房市真消息 新聞看不到？？
筆者不少次討論房市的價格問題與因素，
這是一個很有趣的市場，
而近來大家對房市最關心的，仍然在於價格是往上還是往下，但是，
上一篇，有個離職記者寫了篇房市真消息，新聞看不到的投書，
我們現在來看看一個有趣的現像吧：
雙北豪宅成交量縮15% 實價登錄啟動 今年首見跌價
全台第3季豪宅成交量明顯萎縮，台北市豪宅價格從去年第4季以來首見下修。林林攝 根據台灣房屋統計，雙北市近4季豪宅交易，台北市今年第3季成交量指數與委賣指數皆較第2季減少16~17%，房價雖從去年第4季每坪111.3萬元小漲至今年第3季112.4萬元，但與今年第2季相比，卻下修1.23%，為近一年以來首見下跌。
限貸令為萎縮主因
觀察新北市豪宅，每坪房價從去年第4季51.1萬元一路攀升至今年第2季55.2萬元、漲了8%。但第3季成交量指數與委賣指數季減15.18%與13.91%，價格也是首見下修到每坪54.8萬元。
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，6月豪宅限貸令為雙北市近4季成交量萎縮主因，雖然實價登錄助長7月一波豪宅交易量，但8月過後實價登錄正式啟動，高資產者不願意讓財富曝光，進一步促使豪宅交易呈現疲軟。
中南部交易漸冷卻
至於中南部豪宅市場，劉怡蓉指出，由於買方追價意願不高，而置產者又熱中選購帶有租約的店面產品，因此讓中南部的豪宅交易逐漸冷卻，交易量亦大幅下減。
豪宅市況慘澹，以北市仁愛路豪宅「吾疆」為例，專營高價住宅租售的房仲業者表示，開價從年初的每坪300萬元降到目前每坪280萬元，但仍無人出價，每月看屋人次也僅1~2組，QE3議題後雖增至6~10組，但觀望心態濃，仍未有接近成交或出價。
屋主看好QE3漲價
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，價格首見下修主因為許多高價豪宅屋主看好QE3將推漲價格，選擇延後出售。
黃舒衛說，限貸後8000萬元以上高價豪宅成交萎縮，目前成交多以價位偏低住宅，因此拉低均價，「全台豪宅成交量確實量縮，又以台中最為明顯，成交量至少掉了一半以上。」
專家：反轉期明顯
國立政治大學地政學系教授張金鶚表示，許多人都喊著豪宅不會倒，但成交量萎縮後緊接著就是房價下修，而現今量縮已經一陣子了，出現房價下跌並不意外，第3季就是價格反轉期已相當明顯。
購屋信心5成看漲
3成民眾猶豫進場「怕買在高點」
房市前景不明，雖有50%民眾看漲房價，但也有32%不知何時該進場購屋。林琨凱攝 【邱煜婷╱台北報導】美國實施量化寬鬆政策後，許多房仲鼓吹房價即將上漲，引發民眾購屋保值心態，但同時政府打房不斷、實價登錄將公布讓不少人觀望。房仲業調查第4季民眾購屋看法，發現50%民眾看漲未來3個月房價，卻也有32%民眾不知未來半年是否該買。學者建議，最好等到預售屋、新成屋、中古屋價格均出現下跌，再進場。
永慶房產集團在9月7日至21日進行第4季購屋趨勢調查，有效問卷數2466份。昨公布結果，發現有50%民眾看漲未來3個月房價，且愈往南部對房價愈樂觀，如北市僅30%民眾看漲未來3個月房價，南部地區則高達67%。
「實價登錄沒影響」
永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，第4季購屋信心以看漲居多，雖然QE3（量化寬鬆政策）對台灣房市無直接影響，但引發民眾產生通膨、資產縮水的疑慮，反而推動本土資金進場購屋，加上有建商南下購地、土地標售狀況火熱等影響，讓南部民眾十分樂觀。
不過調查也顯示，有高達32%的民眾「不知道」未來半年是否該進場購屋，比上季只有5%大增27個百分點。葉凌棋說，銀行貸款成數縮減、利率也有上升跡象，讓民眾產生「現在購屋會買在最高點」的矛盾情結，才不知是否該進場。
另外，實價登錄上路，29%民眾認為對房價不會產生影響。北市30歲的上班族Jenny說，現在台北房價太高，實價登錄至少可保證房價「不會漫天喊價」，到時將再考慮是否買房。
淡江大學產經系副教授莊孟翰提醒，雖然調查顯示南部較熱，但中南部多以自住為主，房價屬先跌後漲，若房價下跌時，盤整時間長，民眾進場購屋前應多注意。
專家建議再等半年
