寶龍地產: 發展駛入快車道，投資前景廣闊
三久太陽能熱水器維修 專業海外投資第一平臺“格隆匯”日前發佈專題研究，稱深耕商業地產多年的寶龍地產(HK.1238)完美契合瞭“高成長、高股息、低估值”三個條件。研究以股息為例重點分析，2017年寶龍地產建議宣派股息每股25分港幣，較去年同期上升56.3%，按現價計，股息率達到6.1%，遠勝同業，比一直以高股息著稱的銀行還要高一到兩個百分點。現在公司的估值卻位於內房中最低區間，而公司擁有大量低成本土地儲備，保證瞭未來高成長和高毛利。
“物業銷售+商業自持”雙輪驅動
寶龍地產自2003年起專註開發運營綜合性商業地產項目， 2009 年在香港主板上市，是國內首傢在港上市的商業地產企業。公司業務包括住宅開發與銷售、商業地產開發銷售及運營、酒店旅遊及文化藝術等。目前階段，寶龍地產發展模式可以總結為“物業銷售+商業自持”雙輪驅動。
3月26日寶龍地
台中太陽能熱水器安裝產公佈2017年業績，物業銷售依然是寶龍地產主要收益來源，占比約85%，物業投資、物業管理服務及其他經常性收入占比約15%，收入占比較2016年顯著提升。
物業銷售目標大漲，未來三年年復合增長率超50%
2017年公司合同銷售金額為209億元，較去年同期上升18.4%。2018年公司的合約銷售目標是350億元，同比增長68%，2018年可售貨值是680億元，僅需51%的去化率便可實現銷售目標。
不僅如此，寶龍地產提出未來三年合約銷售目標年復合增長率超50%。從公司的城市佈局和土地儲備看，這個三年計劃大概率將會實現。 2017年寶龍新增投資獲取項目總建面總計386萬平方米，，總新增貨值約700億元，其中長三角城市群占84%，環渤海占比14%，海西地區占1%。寶龍新進入南京、紹興、舟山等城市，進一步加強長三角經濟區戰略性佈局。
截至2017年底，寶龍地產總土儲1409萬平方米，其中絕大部分位於一二線城市。從區域結構看，60%分佈在長三角，其中有585萬平方米的土地儲備在環杭州灣大灣區內，環杭州灣大灣區常住人口5500萬人，GDP高達5.9萬億，且產業結構合理，上海金融中心和杭州高新產業中心遙相呼應，人均消費能力強，有大量的需求支撐。
期末，寶龍的總貨值1214億元，現有的土地儲備完全滿足3-5年的用地發展。從公司計劃的當年可售貨值看，每年的去化率都保持在50%水平，是很保守的假設，完成三年銷售目標的概率很大。 同時，公司在2018年正式提出將提高周轉速度，打造369體系（3個月完成方案審批， 6個月開始預售，9個月資金回正），未來三年公司物業銷售增速將顯著提升。
寶龍深耕長三角核心城市，是高去化率的最佳保證，而其拿地成本優勢突出，基本杜絕瞭流動性風險問題。相反，其土地儲備已經蘊藏瞭豐厚的利潤。寶龍的總土地平均成交價2,131元/ 平方米，土地成交均價占2017年銷售均價比例 15.9%。近三年，寶龍的毛利率都保持在30%以上，處於行業領先水平，低成本土地是未來維持高毛利的有力保證。
商業運營核心競爭力穩固， 多元產業協同發展
商業地產是寶龍區別於其他內房股的最大特征，且長年位列中國房地產開發企業商業地產前三強，是線下商業巨頭之一。寶龍的購物中心主要分為超高端、高端、中端主流三大產品系列，分別對應瞭寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場三大產品線。 截至目前，寶龍地產已在全國逾30座城市佈局超80個項目，其中在營購物中心達36個，其中，義烏寶龍廣場和重慶涪陵寶龍廣場為輕資產運營廣場。管理購物中心面積逾350萬平方米。從購物中心的佈局看，一半在長三角區域，其次是25.5%位於環渤海區域。
