大選影響所及，景氣趨緩，大家心裡都清楚，大選結果與經濟景氣應該是沒有甚麼關係了，全球景氣還是處在向下波段，各項經濟指標預測都是向下修正，看來今年勢必是嚴峻的一年，歐債危機不除，全球消費景氣就難以好轉，台灣以出口為導向，出口不振對台灣影響大。針對今年景氣趨緩的看法，台灣金融業已經嚴陣以待，焦點尤其集中在房地產上，多數國銀行庫都認為今年房地產景氣欠佳，逾放的風險可能會增加，而建設業者土建融的風險也是跟著升高，因此對於業者的貸款將嚴加審核。換句話說，無論是業者還是買方，今年如果要透過銀行融資，難度可能都會較高。
產官學界及民眾，大多不看好二○一二年的經濟景氣及房市景氣，甚至不少人心裡都在預期著，二○一二年，房價會不會開始下跌？
房市景氣受制於總體經濟
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林祖嘉 政大經濟系教授
台北市的空屋率僅有13%為全國最低，房價想要下跌，可能並不容易。 |
從目前的資訊來看，對於二○一二年似乎都不大樂觀，利空消息多於利多消息，熊市顯然大於牛市。另外歐洲債務問題的崩壞，幾乎已經成為全球共識，歐洲以印鈔票、買國債的方式處理，也只能解燃眉之急，但解決不了根本的問題。甚至經濟學家預言，接下來歐洲債信評等、到期國債及歐元區的解體等問題，可能都將是二○一二年的地雷。
外部環境如此險惡，內部氣氛也轉趨冷清，政府嚴懲短投客，房仲業生意做不下去，已經開始出現關店跡象，房市投資大戶紛紛低調因應。
北台灣新成屋及預售屋推案時間也是往後遞延，希望能避開年初選舉，等選後再進場推案，歐債問題雖然還是撲朔迷離，但至少減少選舉一項變數，預料選後將有許多新案將大量持續進場。
空屋率也是沉重的負擔，政大經濟系教授林祖嘉就認為，空屋率由十年前的百分之十七點六，大幅增加到現在的百分之十九點三，現在全台灣的住宅中幾乎是每五戶就有一戶是空屋，這是一個很高的比例，代表房屋資源的浪費與沒有效率的使用。
超額供給的風險在於房價下修，或是房價上漲不易，空屋過多暗示房價壓力，但是林教授仍指出，雖然長期下台灣的房價走勢並不樂觀，但是台北市的空屋率卻是全台灣最低的，只有十三％左右，因此，台北市的房價想要下跌，可能並不容易。而且，台灣的高所得家庭幾乎都集中在台北市，台北市的房價在台灣一枝獨秀的長期趨勢也很難改變。
桃園縣空屋不增反減
根據行政院主計處資料顯示，近十年來，全台空屋增加約三十三點三萬戶，等於增加一點八％，其中台北市增加一點六％、新北市增加四點七％、桃園縣則反而減少二點二％。
新北市的空屋雖然居全台之冠，十年來增加了大約十一萬戶，但是新北市幅員廣大，很多空屋早已是不會影響市場的「無效餘屋」，像是八里、三芝、萬里、汐止山區等地，陳年餘屋為數不少，因此空屋對價格的影響，還是要細分到各區來看比較客觀。
桃園縣則是唯一的異數，十年來空屋增加約二點一萬戶，但實際上空屋率卻減少了二點二％，房子雖然蓋得多，但是進駐桃園縣的人口持續在增加，且增加的速度大於空屋，因此空屋率才會不增反減，顯示桃園縣的住宅利用率，較之十年前是提高的。因此空屋對市場價格的影響，區域的差異性很大。
資金動能並未散去
另一項影響房價的因素，就是資金動能，資金動能高、房價支撐力大；資金動能小，房價支撐力減弱。
景氣走勢的研判，大家心裡都有一把尺，而最受關注的流動資金，究竟有沒有減少？
資金行情跟景氣或是房價走勢息息相關，這波資金行情可說是從二○○九年一月啟動的。
遺贈稅原本最高稅率為五十％，二○○九年一月，當時正有許多電子科技產業在休無薪假，景氣環境惡劣。在一月二十四日，政府公佈將國內遺贈稅最高稅率，由百分之五十調降至百分之十，用以促進國外資金回留台灣，活絡經濟。
