上海房地產市場多空未明，現在「錢」進中國商用不動產，正是時候？看好商業地產市場，花旗集團最近首度出手收購上海寫字樓，收購價約為5,000萬美元，每平方公尺約2,300美元。雖然今年外資收購上海辦公大樓動作一波波，但此案例在目前依舊低迷的上海房市顯得格外注目。
事實上，相較於上海住宅市場在投資客過度炒作之下，辦公大樓市場反而顯得機會處處。
根據統計，上海今年第三季儘管又有兩棟A辦完工，總體市場增加了約3.4萬坪樓地板面積，但由於市場需求旺盛，空置率甚至還比第二季下降1個百分點至5.1%，持續創新低。
上海頂級辦公室市場供不應求，促使平均成交租金不斷攀升，每平方公尺每日平均租金已達0.92美元，比第二季漲9%，不少更高檔的頂級辦公室甚至出現1至1.2美元的行情，換算下來也就是一個月租金每坪高達新台幣4,000元，比台北101辦公大樓還貴。
由於租金和售價同步成長，所以第三季辦公室租金投報率繼續維持在7.6%的水平。有趣的是，即使今年第四季上海還有1.9萬坪樓地板面積的新增供給出現，但因為市場需求強勁，商用不動產顧問甚至預估年底前上海會出現低於4%的空置率水準。再加上市場將明顯形成「賣方市場」，上海辦公室市場還有5%至7%的漲幅。
這兩個月經常往返上海替台灣客戶看商辦的世邦魏理仕台灣分公司執行董事劉學龍坦言，2001年開始飆漲的上海房市終於在今年可以暫歇，所以目前正是錢進上海商用不動產的好機會。他預估，至少到明年上半年都還是介入機會，辦公大樓投報率至少6至7%，廠辦約8%，都比台灣高。
高力國際台灣顧問研究部總監林旭陽說，今年以來外資頻頻出手買台灣辦公室，很多人以為是因為台北市辦公大樓租金未來將有一波大幅的增長，其理由是基於亞洲其他主要城市如香港等，在過去的幾季漲幅驚人，相較之下，北市辦公大樓租金明顯偏低，所以應有補漲空間。
但根據高力國際研究資料顯示，香港優質辦公大樓租金在過去四季內上漲了70%，第三季也有16%的漲幅，而未來12個月推估尚有30%的上漲空間。台北市辦公大樓租金有沒有達到類似漲幅的可能？
相較於起伏劇烈的香港辦公大樓市場，台北優質辦公大樓市場一直以來都較為穩定，根據高力國際研究資料顯示，租金平均變化都在絕對值5%以內。換言之，若台北優質辦公大樓市場要有接近香港的漲幅，便意味著台北辦公市場將脫離其過往的歷史軌跡。但無論就內部或是外部來看，台北辦公市場目前都缺乏脫離其歷史軌跡的動能。
【2005/11/23 經濟日報】
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