委託代標作業流程

1. 查明過濾案件：
1. 查明附屬建築有無在其拍賣範圍以內
2. 查明停車位是否有有他人佔用
3. 查明有無第三人陳報租約、拍定是否點交
4. 查明土地使用限制、買賣限制如國宅
5. 查明是否為海砂屋、危樓、兇宅
6. 查明產權是否清楚有無優先承買權
2. 市場調查：
1. 查詢一般市場買賣交易價格－如台灣不動產交易中心
2. 查詢地方法院開標結果－同一棟樓或附近標的歷年歷次成交交易價格
3. 訪問調查－詢問附近鄰居或管理者近期買賣價格
4. 不動產鑑價公司－透過領有專業估價師執照之經理人詢問附近交易行情之價格
5. 不動產仲介公司－一般同業之市場調查詢價
3. 市場分析：
1. 決定產品廣告標出的定價－廣告定價
2. 商品定位行銷策略－廣告行銷方式
3. 緣和舊有的需求單－資源運用再開發
4. 委託代標：
1. 是否為合法設立申請的公司
2. 仲介服務費之收費價格是否合理
3. 是否為專業專職非一般代書或個人幫
4. 買受客戶及市場評價、品牌價值
5. 委託標購買方出現：
1. 簽署代標合約書
2. 確認委託標的物件
3. 申請謄本、現場實地比對複查
4. 向原貸款銀行法務查詢拍賣進度
5. 買受人信用查詢、代墊銀行融資準備
6. 收取投標人便章、身份證影本
7. 催促買受人向銀行開立本行支票
8. 點交及產權確認、同業競標的調查
9. 拍賣條件是否需要代繳稅費及出售後的稅費規劃
6. 法院拍定得標後續處理要點：
1. 取得權利移轉証明書向債務人先行談判和諧搬遷，由法拍仲介經理人居間談判比較靈活，且進退適宜可為買受人取得空間，再行決定協商方向。
2. 得聲請點交之案件同時向法院遞出點交申請
3. 請求鄰居及住戶幫忙注意債務人之進出狀況及危險預防
4. 法拍代標業務專員不定期巡視造訪
5. 排定強制執行－確認聯絡書記官會合導引地點
6. 送執行命令－到所屬警察局確認聯絡電話及配合強制執行時間
7. 預約當地配合鎖匠先行到標的物現場勘查及其約定配合強制執行時間
7. 交屋後續服務：
1. 投資客購買之房屋，透過聯盟聯賣之體系銷售買進之物件標的，使其獲利了結
2. 投資客交易所得稅之事前規劃節稅，出售前之成本分析及結清費用或停止，更換租約、建立移交清冊及事項
3. 自住之客人幫忙恢復水、復電、復瓦斯之注意事項交辦
4. 篩選介紹優質之搬家公司於買方或債務人
5. 篩選介紹清潔及工程人員於買方或債務人
6. 客戶入宅請客，人員到場協助辦理，並提醒入宅之注意事項
7. 客戶入宅後居住關心及訪查，使其轉介紹再開發
8. 提供法院判決之判例，協助客戶對前手債務人所積欠之管理費進行協商談判
9. 寄發感謝函、生日賀卡，維持連繫與關心。
10. 協助債務人辦理房屋自用住宅的合法退稅