3天前，信義房屋也針對第4季房價進行調查，僅20%民眾看漲，看跌者達38%，與永慶房產集團昨公布結果分歧。莊孟翰認為，永慶調查時間是QE3剛推出，加上當時台股正上漲，因此受訪者多樂觀看待。
莊孟翰建議，民眾若想進場購屋，最好多觀察預售屋、新成屋、中古屋的價格是否同時出現跌訊，建議民眾這半年到1年內再等等，避免買在房價最高點。
未來一年房價 38%看跌 兩成看漲
【吳苡辰╱台北報導】雖然眾多房地產業者大力鼓吹「ＱＥ３熱錢將湧入台灣房市、現在不買未來房價更貴」，但房仲業調查有三成八民眾看跌未來一年房價，明顯多於看漲的兩成，學者也呼籲，台灣房地產本質不佳難改善，未來仍沒有看好理由。
近半認QE3有利房市
信義房屋對網站會員進行第四季購屋意向調查，結果顯示三成八民眾認為未來一年房價將下跌，看漲者僅兩成，信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德說，雖然近半數民眾認為ＱＥ３（第三波量化寬鬆政策）對房市有正面影響，也有六成三民眾認為購屋可抗通膨，但ＱＥ３實施至今房市未見明顯回溫，第四季看跌未來一年房價者僅較第三季減少兩個百分點。
玄奘大學財務金融學系副教授花敬群說，ＱＥ３與９２８檔期為房市兩大利多，但皆不見其影響；實價登錄、利率調升或國際經濟不佳等利空因素卻重挫房市，「房地產本質不佳難改善、易惡化，未來一至三年無看好的理由！」
花敬群更指出，根據其初步掌握的第三季房市交易數據，新北市第三季新推案成交價已較第二季下滑，且幅度不小，而台北市新推案成交價雖持平，但成交量萎縮逾半，未來看空。
調查也顯示，潛在買方最常遇到的問題以「房價太高買不下手」居冠，第二則為「挑不到理想的住宅」，第三至五名分別為「擔心買了後會跌價」、「自備款不足」與「銀行難貸款」，多與房價有關。
「薪三萬難付房貸」
二十五歲的YIYI也認為，雖房地產相對可抗通膨，但每月僅三萬元薪資，即便辛苦存足自備款，但每月房貸壓力仍重，也擔心利率逐漸提高，房貸將超出可負擔範圍，「買房不易、養房更難」，近年內不打算買屋。
民眾對未來1年房價看法
註：信義房屋9/21至10/1針對網站會員調查，共回收1176份問卷。
資料來源：信義房屋不動產企研室、《蘋果》採訪整理
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看到了嗎？？同樣的一家報導，引用的是信義房屋和永慶房屋的統計，
分別做了一千多份與二千多份的問卷，但結論並不太相同，
一個是五成看漲，一個是二成看漲，這個差距不能說不大啊！！
而到底房價是看漲還是看跌，
首先，我們要解讀一個這樣的數字，那就是平均房價，
台北市的平均房價在今年第二季的時候是52萬左右(第三季剛結束還沒統計出來)，
但平均數學過數學的就知道，是一堆數字加總然後平均出來的，
所以是高高低低的一堆，而仔細比對各區，台北仍然有幾個區的房價低於平均房價，
幾個區卻又遠遠高於這個數字，
所以光看平均數來論斷房價是漲是跌，實在是沒意義的事，
各區、各地、各狀況，都不能說沒影響！！
我們看看下一則新聞，
台超級富豪資產 5兆居全球第18
【簡竹君╱綜合外電報導】新加坡財富研究公司Wealth-X日前公布「2012-2013世界超富裕人士報告」，這些身家至少3000萬美元（約8.8億元台幣）的超級富豪，台灣有1185人，資產淨值共2000億美元（約5.85兆元台幣），全球排第18。
台1185人上榜
Wealth-X把富豪持有的股票、現金、不動產及投資組合、藝術品收藏等均計算在內，結果顯示，美國有6萬280名超級富豪，累計資產淨值高達242兆元台幣，無論人數和財力都遠遠超過其他國家。
亞洲以日本1萬2830人、累計資產淨值60兆元台幣稱霸；中國以1萬1245人，累計資產淨值46.2兆元台幣居次；香港則有3135人，總財富約13.7兆元台幣。
台灣超級富豪以1185人排亞洲第7，據中央社報導，其中26人資產淨值逾10億美元（約293億元台幣），總財富約1.6兆元台幣。
整體財富減1.8%
和2011-2012年的報告相比，今年度全球超級富豪共18萬7380人，比去年小增0.6%；不過他們的整體財富卻縮水約1.8%。
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看到了嗎？
