在行業深度調整期中，堅持著“開發+服務”雙引擎戰略的龍湖成功穿越波動週期，努力兌現了承諾。
兌現承諾，“穩”字當先
2021年3月25日，龍湖集團發布2021年度業績報告。報告顯示，龍湖集團實現營業額2233.8億元，同比增長21%。其中，龍湖集團2021年度核心淨利增20.1%至224.4億元，物業投資業務收入增37.5%至104.1億元，淨負債率46.7%穩居綠檔。
對此，龍湖集團董事會副主席邵明曉在龍湖集團2021年業績發布會上表示：“儘管很難，但我們還是如期兌現了承諾，交付了業績。”威爾鋼viagra 樂威莊LEVIRA 犀利士 CIALIS 犀利士代購 魔鬼撒旦 乖乖水 犀利士CIALIS 犀利士CIALIS 美國黑金 西班牙金蒼蠅 威爾柔 撿尸片
放在行業政策密集的2021年全年來看，龍湖毛利和銷售的保持來之不易。
對此，龍湖的管理層們在業績會上坦言，因為龍湖並沒有十分高明的戰略，有幸進入“安全區”，完全歸結於龍湖的謹慎。邵明曉稱，“2021年有房住不炒長效機制形成閉環，政策帶來對行業的疊加衝擊比較大，如此環境下，高槓桿的公司，或是過去3-5年沒有足夠自律的公司，壓力會大一些。對龍湖來講，我們始終根據自己的節奏在做。”
財務數據顯示，截至2021年年底，其淨負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.88），財務核心指標健康。
與此同時，得益於財務穩健的優勢，龍湖集團的融資渠道不斷拓展，平均借貸成本進一步下降：截至2021年底，其平均融資成本為4.14%，再創歷史新低。
此外，數據顯示，報告期內龍湖的在手現金高達885.3億元，現金流充沛，且其一年內到期債務佔比僅8%，回款率維持在90%以上的高位，皆表明公司的經營活動能夠持續為其帶來健康穩定的現金流。
在“三道紅線”下，“規模為王”時代終結，盲目追求規模效應和高周轉的房企終將面臨淘汰，穩定的財務策略與持續的現金流才是企業抵禦市場降溫的根基。
截至2022年3月，龍湖依然是唯一獲得境內外全“投資級”評級的民營房企，在行業下行週期中表現出了較強的韌性。
瑞信也在3月29日發布研究報告稱，維持龍湖集團“跑贏大市”評級，上調2022-23年每股盈利預測4%-5%，目標價由52.96港元升至53.07港元，龍湖是該行在非國有房企中的首選。
六大航道表現亮眼，經營性收入提升近四成
隨著市場由增量轉向存量，房企規模至上的戰事，逐漸落下帷幕，而持續性業務的實力，將成為新環境下，衡量行業排位的重要標杆。
根據披露數據，在2021年，龍湖集團實現經營性收入188億元，除了傳統的住宅開發業務，去年龍湖集團由商業運營、租賃住房及物業管理等組成的經營性收入提升近4成。
2021年7月，龍湖集團還進行了一輪組織升級，圍繞組織扁平化、敏捷化的方向，龍湖集團原總部職能變革為賦能平台，並將地產開發業務獨立為地產航道。但龍湖提出“航道”一詞最早可追溯到2018年，彼時龍湖集團正式發布“空間即服務”戰略。依循戰略，龍湖集團通過“開發+服務”雙引擎驅動推動建造、管理空間、資產、產品、服務相互促進。
現如今，龍湖集團業務已涵蓋地產開發、商業運營、租賃住房、物業管理、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務，並積極試水產城、醫養等創新領域。
財報顯示，2021年龍湖集團商業運營、租房租賃業務分別實現租金收入81.5億元、22.3億元，對應同比增長40.1%、23%；物業管理板塊全口徑營業收入突破百億元，達到104億元（合併抵消後為75.4億元）。
值得一提的是，作為龍湖集團在2021年全新開闢的新主航道業務，塘鵝租售已覆蓋成都、重慶、北京、上海、杭州、廣州等國內20餘座城市，累計服務用戶137.5萬人，客戶滿意度高達96%。
而旗下租赁住房“冠寓”也于2021年首次实现盈利。截至期末，冠寓已在全国30多个高等级城市开业10.6万间房源，规模仅次于万科，出租率创历史新高，达到了92.9%。
