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2009-09-29 12:52:55 人氣(1,698) | 回應(0) | 推薦(0) | 收藏(0) 上一篇 | 下一篇

重購退稅

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重購退稅重點介紹 :

u        在前兩年以內曾購買自用住宅且符合購屋節稅條件者,可以重購退稅方式辦理節稅事宜,而保留一生一次的自用土地增值稅率供未來使用。

u        土地所有權人出售或被徵收之自用住宅用地自耕之農業用地或經主管機關核准遷移之自營工廠用地等,2年內重購土地且合乎土地稅法35條之規定,則可申請就其已納土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額

u        但於五年內不得移轉或改作其他用途(戶籍他遷或供人設籍,或公司登記等)否則退款必須再繳回。因此,如果要將戶籍遷離重購土地,可以於當時留下所有權人的配偶或直系親屬中任何一人的戶籍不遷,或者在當事人戶籍他遷時,提前將任何一位直系親屬或配偶的戶籍遷入,即可避免被追繳原退還土地增值稅的命運。

u        唯適用重購退稅規定需出售及購買之房屋土地所有權人為同一人,自用住宅用地重購退稅,其申請地點應向原來出售土地的主管稅捐稽徵機關辦理,申請期限如為先賣後買者,應於重購後申請,先買後賣者,則於出售後申請, 且屢賣屢退土地增值稅「重購退稅」,無次數限制,即退稅後的5年內可再買新屋(或賣屋),再申請退稅。此地價高低比較係以地價比較,非坊間所言之買高賣低,而是以出售當次之公契金額扣除已納增值稅額與買次公契金額之比。

u        出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅

u        同時出售多處自用住宅用地,只要符合要件,可申請重購退稅

重購自用住宅申請退還增值稅之條件 :

u        原出售土地及新購土地所有權人同一人, (承買登記名義人必須與出賣時的登記名義人相同始可適用)。例如,以夫(或妻)名義登記的土地出售後,重購時仍須為夫(或妻)的名義。

u        土地出售後二年內重購或先買土地二年內再出售土地, 期間必須在二年之內, 且先買後賣或先賣後買皆可.但在民國781030日以前,所重購土地退還土地增值稅只能適用先賣後買。 

u        自用住宅用地出售或被徵收後,另行購買都市土地未超過三公畝(90.75)部分或非都市土地未超過七公畝(211.75)部分,仍作自用住宅用地者。

u        辦竣自用住宅用地登記(即戶籍必須設籍於該地, 所有權人, 配偶, 直系親屬) , (子女, 父母皆可)

u        出售前一年未供營業使用或出租行為, 即於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者不適用之.

u        新購土地,應辦理自用住宅用地地價稅優惠稅率, 經核准按自用住宅課徵地價稅。 

u        自轉移日起五年內不得轉移, 變更用途或營業行為.

u        新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額

u        自營工廠 (指工業用地上有廠房, 必須有生產事實才符合條件),自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地建廠者。

u        自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。

至於原土地是否為自用住宅用地,則可依下列則認定之:

u        出售土地時按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

u        出售時未按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,但該土地在出售前係按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

u        若地價稅亦未按自用住宅用地稅率課徵者,經稽徵機關查明符合<土地稅>第34條第1項(面積要件)及第2項(出售前一年內未曾供營業使用或出租要件)且合於同法第九條規定者(本人、配偶、直系親屬辦峻戶籍登記)。若符合上述任何一種,即可認定為自用住宅用地。

 

退稅金額實例 :

新購土地地價 - ( 出售土地地價 - 已繳土地增值稅 ) = 差額

例一 : (土地面積 * 當年公告現值)

購入價 > = 出售價 (皆可退稅)

a.  新購之土地款為$300, 出售之土地款為$140, 繳納增值稅$40
300 - ( 140 - 40 ) = 200, 則增值稅可退全額 $40

b. 新購之土地款為$40, 出售之土地款為$90, 繳納增值稅$20
40 - ( 90 - 20 ) = -30, 故增值稅無法退稅

  1. 新購之土地款為$80, 出售之土地款為$90, 繳納增值稅$20
    80 - (90 - 20 ) = 10, 則可退稅額 $10

 例二 :  列實際計算 : 多簡單小學生都會

原出售

地價

原繳土地

增值稅

餘 額

重購土地

地價

不足額

 

可退稅額

 

200

70

130

300

170

70

190

80

110

170

60

60

300

80

220

重購退稅
台長:您買屋 賣屋 居家顧問
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