中古車超貸汽車消費經驗分享-?二手車全額貸＠中國信託方案搭配專家

2017-09-22 15:17:14| 人氣29| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

中古車超貸汽車消費經驗分享-?二手車全額貸

龍湖地產中古車超貸長租公寓首現北京：三年內不考慮盈利

2016年8月，龍湖地產中期業績會上，龍湖董事長吳亞軍宣佈推出長租公寓“冠寓”品牌。一年之後，9月2日，“冠寓”在北京正式推出，這是龍湖在北上廣深推出的第一個長租公寓項目。

值得關註的是，龍湖此次推出的長租公寓有別於其他企業，是集長租公寓、聯合辦公以及配套商業於一身的小綜合體形態。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石稱此為CityHub概念。

龍湖集團副總裁兼北京公司總經理宋海林表示：“龍湖要做的不是簡單的長租公寓，而是基於優化城市功能，區域職住平衡為理念，聯合天街、一展空間和冠寓，打造1+1+1 3的微生態生命體”。

近年來，決策層層面大力提倡“租售並舉”，租賃市場也展現出極大的市場空間。wind和華菁證券研究所一組數據顯示，中國目前的租賃市場GMV為1萬億元，相比美國和日本的7萬億和2萬億還有很大的發展空間，預計到2030年將達到5萬億；另外一組數據表明，相比美國和日本而言，我國的住房自有率偏高，超過將近15個百分點，這對於租賃市場來說是一大挑戰，租房自有率決定瞭中國租賃人口的數量。另外，隨著房價持續上漲，首次置業門檻被提高，越來越多的人會加入租房人群。

不少開發商看到瞭這一市場契機，包括萬科、龍湖、世聯、鏈傢等企業紛紛搶灘租賃市場。韓石在接受記者采訪時表示，冠寓是龍湖集團繼住宅、商業、物業後，集團推出的第四大戰略主航道業務。在現有的房地產行業中，我們是第一傢如此重視長租公寓的企業。

在長租公寓領域，龍湖計劃佈局16個城市一線城市和二線城市。這些城市分別是北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南。至2017年底，龍湖計劃將開業逾15000間。

21世紀經濟報道記者調研瞭解到，由於長租公寓高企的成本，長租公寓產品的盈利問題，是不少企業難以解決的問題。有研究報告指出，“55%的拿房成本和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點，但據深入調研，很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本已經占到瞭80%。”

對於該問題，韓石表示，目前政策利好，很多開發商都關註到長租公寓這個領域來，目前市優惠房貸試算場處於良性競爭狀態，市場需求量非常大，處於藍海狀態。龍湖集團對長租公寓業務更關註的是把產品做好，三年內不考慮盈利問題。

韓石稱，龍湖對長租公寓的涉及已經到瞭毫米級尺度，可以車貸利率最低從這種細節控制涉及成本。在成本方面，“我們專門有一套成本結算的體系，成本從最開始的招采，從開始定拿項目的投入產出，根據它的出租率，根據未來的租金，再倒算我們中間的各個節點，有一個總額，然後結合運營體系。成本有幾個緯度，一個是輕資產的話，拿項目的成本。二是裝修成本。三是運營成本。四是管理成本。都控制得非常嚴格。”

龍湖冠寓品牌屬於集中式長租公寓。目前來看，長租公寓盈利模式主要是租金差，盈利關鍵點在於低成本房源。中金公司對比瞭魔方公寓（上海）、函數青年公寓（北京）和紅璞公寓（廣州）與各自周邊小區房源的租金情況發現，品牌公寓較周邊房源的租金溢價一般在50%-80%區間。中金公司認為，集中式公寓的盈利前景好於分佈式，原因在於：首先，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分，項目的投資回收周期一般在4-5年，且裝修成本攤銷年限一般為5年，因此項目前五年的凈利潤處於較低水平甚至虧損。集中式的租約一般為5-10年，足以覆蓋投資回收周期以及前期的薄利階段，而分佈式由於是從業主手中獲取零散房源，租約往往僅2-3年，加大盈利不確定性。其次，集中式受規模效應的影響，裝光陽機車分期零利率修成本和運營成本往往會低於分佈式；獲取整棟的閑散物業往往會享有一定的租金折扣。

21世紀經濟報道記者在現場看到，龍湖此次首次推出的冠寓產品位於酒仙橋，面積為二三十平方米的獨立開間，月租金在四千到六千之間。

韓石稱，龍湖做CityHub綜合平臺，租金收入隻是一方面，社區運營、增值服務收入，未來在整個收入中的比重要逐步加強。綜合這幾個方面，龍湖目標是到2020年目標這塊收入達到20個億。

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