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2012-06-28 18:25:30| 人氣4,045| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

《公共房屋發展策略(2011-2020)》意見

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青洲社屋--青翠樓(圖片來源:澳門房屋局)

  近年本澳樓價不斷攀升,不少居民無力購買私人樓宇,公屋興建進度緩慢,房屋問題成為居民關注焦點。對於《公共房屋發展策略(2011—2020)》諮詢文本(下稱《文本》)及本澳整體房屋問題,我們徵集了一些青年朋友看法,詳情如下:

1. 《文本》名不副實教人失望

  住屋問題是目前澳門及鄰近地區最受關注的社會議題。近年澳門私樓價格飆升,早已超出理性水平,居民大都期望公屋能紓緩樓市壓力,對於“文本”的推出更是引頸以待。然而,我們認為,《文本》名不副實,貨不對辦,有轉移視線、魚目混珠之嫌,教人失望。

  《文本》雖對過去公私住宅及未來人口作了大量的數據闡述,然而沒有真正勾劃未來整體公屋政策的詳細規劃及目標,普遍居民希望透過十年發展策略得到解答的疑問,例如整體樓市公私樓比例、如何解決“夾心階層”住房需求、“後萬九”時期具體啟動和落成公屋的時間表,均未見影蹤。

  此外,《文本》提出的短、長期目標及工作方向內容籠統,雖然提出了十三項未來公共房屋的政策及措施建議,但只有優先建立社屋定期申請機制和輪候期較為具體,其他如建立公屋土地儲備制度、設立公屋發展基金等雖然加強了制度化,但對整體房屋政策只是聊勝於無,其他工作更大都是舊酒新瓶,要不只是對現行政策和法律法規的延續,便是留於空泛的敍述,如何操作仍是個謎。一些措施如適時檢討公屋法規等,本來就是任何政策執行的最低要求,放到策略層面顯得有濫竽充數之嫌;關於經屋的實際措施更是寥寥可數。因此,我們希望當局稍後能推出第二階段諮詢,並提出明確的政策。

2. 重開經屋申請評估需求

  一房一廳(T1)單位過多的問題,正凸顯當局評估居民需求機制的不足。雖然《新經屋法》已規定先建樓、後申請的原則,然而倘若政府難以掌握居民對經屋類型和數量的實際需求,容易造成成資源錯配,T1單位問題再現,最終浪費公費資源,亦進一步延誤了有需要人士置業租樓的計劃。

  因此,我們建議政府必須及早重啟經屋申請,以掌握實際需求,並於日後設立持續、定期的經屋登記及申請輪候制度,而且規定申請者需在作出登記或申請後定期更新家團資訊,讓政府在制定及落實公屋興建規劃之前,能掌握市民對房屋的真正需求,最大程度地降低誤差,讓公屋政策貼近居民生活的需要。此外,我們亦希望當局盡快、明確提出,在甚麼時候、何種社會和經濟條件下會啟動居民對公屋和私樓的需求評估?用甚麼方法作評估?評估過程有何標準?過程和結果是否能讓公眾監察?否則,倘若政府連如何進行需求評估的預案都沒有,除了與科學施政背道而馳,甚至令人質疑公屋興建計劃只憑長官意志。

3. 推出關顧青年及首置者房策

  《文本》具體措施較多集中在社屋,對關顧夾心階層以至青年的措施幾乎隻字未提。事實上,我們認為在正常合理的市場下,青年努力向上流動、實現置業是本份,不需亦不應該被政策特殊照顧,政府只須理順市場環境即可。然而,澳門私人樓市近乎瘋狂,有必要為夾心階層和青年提出針對性的措施。

  安居樂業是大多數青年基本生活追求,是奮鬥的目標。我們相信,青年在意的不一定是初踏足社會時不能馬上置業,而是感到在可見的未來置業夢想越來越難實現。我們相信絕大部分青年不介意透過自己奮鬥努力購買優質私樓。然而《新經屋法》規定嚴苛大大弱化了槓杆功能,面對萬九公屋不合理分佈比例、模糊的後萬九公屋規劃,重開申請無期,整體房屋政策不清,青年惟恐樓價節節上升而「趕上車」,試問看到近月樓市再度急升,青年人如何無後顧之憂追逐理想?因此,我們希望當局了解青年及首次置業者的困難所在,推出針對性措施。我們相信首期是青年「上樓」面對的最大困難,政府可以研究對首次置業者提供若干百分比的貸款擔保,一方面可以減低重現全民四厘補貼、貸款擔保變相推升樓市、補貼賣家的機會,另一方面擔保基本不涉及額外公帑開支,而且主要信貸風險(包括大部分按揭)仍由市場(銀行業界)承擔,出現大量違約而要政府“埋單"的風險較低。此外,當局亦應研究推出先租後買置業計劃等。

