這些車的設計美得不合理! 尼泊爾進印度超省方案柯文哲為雙城論壇做準備 女星表演「搖胸又露半顆...
2010-03-25 15:17:21 | 人氣(2,094) | 回應(0) | 上一篇 | 下一篇

高房價為民怨之首

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房市/86%民眾認為房價不合理 大台北不合理比例高達93%

更新日期:2010/03/24 11:04 記者曹逸雯/台北報導

房價高漲,已成為十大民怨之首,政府財金單位也已從限縮房貸措施抑制投機客炒作房價,根據一份官方最新的住宅求調查結果顯示,認為近半年房價非常不合理或不合理的比例合計有86%,其中在房價較高的台北市、縣比例更高達93%。

內政部營建署與財團法人國土規劃及不動產資訊中心今(24)日公布98年下半年的住宅需求動向調查結果,包括台北市、台北縣、新竹縣市、台中縣市以及高雄縣市等五大都會區對近期房價看漲態勢明確,但對未來信心指數為119分,低於近期信心分數145分,特別是欲購置住宅者對未來信心分數118分,低於已購置住宅者的121分。

五大都會區的房價綜合信心分數為132.29分,政大地政系教授張金鶚表示,由於各地區的分數都高於100分,因此仍呈現整體看漲的趨勢,不過,各地區對未來的信心分數均低於近期信指數,表示對近1年的房價看漲態勢已趨弱。

而根據這項調查對新購置住宅者、欲購置住宅者,新租用住宅者與欲租用住宅者等四類型需求者對近半年房價合理性的看法所做的調查結果顯示,四類需求者認為房價非常不合理或不合理的比例合計有86%,其中在房價較高的台北市、縣比例更高達93%;其中,剛買房子者認為房價不合理的比例相對較低,為76%,想買房子的人就高達90%,新租用住宅者與欲租用住宅者的比例則分別為86%與87%。

 

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86%租購者不滿/民眾看漲 又覺高房價不合理

更新日期:2010/03/25 04:11

〔記者黃宣弼/台北報導〕營建署昨公佈九十八年下半年住宅需求動向,五大都會區房價綜合信心分數為一三二分,顯示整體房價看漲態勢明確,但相對也有八十六%民眾認為房價不合理或非常不合理,尤以台北市、縣的比例更高達九十三%;北市仍為購屋負擔最重的地方,房價所得比高達九.○六倍,貸款負擔率三六.一二%,等於薪水的三分之一都拿來付房貸

去年下半年房市景氣回升,五大都會區房價綜合信心分數一三二分,比去年上半年增加十七分,信心分數大於一百分,顯示看漲房價的民眾比看跌的多;雖然需求面普遍看漲,但未來信心分數一一九分低於近期信心分數一四五分,顯示民眾對未來一年的房價看漲態勢已趨弱,特別是欲購置住宅者對未來信心分數,低於已購置住宅者,代表需求面認為房價會持續上漲,但後市房價的支撐力可能不足。

在價格方面,五大都會區去年平均購屋總價六五六.七九萬元,平均購屋單價為每坪十八.七五萬,均較去年上半年增加,總價帶主要集中在六百至九百萬,佔二二.九九%,房價最高的台北市,平均購屋總價為一千萬,比去年上半年增加一百萬元,等於每坪得多付出三.九萬元。

在購屋負擔方面,五大都會區之平均房價所得比為七.○九倍,平均貸款負擔率為二八.二三%,各地區仍以台北市購屋負擔較重。

至於房價是否合理,五大都會區包括新購置住宅者、欲購置住宅者、新租用與欲租用住宅者等四類型需求者,認為房價非常不合理的比例最高,佔五二.六七%,認不合理的有三四.七七%,各地區中,以台北市家戶對房價認為非常不合理的比例六七.二五%最高,其次為台北縣的五九.七一%,顯示台北市、縣這波段的房價上漲程度,已超過民眾的可接受程度。

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《星期專訪》許嘉棟︰抑制房價 不宜下升息猛藥

更新日期:2010/03/22 04:11

記者鄭琪芳/專訪

近來高房價問題成為焦點,曾任中央銀行副總裁、財政部長的台灣金融研訓院董事長許嘉棟認為,國內房價上漲都在北部地區,整體狀況不是很嚴重,不宜下升息的猛藥,目前央行及金管會採取「選擇性信用管制」,是適當的做法,未來應進一步消除投資房地產獲利的預期心理。

許嘉棟並警告,由於中國大陸生產成本提高,而且人民幣不升值大概也不行,過去國際物價穩定的因素,已經開始產生變化,近來國際原物料價格持續往上,物價情況不樂觀,「輸入型通貨膨脹」問題會慢慢凸顯出來,而且會愈來愈嚴重,也許貨幣政策要開始未雨綢繆。

問:近來房價上漲引起民怨,政府陸續採取多項措施,包括限縮豪宅及投資客房貸、課徵豪宅稅等,能否有效抑制房價?