今年1月，龙湖推动旗下物业管理板块龙湖智创生活赴港上市被业界认为是其航道实现自我造血的关键节点。
“随着龙湖智创生活登陆资本市场，不但会给股东带来满意的回报，也能更好地支持公司的发展与各航道的协同。”龙湖集团首席执行官陈序平说。
事实上，“龙湖智创生活”也并没有让集团失望，数据显示，2021年龙湖智创生活物业管理板块实现全口径收入104亿元，首次破百亿。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米，业主满意度连续十三年超过90％。
值得关注的是，2019年，由商业运营、租赁住房和物业管理组成的经营性收入达到百亿级，此也被称为龙湖集团服务引擎百亿元年； 2021年，投资性物业收入和物业管理收入达到“双百亿”量级。服务引擎在三年内实现从“百亿”到“双百亿”跃级发展。
可以看出，由六大主航道构成的“一个龙湖”业务，正在高效协同，以多元化、高质量的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，突破物理与时间、空间的界限，形成正向循环。
秉持长期主义穿越周期
当下，房地产行业正处在从增量市场向存量市场过渡的阶段，如何运营存量产业，也是很多房企后房地产时代的新机遇。
3月29日，根据中国房地产业协会最新发布的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，随着行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，坚持长期主义，持续、精细化经营渐成主流。
2021年我国房地产市场逐步告别“白银时代”，面对前所未有的行业调控，许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本。
“企业只有不断地提升经营管理能力，优化业务结构，提升利润率，才能培养利润增长第二曲线。”某老牌地产央企称，在许多房企“增收不增利”的当下，“软件”的盈利能力或许才是行业未来的发展方向。
行業下行週期，像龍湖這樣的許多房企都是開發和經營業務兩手抓。万科總裁郁亮在2022年的工作會議上說道：現在万科要開發、經營、服務並重，這也是万科新的鐵人三項。而招商蛇口在去年也正式對外宣布了持有物業“雙百目標”：2025年末擁有100個購物中心、營收100億元。此外，碧桂園、融創、華潤、世茂等多家房企巨頭紛紛在近兩年調整組織架構，以期待多元化發展。
正如平安不動產董事長蔣達強所言：未來中國房地產商管、酒管、物管服務經營性產業等將出現市值3000億、5000億的企業。
“對於房企來說，注重軟實力發展即在企業操盤能力和管理能力方面發力，是抵禦市場降溫的較好的武器。龍湖是這一輪樓市競爭賽道中較為出色的企業，其經營業績的亮眼表現對集團健康發展與正向循環具有積極作用。”知名地產分析師嚴躍進告訴記者。美國黑金代購 美國黑金效果 德國必邦 德國必邦代購 必利勁 印度必利勁 必利勁代購
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據悉，目前經營性業務佔龍湖整體收入的比例在8%左右，未來可以進一步提升到20%左右。對此，陳序平強調，多元化的業務佈局，在不斷增強龍湖的盈利能力。無論是已有的六大主航道業務還是未來的創新業務，都要回歸到生意邏輯,回歸到現金流、利潤的邏輯。爭取做一個成一個，讓未來的創新業務也能為利潤增長做貢獻。
“今年龍湖集團全口徑的銷售目標是3000億元，權益銷售額大概2000億元左右。”陳序平說。而這3000億背後的信心，更多的則是來自於龍湖對於堅守“開發+服務”雙引擎驅動的“篤定”。
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