營建股王京城建設老闆蔡天贊，看空台灣房地產！房市未來就是長空
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商場聚光燈／高雄地王蔡天贊吃銀行
報導/劉德宜 攝影/趙世平
高雄地王蔡天贊盤算下一步的棋路。
營建股王京城建設老闆蔡天贊，看空台灣房地產！他說：
「你們寫了，我一定會被同業指責，怎麼可以看空自己所在
的產業？但講偏了，兩、三年後被檢驗，豈不也被人看笑
話。」
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http://forum.url.com.tw/forum/forumgetmsg.asp?Discuss=561&ID=84946
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http://www.wearn.com/bbs/topic.asp?topic_id=38522&forum_id=83&cat_id=19
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轉:
http://news.chinatimes.com/Chinatimes/ExteriorContent/EXC-
index/0,3816,1702,00.html
整理一下他的理由
1.中期的觀點是因為中國大陸在降溫。
每次大陸降溫，就會造成台灣資金外流，為什麼？因為很
多台商投資一半，資金被凍結，不得不從台灣再搬錢過去
2.短期間的利率將走高，就先會打擊一些購屋意願；
3. 看人口生育率就很清楚，房市未來就是長空。我父母那一
代，孩子生九個不足為奇，我五十多歲了，我這一代像
我生三個的算是少的。可是你們這一代，生孩子絕對不超
過二個。
商場聚光燈／高雄地王蔡天贊吃銀行
報導/劉德宜 攝影/趙世平
高雄地王蔡天贊盤算下一步的棋路。
營建股王京城建設老闆蔡天贊，看空台灣房地產！他說：
「你們寫了，我一定會被同業指責，怎麼可以看空自己所在
的產業？但講偏了，兩、三年後被檢驗，豈不也被人看笑
話。」
蔡天贊個人與京城建設合計的土地之多，榮登高雄地王寶
座。光是在高雄市區最新、最熱門的兩塊都市計畫區「農十
六」與「美術館」，扣除公有地不算，三分之二強的土地全
由京城囊括，面積合計至少有四萬餘坪；不僅如此，他還在
小港、三民區等地推案，所以一到高雄，到處都可以看得到
京城賣房子的看板廣告。一位房仲業者說：「這兩年高雄的
推案量有多少，只要問京城建設就好了！」
而蔡天贊最近的新聞也相當多。股價在三月達到歷史天價七
十二．五元震驚市場，連晶圓雙雄都得自嘆不如；就是在開
發金控經營權爭奪戰之後，他更準備進軍取得台南中小企銀
經營權，而這也是近六、七年來建商吃銀行的惟一案例。
手中有五十個工地在動工中，大多集中在「農十六」與「美
術館」。「農十六」就有十八塊土地、「美術館」更達二十
五塊；加上集中興建推案大小不同坪數產品的策略，所以除
了在各個銷售現場安置銷售人員，蔡天贊在這兩個區塊還各
設了聯合銷售中心，以方便先了解客戶要的什麼樣的產品，
再帶看現場。而為了帶看現場，蔡天贊還創下同業先例，買
了十幾輛的高爾夫球車在路上穿梭，堪稱高雄賣屋奇景。
雖然三二○後的政局不穩，四月分高雄房市成交量因此較之
前銳減了三○％，但上周起明顯回溫。蔡天贊評估，六月開
始會恢復正常，不過價格卻會停滯在目前的價位帶上：「我
個人來看，已經沒有漲幅了，至少南部就維持在目前這個價
錢。平均來說，只有少數精華地段還有回到民國八十八年時
高點價格的機會，其他地區只會比地產最差時期的九十一
年，回升一成左右而已。」
「我看空房地產，中期的觀點是因為中國大陸在降溫。也許
我比較保守吧！我不會因為我在賣房子就看多，說不準，我
會很沒面子。短期間的利率將走高，就先會打擊一些購屋意
願；但這件事還小，影響最嚴重還是大陸宏觀調控。」
他解釋：「每次大陸降溫，就會造成台灣資金外流，為什
麼？因為很多台商投資一半，資金被凍結，不得不從台灣再
搬錢過去，所以這就是我從來不到大陸投資的原因。像建
商，如果資金被凍結了，你要怎麼蓋下去？」由於京城是之
前景氣谷底期間，台灣少數還在推案買地的建商，中國官方
對他很感興趣；透過直接與間接的管道，給予很多獎勵條件
邀他到大陸去投資。但蔡天贊「我不去就是不去，因為我周
遭有很多朋友就是因為心動，但卻遭大陸實施宏觀調控緊縮
而套在大陸。我去過一次大陸，是十幾年前剛開放大陸觀光
時跑去觀光，我就是死多頭在台灣！在台灣賺錢就夠了！」
也因之前建商受傷慘重，一大堆的雞蛋水餃股，好不容易可
以站回票面十元以上，藉著本波房市回春，不少營建大股東
趁漲勢驚人拋售手中持股，卻堅稱房市「回春」。但「回
春」究竟是指「回升」還是「反彈」？蔡天贊的看法是反
彈：「看人口生育率就很清楚，房市未來就是長空。我父母
那一代，孩子生九個不足為奇，我五十多歲了，我這一代像
我生三個的算是少的。可是你們這一代，生孩子絕對不超過
二個。」
「如果你只有一個小孩，未來他會留在台灣升學就業嗎？不
一定對不對？房子給誰住？就是給我們這些老人住了。你們
絕不會像我們再幫孩子買房子，因為沒有必要。尤其台灣如
果以後沒有商機，年輕人全跑到國外生活。」
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台灣生育率 全球倒數第二 (2004.6.17新聞)
【記者蘇秀慧／報導】 台灣生育率快速下降，去年每一婦女
平均生育數已下降至1.22個，和世界主要國家相比，除了略
高義大利1.2個外，遠低於美國2、法國1.9，也不及鄰近新加
坡1.34、日本1.3個，居全球排名倒數第二；行政院長游錫堃
昨天指示相關單位，儘速提出鼓勵民眾生育的有效對策。
游錫堃要求衛生署在一個月內先提出鼓勵生育宣導計畫，內
政部召集相關機關研議，在明年3月底前提出我國人口政策白
皮書。
台灣婦女生育率從民國90年起一路下滑，89年時婦女平均生
育數1.7，90年降到1.4，91年1.34。經建會在91年5月時曾預
測，全年總生育率1.43，結果實際下降速度遠超乎預期。
生育率下降，使得老年人口比例相對上升，去年台灣65歲以
上老年人口占總人口已達9.2%，雖不及義大利、日本19%；
瑞典、比利時17%；德、法、英16%，較鄰近新加坡7%、南
韓8%為高。
15歲以下人口持續減少，65歲以上老年人口日增，台灣人口
結構已改變；預計到民國140年時，15歲以下少年人口減少為
8%，65歲以上老年人口增加為35%，57%15~64歲工作年齡人
口須負擔43%老年、少年人口生活。
經建會分析，生育率下降、少子化的結果，將加速人口老
化，工作年齡人口負擔過重，勞動力不足等社會、經濟問
題，影響國家生產力、競爭力，造成學齡人口遞減，並對家
庭、文化產生深遠影響。