買房獲利 預期心理要改變

答:房地產熱,差不多是這一年來的事,包括中國大陸等境外資金,表達對這邊房地產有興趣,帶動大家對未來房價上漲的預期,台商資金回來,沒有好的管道投資,進來的錢不是跑到股市就是房地產,假如我們的金融中心、理財中心、籌資中心等,能有一些具體措施,讓錢往那個地方去,應該對紓解問題有幫助,但這些配套沒有,所以變成現在這個現象。

我個人認為,應改變大家對於投資房子是很好的選擇這樣的想法,可以從次級房貸爆發的原因去思索,美國次級房貸就是信用比較差的去貸款買房子,信用條件比較差的為什麼會想去買房子?就是預期房屋漲價的幅度會超過利率,有投資獲利空間,但是他們沒有預期後來利率往上,房價上漲也停了下來,倒帳就發生了。

台灣要設法不讓同樣的情況發生,對房價繼續往上的預期,應想辦法壓下來、消除掉,也要讓大家了解,雖然現在利率很低,但未來利率百分之百是往上、不會往下,一般民眾了解後,大概就不會去參與這種投資,只剩下一些大戶,影響就比較有限,只剩豪宅上漲的話,跟升斗小民沒什麼關係,問題也不會那麼嚴重。

問:你認為要消除投資獲利的心理,但國人自有住宅比率超過八成,多數人買房子是要自住,投資心理好像比較少?

答:對,很多學者也指出,國內房屋自有比率高,房屋進一步需求不會太多,近來房價漲其實都在北部,中南部空屋賣不出去的還是很多,狀況不是那麼嚴重,所以如果用升息來抑制房價,藥就下得太猛一點,升息是全面的影響,局部性的問題有其處理手法,現在央行及金管會的做法滿適當的,適用部分地區的「選擇性信用管制」,是比較妥適的做法。

問:除了房價問題,日前央行曾對「輸入型通膨壓力」提出警告,未來物價問題是否令人擔憂?

物價上漲 輸入型通膨浮現

答:過去幾年,除了二○○七、○八年國際原物料價格上漲,大體上國際物價都還算平穩,各國央行才敢採取寬鬆貨幣政策,國際物價穩定的因素很多,很重要的貢獻力量應該跟中國大陸有關係,中國用低廉勞工製造出便宜的產品,賣到國際市場上,國際物價因此表現平穩。

不過,這個因素現在有點變化,隨著中國經濟發展,薪資慢慢上漲,這陣子大陸沿海地區都在缺工,薪水普遍往上調,加上經濟發展到某一個程度,就開始注重勞工福利、環境保護等議題,人工或防治污染成本都往上漲,中國物價也慢慢往上。另一方面,中國消費能力提高、需求增加,也會帶動物價往上,○七、○八年,國際原物料價格上漲,也是中國等新興經濟體快速發展,所產生的需求壓力。

金融海嘯這段期間,由於景氣下來、需求降低,所以物價跌下去,但最近這幾個月,新興經濟體發展很好,需求又上來了,原物料價格又往上,所以國際物價不是那麼樂觀,一旦經濟恢復正常,大概又會回到○七、○八年的狀況,也許貨幣政策要開始未雨綢繆,因為政策效果要一段時間才會顯現,如果預期幾個月後物價上漲,現在開始就要縮了。

問:所以台灣已經出現「輸入型通膨」了?緊縮貨幣政策會提早出現嗎?

緊縮貨幣 發NCD是一招

答:從國際大環境的變化來看,這個問題會慢慢凸顯出來,而且會愈來愈嚴重,不論是中國大陸的生產成本提高或國際原物料價格上漲,對我們來講都是輸入型通膨的一環。

緊縮貨幣政策至少有兩種不同層次的解釋,一種是浮濫資金沒有地方去,銀行努力去買NCD(可轉讓定期存單),收掉過剩資金也是一種緊縮,央行現在也在做,如果NCD多發一點,銀行會很高興,也可以把隔拆或NCD利率弄上去,又不會衝擊一般放款利率。另一種則是升息,不是講調升貼放利率,那是宣示性的,表達央行未來的方向,我所謂的升息,是錢收得更多,讓市場利率上去,算是比較嚴重的緊縮,影響才會出來。

問:目前NCD餘額已經突破六兆元,繼續發行NCD能夠解決問題嗎?

答:六兆元看起來絕對數字很大,但這幾年外匯存底從二千億美元增加到三千億美元,外匯存底增加一千億美元,等於放出三兆台幣,原本資金就過剩,收六兆元進來,只是讓過剩資金少一些,如果還是覺得資金過剩,繼續收錢是必要的,發行NCD是一個辦法,最直截了當的做法是提高存款準備率,可以將資金長期凍下去,但存款準備金甲戶沒有利息,NCD還有一點收入,所以對銀行比較有利的是發行NCD,目前因為資金太浮濫了,央行發NCD大家搶著買,因此利率很低,但收多了利率自然會上去。

問:國內資金過於浮濫是長期存在的問題,資金無處可去,是否政府在改善投資環境這方面做得不夠?