2017年公司租費收入約18.04億元，同比增長29.7%，過去五年的租費復合增長率達到26.7%，公司2018年租費收入目標是22.5億元。2018年公司超高端項目廈門寶龍一城以及兩個寶龍廣場將開業，且去年有三個新開業寶龍廣場，隨著租金減免期的結束以及投資性物業的加速拓展，2018年租費能保持穩健增長，達到目標額。
隨著消費升級新時代來臨，線下具有線上不可替代的體驗，線下消費將重換生機。自2017年起，寶龍利用多年線下商場優勢資源打造智慧商業體驗，創辦“寶龍創想實驗室”，對接新零售，業態涉及兒童、餐飲、超市、數碼等，包羅生活細節，融合線上消費實現對年客流量4億人次的流量導入。此舉將促進提升消費體驗，開拓商業經營模式，調升現有商場檔次，提高品牌價值並增加租金收益。
現在線上巨頭開始在線下跑馬圈地，寶龍作為線下商業巨頭，或也會與互聯網巨頭強強聯合，這也是未來潛在的驚喜。
酒店方面，2017年酒店總收入約人民幣4.87億元，17傢酒店總計房間數量3,739間。寶龍地產拓展自有藝術酒店品牌，推出藝術酒店，包括藝珺、藝悅精選、藝悅三條產品線。2018年阜陽寶龍溫德姆至尊豪廷大酒店將會開業運營，屆時酒店收入或會進一步提升，未來三年計劃復合增速超過40%。 寶龍經過近幾年的不斷嘗試，地產、商業、酒店、文化等產業板塊相互滲透，已走出一條多元業態協同主業發展，共同提升品牌特色的道路。
太陽能熱水器補助 2017年寶龍的購物中心和酒店保持良好的增長，經常性收入同比大幅增長30.0%，寶龍的商業營運能力顯著提升。經常性收入能保持對利息的覆蓋，印證瞭寶龍很好的實現瞭以售養租模式。
財務穩健，評級屢獲上調
在“物業銷售+商業運營”雙輪驅動下，公司營收和凈利潤保持穩健增長。2017年公司收入155.93億元，較2016年同期上升9.1%。凈利潤為38.68億元，較2016年同期上升約40.7%，核心盈利約人民幣22.66億元，同比上升約40.8%，寶龍的利潤復合增速一直以較快速度增長。正如前文所述，未來公司物業銷售增速將顯著提高，而商業運營也保持25%以上的增長，隨著公司雙輪驅動成果的進一步凸顯，業績增長趨勢將會進一步明朗。
一方面，積累多年的商業地產經驗，寶龍通過輸出品牌和管理，開始輕資產化，而且項目也取得實質進展。另一方面，從負債和現金流情況看，以售養租模式運行良好，越來越受大行和評級機構認可。而且2018年銷售提速，回款增加，能有效緩解短期債務壓力。公司經常性收入能輕松覆蓋債務利息，雙輪模式能驅動公司穩步向前。
房地產公司的生命線在於土地，寶龍的土儲大部分位於長三角核心城市，而且土地成本低，具有很大的優勢，如此優質的土儲是穩健的現金流的保證，也是公司最大的背書。2017年，寶龍連續獲得國際評級機構的調升評級，穆迪和標準普爾先後上調寶龍地產的評級，且展望穩定，證明瞭寶龍模式越來越得到評級機構和大行的認可。公司的融資成本也較兩年前大幅降低。
“格隆匯”在其研究報告的最後總結，2018年寶龍地產將邁入發展快車道，公司物業銷售和商業運營都將更上一層樓。從價值投資看，公司現在的估值很低，是一支長期投資的好標的，其股息率在一眾內房股中獨領風騷。2017年建議宣派股息每股25分港幣，較去年同期上升56.3%，股息率達到6.1%，超過同業和銀行，而觀察寶龍派息歷史，派息不斷提升，再次印證瞭公司處於良好的發展上升通道中。極具吸引力的股息率以及成長潛力，未來也會吸引機構投資者的關註，投資前景廣闊。
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