕這是估價師根據每一戶的土地持分計算出來的結果。

住戶甲﹕我的一樓應該比樓上多很多,怎麼才多出一點點?

住戶乙﹕我這戶是三角窗,應該比樓上多兩倍才對吧!

住戶丙﹕我現在是五樓加頂樓,可使用的面積很多,怎麼算出來才這

         麼少?

建商﹕政府規定要找三位估價師,我也找了,這個數字就是估價師估

       出來的結果。

住戶﹕估價師都是建商找的,誰知道公不公正?

估價師﹕我是建商找來的,建商也算是我的老闆,你說呢?


情境五﹕

住戶甲﹕聽說下個月就要拆房子了。

住戶乙﹕不知道拆不拆得成,如果到時候住戶丁還是不離開...

住戶丙﹕他敢不搬,我就找記者來。

住戶丁﹕找記者誰不會,我也有認識的記者。


     令人懷想起曾在書中讀到五、六十年代的台灣社會,當時大家的生活困苦,如果沒錢買米,就往雜貨店賒帳,等到發薪水有錢了再還,雜貨店老闆和顧客兩者互相信任,不用借據,不用簽收,就憑著信任二字。對照現在生活富裕了,反而對人無法信任。

     如果將都更視為一部結構複雜的機器,那麼完善的制度就如同機器構造設計精良,而信任就如同潤滑劑,可以減少摩擦力,降低因摩擦所產生的噪音與熱,防止因摩擦力造成的能量損耗。要達到這個目標,必須政府妥善規劃,業者憑良知以獲得合理的利潤,住戶要有正確的認知,彼此同舟共濟,方可凝聚共識,達成共贏的都市更新。

台長: 種子
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