答:確實,由於政治紛擾不安,決策效率都不怎麼樣,政治搞成這種局面,也是台灣的悲哀,投資者到這裡來,連政府政策都沒辦法確定往哪個方向走,只要有人反對,任何一個不錯的政策都會不見,這是政治方面的問題,也是最難解的部分。如果籌資中心、資產管理中心等,能夠有較具體的構想,真正去推動的話,有些錢可能流到那邊去,國內資金可以舒緩很多。

問:國內資金多流入股市及房市,很難創造就業機會,因此,雖然國內經濟復甦,但失業問題仍相當嚴重,會不會出現「無就業復甦」(Jobless Recovery)的情況?

改善失業 應重發展服務業

答:現在的復甦,很多是因為去年出口增加不少,出口增加主要來自製造業,但現在製造業相對上都是比較資本密集的,不是傳統勞力密集產業,這種復甦對就業幫助不是很大,所以經濟成長率不錯、出口不錯,但就業改善有限,未來可能要往服務業那邊發展,改善服務業的投資環境,帶動這方面的需求。

問:最近人民幣升值議題也備受關注,中美似乎要為此引發貿易戰,中國會放手讓人民幣升值嗎?人民幣合理價位為何?

答:人民幣的低估是很難否認的,中國大陸的貿易帳及金融帳都有相當盈餘,如果不是人民銀行買進外匯,人民幣不曉得會升到哪裡去了,如果市場供需決定的價位是合理價位,目前人民幣是比合理價位低太多,但因市場供需會變,很難說人民幣偏離合理價位多少,只能說如果放手讓市場決定,合理價位就會出來。

至於人民幣是否會在國際壓力下升值,我只能說,如果沒有國際壓力,中國大陸基於穩定經濟的考慮,可能會讓人民幣升值,匯率不動大概也不行,如果歐美政府少講話,也許會動得快一點,這涉及面子問題,中國人一向很重面子,用國際力量施壓,本來想升值的,反而就愈不肯,現在中國大陸多少有情緒性反應,也許國際不理的話,自己就升值了,我猜中國大陸還是會讓人民幣升值。

問:一旦人民幣升值,對台灣及台商的影響如何?

人民幣升值 台幣很難不升

答:我們要關心的是各國貨幣的連動關係,台灣、韓國等鄰近國家,都在看人民幣,人民幣不升我也不升,這是相對競爭力的問題,人民幣升值的話,台幣大概很難不升,台商在中國大陸投資,本來就要考量工資不會永遠那麼低、人民幣可能會升,如果這兩種因素對盈餘影響超過十%,目前盈餘沒有十%的,就要小心,就要考量值不值得去。

問:近來也有人認為應放手讓新台幣升值,你的看法如何?

答:匯率變化會影響出口及物價,怎麼拿捏是個問題,過去長期以來物價不是問題,所以偏重協助出口,不讓台幣升值,照理說台幣匯率不應這麼弱,如果讓市場力量發揮一些,台幣走升大概難免,但會衝擊出口、景氣,各界意見又會很多。如果物價愈來愈高、明顯變得有點威脅性,加上人民幣也升值的話,新台幣走升的可能性會升高。

 

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評論:

一、我們看一些數字的時候,首先要有正確的觀念,就是這個數字怎麼來的,代表的意義

         到底又是什麼,不然這些的報導多空兼具又如何去判斷?

         首先,若高房價是此次吳院長上任為庶民經濟所調查的民怨之首、自有住宅率有八

          成,各位發現了嗎?這根本是一個大矛盾!!如果八成的人有自己的房子,那麼房價

         上揚,不是八成的民眾應該高興嗎?怎麼會鬧出這麼大的民怨??

二、再來,各位,我們身處的是資本主義型態社會,經濟要求的是起跑線的平等,像稅收

        不均這樣屬於起跑線不平等的情況,是我們要抗議的,但但資本市場供需的平衡卻是

        我們無法控制的,有錢人以他們的努力或運氣或不論您的論點是什麼,他們以他們的

        資產去選擇地段或想要的居住環境這在資本主義社會是不能避免的!台北市為什麼要

        降價?浦東、東京六本木、比佛利山莊!!各資本主義圈都有這樣的豪宅圈、昂貴地

        段,這就是資本主義的本資不是嗎?政府該做的是社會福利政策、平衡稅務結構,不

        是拿我們一般的稅去長期補貼不需要勞力密集的高科技產業這樣的事發生才對!

三、最後,銀行如果只有存款,那就沒有獲利了,要給存款人利息!要給員工薪水!靠什

        麼呢?不就是靠放款利差和金融商品,如果政府當初降低遺產稅,帶來的不就是海外

        回來避稅的資金?我們的熱錢如果多的話,光放銀行,銀行能不放款?而這些錢又要

        花到那裡去?投資什麼樣的商品在這低利的環境下?

四、綜上,長期來看,房產的持有在我們傳統觀念有土斯有財下,北市的高房價乃是不可

        避免的結果啊!!

台長: 李季鴻
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