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2014-01-21 11:49:30| 人氣106| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

土地出租 也可以設地上權

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「京華DC」屬於地上權住宅,房價低於市價,但買方僅有時限內的房屋所有權。范厚民攝

租地建屋 可要求出租人登記地上權

租期不受20年限制 租金調漲須經法院評估

【鄭婷方台中報導】有鑑於都會地區素地已越來越少,地上權案興起,日漸成為趨勢,與透過租賃的方式承租房屋或土地相較,2者皆為有限制持有,但之間的差異究竟為何呢?專家表示,若以時間限制來說,租賃契約的租期上限為20年,反之,地上權雖仍須設定土地年限,但無上限規定,運用範圍相對較廣。

民眾成為有殼族之前,大多得租屋而居,然而,地上權住宅開始推出後,有不少民眾疑惑,這與租屋的情況是否相似呢?若以居住層面分析,崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指出,民眾承租房屋是跟地上權人、房屋所有權人、或有代理委託書的管理人承租,租屋無地上權,因租賃屬一般債權,只須契約,可不必公證,但不可再轉租;而地上權房屋必須登記才生效力,且可轉租他人。 




租賃vs.地上權

對出租方限制變多

另以土地使用來說,崔媽媽基金會義務律師朱俊穎表示,土地可以租也可以設地上權,若設為地上權可強化承租人的權益,轉變為地上權人,地上權期間的權利等同物權人,且《民法》第840條規範地上權將來收回土地,可請求房屋市價補償,且一旦設為地上權,也不受租期上限20年的租期限制,但轉成地上權對出租方的限制變多,若有意出售,買方可能拉長考慮時間。
朱俊穎補充,若租地建屋,不受租期20年限制《土地法》第102條要求出租人在出租後2個月內,須提出登記為地上權,為出租人之義務,但超過2個月仍可聲請,而承租人則是在租約生效後的15年內,只要仍在租期內,皆可請求出租人登記地上權,為承租人的權利。因地上權須在土地權狀或土地登記謄本的他項權利標示,相對來說,買賣交易有無告知是否有租約的糾紛就會降低。 

地上權可作債權擔保

此外,地上權的時間雖可超過20年,所有權人土地運用相對較不靈活,但朱俊穎表示,租金可能因此提高,進而增加收益,因地上權期間內若物價上漲,有民法保障可調整地租,但須提出報告向法院請求,再經法院評估。定期租約則不可調租金,不定期租約若要調租金,同樣也須向法院請求。
朱俊穎指出,租賃權不可權利抵押,但地上權期間可抵押作債權擔保,不過前提是商業價值高、且經債權人認同,無須土地所有權人同意,將來即使拍賣,也不影響土地所有權人權益。 

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