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內容來自sina新聞cn

一線城市存量時代:二手房決定價格走向



張曉玲;吳抒穎

導讀

在房地產業內,如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量,即可以視作這座城市已經進入瞭存量房時代。按照這個指標劃分,四大一線城市均已步入以二手房交易主導的新時期。

本報記者 張曉玲 實習記者 吳抒穎 深圳、廣州報道

當開發商在提起房地產庫存的時候,他們一般認為,一線城市不必擔憂。

然而,今年以來,一線城市凸顯的結構性矛盾點醒瞭他們:大量普通住宅豪宅化,剛需人群無力承擔動輒9、10萬甚至15萬每平方米的價格,在投資投機需求已經基本退出市場的情況下,這部分房源面臨過剩的風險。

未來可能打開這一市場的銷路的,是改善型需求和二手房市場的充分流動。

“面粉貴過面包”

火爆的樓市,激進的開發商,成為瞭這一年一線城市樓市的縮影。

截至11月25日,北京土地市場成交地塊達到100宗,成交金額高達1920.77億;與此並行的是,今年北京拍出瞭約20宗地王。而地王之上,將蓋出數千套單價10萬+豪宅。

中原地產首席分析師張大偉推算,未來北京售價預期10萬以上的項目多達50多個,北京商品房住宅將出現高端化的趨勢。

京城遍地地王,上海灘也不甘落後。11月25日,信達地產以72.99億元的價格拿下上海楊浦區新江灣城地塊。根據多傢機構推算,該地塊實際樓面價已超過6.1萬/平方米,刷新瞭上海住宅樓面價的新紀錄。而此前,上海已經連續出現瞭5個以上地王。這些地王的出現,也將加大未來上海的豪宅供應。

在幾乎已經沒有土地供應的深圳,截至本月今年僅有一幅住宅用地出讓。該幅土地為舊改項目鹿丹村,最終以8.88億元的價格成交。根據深圳克爾瑞研究中心的推算,這幅土地的實際樓面價在4萬元/平方米以上。獲得該地塊的中海地產表示,該樓盤入市的價格在10萬/平方米以上。

即使在市場相對理性的廣州,11月25日番禺市橋一地塊也拍出瞭超過1.6萬/平方米的樓面價。而根據廣州房管局此前發佈的數據,番禺的一手房均價目前在1.5萬元/平方米左右,樓面價已經高過房屋均價。

進入年末,一線城市又將迎來土地供應的小高峰。根據官方數據顯示,下個月北京將有7塊土地待售,上海則將有13幅經營性土地入市。深圳預計也將有三幅住宅用地出讓。

業界普遍認為,這些土地出讓的溢價率將不會低。這意味著,在一線城市,“面粉貴過面包”的現象正在愈演愈烈,明後年“豪宅”供應將大規模放量。

供應與需求的錯配

一線城市“豪宅”供應量放大的背後,隱藏著需求不足的隱憂,豪宅市場出現瞭供應與需求的錯配。

在2011年開始實施限購政策以來,住宅投資投機基本已經離場。亞豪機構、中原地產的數據顯示,目前北京、上海和深圳的高端市場消費人群自住需求占大部分,投資客已經大幅減少,深圳市場今年的高端住宅成交買傢中自住客更是占比八成。

投資客流失,需求被提前釋放,則未來豪宅去化堪憂。以北京為例,中原地產和亞豪機構均預測,明後年北京單價10萬以上的豪宅供應將達4000套左右。如果按照今年的豪宅銷售速度來算,這些豪宅項目的消化周期在20年以上。

另一組數據也顯示地王的銷售並不樂觀。根據亞豪機構的監測,北京過去10年內誕生瞭20個地王,除去一個退地,在剩餘19個地王項目中,有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點。這8個項目分別是2011年-2014年四年時間內,每一年的單價地王和溢價率地王。這意味著,2011年之後的地王,截至目前,無一解套。

張大偉進一步表示,如果按照目前的土地價格計算,未來兩年內北京房價要上漲120%,市場才能夠承托住今年以後新入市的地王項目。

京城豪宅風險隱現,上海灘豪宅市場也不能旁觀。上海中原研報指出,目前滬上別墅類的產品去化周期長達20.5個月,上海樓市已經出現結構性失衡的危險。

就連一向穩健的廣州樓市,也存在著結構性的去化壓力。根據合富輝煌的數據,廣州目前主要的去庫存重點集中在大戶型上。該機構數據顯示,廣州300平方米以上的住宅去化周期甚至長達56.1個月。

而在今年的暴漲之後,深圳樓市出現瞭一個有別於北京、上海的現象,那就是普通住宅和豪宅價格接近,以及市區、郊區價格逐漸被拉平,這進一步導致深圳普通住宅豪宅化。

存量房主導市場價格

如何解決一線城市的供需錯配問題?答案可能在存量房市場中,也即大量二手房業主的換房需求,而他們可以置換的前提,是先要把自己手頭的房子賣出去。

“今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市場賣得不錯,為什麼1000萬以上的房子賣得這麼好,很可能的原因是很多人把舊房子賣瞭。”任志強[微博]推測說。

在房地產業內,如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量,即可以視作這台東縣借貸網座城市已經進入瞭存量房時代。按照這個指標劃分,四大一線城市均已步入以二手房交易主導的新時期。

一線城市的土地銷售顯示,未來新房供應將向中高端轉移,並且均價將高於周邊項目。主流市場需求,尤其是小戶型購房者將進一步向存量市場轉移。

根據中金研究部對6個一、二線城市的調查,隻有36%的新房可售資源位於核心地區,而存量市場該比例達到65%。中金的數據顯示,中國主要12個中心城市未來存量市場的交易規模在2萬億,其中北上廣深一、二、三胎轉貸或代償民間信貸利率多少免費諮詢試算四個城市約為1.48萬億。

這在北京表現得更為明顯。在六個中心城區(西城、東城、朝陽、海淀、豐臺、石景山)僅有約1.6萬套新房可供出售,而在鏈傢網站上購房者可找到超過6萬套掛牌存量房。

上海中原地產數據顯示,截至今年10月,上海二手房占全市總交易的65.9%,主力房源總價位在300萬至500萬元。

深圳二手住宅成交量從2010年起就一直超過一手成交量。今年前10月,深圳二手住宅成交套數已達到10.5萬套,幾乎是5.35萬套一手住宅成交量的一倍。

這意味著,二手房的價格是決定一線城市房價的風向標。

“未來豪宅的去化,可能會大規模來自二手房業主的置換需求,畢竟人們都需要提升居住品質。”北京一位開發商人士說,即原來擁有市區小戶型的業主想要換房,賣掉兩三套去置換一套千萬級豪宅。(編輯 鄭升)

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151128/083523877519.shtml

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