4. 公佈「後萬九」規劃,提升公屋比例

  據資料顯示,萬九公屋即將逐步落成,預計原輪候者足以完全消化。但萬九公屋只是「還舊債」,「後萬九」規劃更受居民期盼。雖然當局已公佈目前已預留興建六千三百公屋單位土地,然而,《文本》未見長遠的後萬九規劃和時間表,對夾心階層關注的經屋問題更避重就輕,只提到「優先解決現存經屋輪候隊伍,在資源許可的情況下,考慮重開經屋申請」,一味力陳評估未來房屋需求的難度,我們認為這種做法不負責任,並非站在居民角度,只是為當局提供方便。

  既然過去政府不少政策措施也是「從善如流」,訂實了也可因應情況隨時更改,甚至一百八十度調整,我們認為,當局應首先訂明不同時期公屋數量或所佔比例,例如以五年規劃作為基礎方案,予居民信心和願景。倘若將來社會經濟情況突變,例如樓市由於種種原因出現大跌時,我們相信只要當局提出科學依據,做好過程的透明度和溝通工作,調整政策亦能為居民所理解。否則,這將難以向市場傳達政府的決心,解決夾心階層住屋問題,更甚的似有為私樓紓壓、為炒家開路之嫌。到底2012萬九公屋之後,還有甚麼其他的公屋規劃?這一切政府均有責任向社會說明,年青人的職業生涯規劃才能跟不同人生階段需求相結合,真正實現人生規劃。

  此外,2011年6月30日本澳共有194,242個居住單位,私人單位佔83.3%(161,857個),公共房屋佔16.7%(32,385個);公屋中75.1%(24,325個)屬經屋,24.9%(8,060個)屬社屋。換言之,目前本澳私樓與公屋比較約為八比二,公屋比例偏低,回歸後在公屋政策不作為的政府責無旁貸。我們建議當局盡快提升公屋於全澳住宅單位中的比例,

5. 妥善處理一房廳單位

  萬九公屋逐步落成出售,但部分單位用料差、設計不善、間隔不實用,而且一房一廳(T1)單位比例明顯過高。雖然當局一再重申是參考當年輪候者需求,但我們認為有敷衍居民、為萬九湊數之嫌,沒有誠意為市民打造合適的公屋,亦顯出當局僵化的官僚思維。首先,申請事隔多年,當事人家庭及婚姻狀況多已改變,而且“舊經屋法”條件寬鬆,申請者“怕蝕底”多排隊可以理解,因而水份定必不少,但強調科學施政的政府竟沒重新評估;其次,永寧經屋和湖畔大廈T1單位明顯滯銷,不符「舊人」需求,仍不作變通;第三,當局雖提出可考慮將部分T1單位預留給青年及新婚夫婦,但十六年禁售期下,除非是決定不婚的單身人士或不生小孩的家庭,否則根本難以滿足未來家庭發展需要,長者在路氹區亦不便子女照料。雖然六年後有機會售予合資格家團,但“新制”下既有入息限制又要補價的經屋戶,六年內住戶能否脫離經屋向上流動也是疑問,而且這與分組排序規定、鼓勵核心家團的原意相悖。

  因此,我們建議對於滯銷T1單位,在滿足了現有輪候戶的需求後,盡快重新啟動申請,讓更多有實際需要的居民有機會購買,使公共資源用得其所。此外,亦可對部分面向新婚或年青家庭的T1單位開放“先租後買"等措施,並建議後萬九公屋規劃中能吸取經驗,多建兩房或三房單位,善用寶貴的土地資源。