這不到一千二百人，卻有5.85兆的資產，
可以買 2 億一間的帝寶 足足有29250戶，
而一個帝寶社區不過才168戶，上面的數字是174個帝寶社區這麼多！！
若以貸款六成到七成來算的話，上面的數字還得乘以三！！
想想，那是多驚人的數字！！
痛苦 北市買房得勒褲帶16年
每坪57.4萬 沒600萬難購屋
房價居高不下，民眾購屋痛苦指數飆高，要在台北市買房至少須存16年薪水。林琨凱攝 【葉思含╱台北報導】房價逐年高漲，民眾薪水跟不上房價漲幅，根據行政院主計總處最新出爐的家庭年可支配所得統計，台北市每戶為125萬1519元最高，但想在台北市買35坪、總價約2000萬元的中古屋，購屋痛苦指數達16年，為全台最痛苦，鄰近的新北市購屋痛苦指數也近10年；全台痛苦指數最低縣市為苗栗縣，痛苦指數僅3.4年。
行政院主計總處統計的每戶可支配所得，係以每戶所得總收入，扣除利息、社會保險等非消費支出後，每戶剩餘可支配款項。購屋痛苦指數計算方式是依各縣市平均房價推算35坪住宅總價後，除以該區平均每戶可支配所得，即為若不做任何消費時所須的購屋年數，指數越高，須花費愈久時間購屋，也代表愈痛苦。
房貸不想逾3成薪
主計處統計，2011年全台平均每戶可支配所得為90萬7988元，依永慶房產集團統計，目前全台平均中古房價為每坪22.3萬元，若以35坪住家推算，平均在台灣至少須存8.6年薪水才能晉升有殼一族。
買房最困難的仍為台北市，雖然台北市每個家庭可支配所得達125萬1519元為全台最高，但平均房價每坪達57.4萬元為全台最貴，因此痛苦指數達16.05年高居全台之冠，手頭上若沒有600萬元自備款，根本難以購屋。
據《蘋果》民調顯示，全台逾半數民眾僅願意支出薪水1~3成支付房貸，僅17.25%民眾願意負擔薪水5成以上；但有44.74%的民眾不願為了買房犧牲生活品質，31.14%的民眾選擇再看看。在薪水無法支出過多貸款、不願犧牲生活品質下，民眾買房更是難上加難。
全台5都購屋痛苦指數排名 失業民眾無緣買房
國立政治大學地政學系教授張金鶚表示，其實全台都會區購屋痛苦指數皆高，中南部統計數字看似低，但其實買房也不輕鬆，是因為區域大、價差大，拉低平均值，事實上，中南部民眾至少須存6~7年薪水，而雙北市更不用說，確實許多民眾都買不起，「這幾年來房價來到歷史最高，薪水不但沒成長反而往後退，現在是人民最痛苦的時代。」
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，中南部多為逾60坪以上的透天產品，因此花費時間是更高的，而台北市別說痛苦指數，許多民眾沒工作，甚至連買房機會都無，政府應該正視此問題，執行一貫住宅政策與振興就業措施才是。
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再看這個新聞就知道了，
筆者在2011/4/6發表笨蛋，重點不在房價，在貧富分配好嗎！！
就說出了這個道理！！
不吃不喝十六年？？哈！痛苦指數？哈！
仔細到了大安區、信義區的週邊看看，那裡的人痛苦嗎？？
他們須要不吃不喝嗎？
筆者曾大膽的斷言，未來身價沒有三千萬台幣的人，
將全數被趕出大安、信義、中正，
很早以前買在那裡的，也是一樣，
我坐過一台計程車和司機聊天，他住大安區，是很早的時候一片田時買的，
那時並不貴，便宜的很，他一住三十年！
但現在壓力來了，大安區成為了高度商業區集中的地方，
周圍要找一家便宜的自助餐或餐廳愈來愈難了，
周圍的消費水準愈來愈高，但他的車卻愈來愈難跑，
他想了一想，覺得是不是把老房子賣了，移居到台中、台南，
房價差很多，消費差很多，一樣可以開計程車！
是的，這就是生活步調跟市場自由，
政府想要出手干預，為了台北市的房價打房，
打得下來嗎？？我很好奇，怕政府練的是七傷拳，一練七傷，
功力不夠反傷己身啊！！
第四季，如果看平均數，可能有錢的消費沒啥減，沒錢的縮手，
結果走向了量縮，價增的平均數怪現象，
是不是真實的反應房市，我想不是的！！
所以自住要買房的，仍然是多比較吧！！
這也是為何市場上有很多人等著政府公佈實價登錄後的行情啊！！
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