這項政策迅速看到成效，二○○八年M1B總額約為八兆新台幣，二○一○年時已增加至十兆，二○一一年四月央行公佈的最新數據為十一點四兆新台幣，到二○一一年十月，即便在歐債風暴籠罩下，M1B總額仍約維持在十一點五兆新台幣，流動性仍然很旺盛，無關乎年增率是否下降，也無關媒體談論的「死亡交叉」光看絕對數據就能證實，近四年來增加了三點五兆資金。
十月的M1B總計數還是維持在高檔，沒有散去跡象，雖然比前一月少了一千億，但是與二○一一年三月至七月平均值相比，仍多出約一千億左右，顯示流動性資金處在高檔觀望。
資金潮沒有褪去，表示資金伺機而動進場，無論是股市或是房市，只要出現適當的時機，資金就會再度進場。
股市回原點 房市漲一倍
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夏韻芬 中廣「理財生活通」節目主持人
很多投資人懊悔沒買房子，十年來房價至少漲五十%，很多地段甚至上漲一倍，如果有房子，至少現在還可以「賣房救股」。 |
從這些環境條件來看，今年房地產市場顯得緊繃；但是，好與不好，時常是相對比較出來的，而非絕對的好與壞。跟房市最親近的兄弟就是股市，兩個難兄難弟同進同出，面對景氣走勢的態度是一致的，因此就拿股市來看看，同樣的外部條件下，誰勝誰負？
知名理財專家夏韻芬說，台股自去年初高點至今，台股市值蒸發達五．九八兆，平均每位股民已虧掉七十四萬元。台股去年以來跌幅高達二四．六一％，為全球除希臘之外，主要股市跌幅之冠，也較陸股、港股跌幅二成左右來的重，甚至比日韓股與歐股跌幅還慘，台灣沒有買到希臘公債，也沒有出現危機，但是跌幅卻世界排名第二，這個台灣之「光」，其實是「臉上無光」！由此可見台灣投資人信心之脆弱。
對岸中國大陸去年也是慘兮兮，年底都曾跌破十年線，中國網友還在微博留下傳神的形容：「辛苦十年還跑不贏豬」，意思是說，中國股市回到十年前，但是豬價在這十年間漲幅達一點六倍。
夏韻芬說，十年線失守，對於信心面來說是極大恐慌，意味十年投資一場空，雖然一般人不會抱著股票十年，但是十年線一破，擔心恐慌不只有股票族，餐廳擔憂外食人口減少，計程車司機擔心收入不佳，擔心工作不保等等。
現在市場上有很多投資人懊悔，如果不買股票，買房子，那就好了，這十年來，房價至少漲五十％，很多地段甚至上漲一倍，如果有房子，至少現在還可以「賣房救股」。
「賣房救股」動搖房價？
那麼，「賣房救股」會不會造成房價崩跌？
根據過去的經驗，在民國九十年那一波，屬於後東南亞金融風暴時期，台股下跌到四千點以下，投資人融資買股，最後只落得賤價售屋回補，房地產變現不容易，最迅速的變現方式就是降價。SARS期間的房價新低點，就是這麼發生的。
因此，如果股價繼續往回走，一路奔向下跌之路，可能房價終究還是會拉回的，但是，房價下跌的重點，並不在於房價下跌多少，而是當房價真正下跌時，你身邊要有錢，要有足夠的資金可以進場買便宜的房子。
舉例來說，如果房價從每坪五十萬下跌到每坪四十萬時，也就是三十坪房子的總價從一千五百萬下降到一千二百萬時，你的三成自備款從四百五十萬減少到三百六十萬，看似便宜很多；但重點是，到時候，你得要身邊還有三百六十萬可以來買房，要練就一身「當房價下跌時，你身邊要有錢」的功夫。
金融商品投資，來去進出都在彈指之間，上下來回，景氣影響之下，變動速度肯定大於資金龐大的房地產，當你等待房價下跌的同時，不要忽略了股價的聲聲嘆息。更何況，整個經濟環境崩壞時，可能要更擔心的是工作不保，而不是為房價下跌而開心吧。