6. 縮短社屋輪候期

  近年本澳經濟快速發展,但不少弱勢群體未能分享經濟成果,社屋輪候家團近萬,還未計算上次申請截止後出現的需求,可見政府未對住居需求最迫切的群體照顧好,一直苦無上樓機會。因此,我們歡迎政府提議優先設立社屋定期接受申請機制,設立輪候期,但對於確定名單公佈後四年內才能「上樓」的時間表示質疑。根據過往經驗,社屋由接受申請到確定名單公佈要用上九個月至一年的時間,若加上四年的輪候期,居民可能最多要等候五年。反觀香港的公屋(相當於澳門的社屋)的上樓時間只是三年,澳門社屋輪候時間似乎過長,我們建議輪候期應降至三年,盡快協助有迫切住屋需要的社屋輪候者上樓。

7. 完善部門職能架構

  隨着公屋興建管理、處理輪候申請手續及後續跟進等事務漸多,而且住房問題不是鐡板一塊,策略中也明確了針對特殊個案酌情處理、特事特辦,面對眾多情況獨特的個案,以及原有的房屋政策制定執行,可以預見房屋主管部門的工作負擔日益增大。受制於繁複及高成本的行政程序,現有架構和規定對於日趨眾多的房屋問題,對私人樓市的協調和管理更是無從入手。

  為此,我們建議設立類似香港房屋委員會和房屋協會、新加坡建屋發展局等半官方機構,集合官方和業界的精英,免去繁複及高成本的行政程序,更快速有效地作出決定,共同管理澳門的房屋事務,更有效協調整體房屋事務。此外,為進一步吸納市民意見,建議除了特定事項諮詢外(如策略),當局能定期主動提供房屋資訊,並設常規性的公眾諮詢及意見收集會,廣納民意。

8. 整體調控樓市

  無論是《新經屋法》立法還是今次諮詢,我們認為社會的討論似乎「被失焦」,整體房屋政策才是關鍵。因為即使經屋進出條件再寬,只要數量沒有大增,申請重開無期,供求錯配,私人樓價將繼續攀升,居民仍上樓無望;相反,只要私人樓市的價格和供應回到符合市民需求的水平,再非豪宅天下,相信亦能有效紓緩住屋問題,屆時公屋亦將不會如今天般「受歡迎」。

  我們認為,澳門房屋問題的癥結是供求錯配,根本而言必須從增加「有效供給」着手,政府要引導私樓發展商供應符合一般居民需求的住宅,絕不能以自由市場為由推卸責任。雖然文本估計2009至2020年新增家庭四至六萬多戶,而短、中長期潛在供應住宅單位超過十萬個,數字上似乎可滿足需求。但2010年至今已建成的樓宇空置率高達近47.8%,2005至2009年建成的樓宇也有14%空置,遠高於平均7.7%的空置率,供求錯配和樓價脫離居民購買力顯然是主因。

  政府早前推出的劉十招至今幾乎無成效可言,更顯得無以為繼,反應緩慢。同時期中國內地及香港等均已多番出招調控樓市,適時檢討調整。因此,我們建議短期內當局須對非本地居民購買物業適當採取限制措施,重新檢視特別印花稅措施成效,適當延長時限及提升稅率,打遏短期炒風。此外,澳門土地緊張,完善土地管理刻不容緩,公屋發展絕不能脫離其他房屋及土地問題,因此《土地法》必須盡快出台,不能再拖。

總結

  正如文本所言,澳門屬外向型微型經濟體,受外圍因素影響很大,那麼政府更有責任起穩定調控的作用而非放任。澳門貨幣政策沒有自主性,只能多靠財政手段。有聲音認為過多調控會打擊投資者信心,我們要反問,調控樓市打擊的對象與真正有助推動澳門經濟發展是否同一對象?而且,任何政府均會適時因應社會形勢放寬或收緊措施,打擊信心的不是政策本身,而是政府政策會否毫無先兆下朝令夕改。

  當局於文本中亦特別指出,“社會亦需要實事求是,思考有限的土地資源能否支撐公共房屋可持續興建的問題”,我們亦希望當局明白,既然澳門土地資源極之珍貴,倘若公屋可持續興建存在困難,便更應及早調控私人樓市的發展,而不是將廣大居民擠出購買私樓的行列,否則當社會只能期盼透過公屋解決居住問題,長遠而言對整個社會均非好事。總結來說,政府應更多參與私人樓市,並對公屋承擔更多責任。


2012年6月28日,本會成員與房屋局負責人會面,將意見書交予當局,並討論本澳房屋問題。(左起:本會副理事長龐啟富、會長高岸峰、房屋局代副局長鄭錫林、代局長郭惠嫻、本會理事長湯榮耀、副秘書長張海軍。)

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台長: 三十行動

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