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“重開發、輕服務”需改變 養老地產潛藏巨大機遇



本報記者 王海春 上海報道

兩會養老話題的走熱,使得與養老相關的養老地產也成為今年兩會各位代表熱議的話題。

中國老齡人口數量不斷增加的時候,投資機構和開發商也發現瞭養老地產的機遇。開發養老地產,被認為是相當有前景的業態之一。

有兩會代表委員指出,老年人也希望擁有高品質、豐富多彩的晚年生活,因此在開發養老地產的同時,也應重視養老服務配套的建設,將重點放在老人幸福感的獲得上,而不是地產重於養老。

與養老地產相似,不少文化旅遊及休閑度假地產往往是地產重於文旅、度假。在投資為主導的思路下,隻建瞭用於住宿的房子,景觀、購物、休閑等設施配套卻跟不上節奏或長期缺失。

養老服務重於地產開發

今年的兩會上,有代表委員認為,重開發、輕服務成為養老地產應該正視的缺陷之一。

全國政協委員、三胞集團董事長袁亞非建議,在鼓勵各地建設養老示范園的同時,也應該營造綜合性的養老產業集群。

袁亞非認為,支持養老產業發展不止是開發養老地產,還有必要出臺長期護理保險配套政策,加大居傢養老的補貼力度。

全國政協委員翟美卿在今年的提案中認為,養老應建立全齡化的養老模式。其核心內容是,讓老人在不脫離傢庭和社會,在自己熟悉的環境中養老。翟美卿在今年兩會提案中提出發展涉及醫療護理、健康管理、文體娛樂、餐飲服務等眾多產業的全齡化養老系統性工程。

代表委員在兩會的議案提案,並非無的放矢。

不少老人看瞭開發商的廣告宣傳片所展示的美好圖景,也會心動而購買養老地產的產品。一些子女出於孝心,也會為老人購買以養老為主題的房子。不過有買入養老地產項目的消費者表示,雖然開發商、投資機構開發養老的房子造得不錯,但卻總給人覺得少瞭點什麼的感覺。

一位為父母購入養老地產的紀先生表示,從房子設計來看,的確是為老人考慮的。無論開間的大小還是室內的很多設計,也都考慮到老人使用的方便和舒適。

“但老人在裡面卻住得並不十分開心。因為養老地產項目裡,服務跟不上。另外養老地產如果都是老人,也讓人覺得缺乏生機。老人認為如果有更多休閑、旅遊的配套,能與社會有更多聯系,就更好瞭。”紀先生認為,有不少老人仍然有很強的活動能力,養老地產應該與文化、旅遊,甚至和休閑類的項目結合起來,而不是把養老獨立出來。

這樣的情形並非個例。開發商在做養老地產時,往往重房子輕服務、重投資輕運營,把項目散售後,往往在後期配套等多個方面難以真正滿足老人的養老需求。

上海一傢建築規劃公司首席設計師告訴記者,很多機構和開發商往往把養老地產單獨列出來,短期看如果營銷亮點足夠多可能會給開發商帶來不錯的業績,但從長期看卻未必是好的路子。

有研究人員認為,養老地產應該通盤考慮,把養老、文化、旅遊、休閑等要素融入一起。老人不但有健康醫療養護的需求,也有旅遊、休閑,融入社會與年輕人交往、與傢人團聚等需求。但很多項目在設計之初將項目定位為養老,宣傳之初通過廣告描繪很多美好場景,但其實很多場景難以真正實現。

概念地產更需運營

與養老地產密切相關的另一個話題,是文旅、度假休閑地帝寶竹北產後護理之家|竹北產後護理之家|竹北產後護理之家推薦 產。

當人均GDP超過5000美元,國民對旅遊、文化和度假等的消費需求將出現上升趨勢。與養老地產快速增長相似,文旅、休閑地產項目,近幾年也出現爆發式增長。

據克而瑞統計,至2016年年底,中國有多達5403傢公司涉足旅遊、度假地產的開發與投資,文旅地產項目的開盤總數累計達到8919個。海南、雲貴川、兩廣和福建幾大區域,文旅度假項目的數量占到全國旅遊地產88%的比例。

然而文旅度假地產,也面臨著和養老地產相似的問題:重地產開發而輕內容和運營,一些文旅項目雖冠以旅遊地產之名,卻缺少旅遊、文化之實,隻有“地產”而少文化、旅遊和度假等配套。

易居中國一位分析師指出,好的文旅度假地產不僅有好的住宿和服務,還要通過建設景區、主題公園、景觀等一系列配套,實現觀景、購物、獨特體驗等功能。因此好的養老地產,好的文旅地產不僅投資周期長、資金投入大,還需要好的運營。但在全國近萬個文旅度假項目中,有不少是中小房企開發投資的,很難真正完成與其相關的配套功能。

業界人士指出,與養老地產中多數項目養老配套與地產開發並行略有不同,文旅地產往往是地產先行,文化、旅遊、休閑、購物等功能在後期跟入。這一方面是開發商為快速回籠資金追求升值空間最大化,另一方面也與不少開發商輕視文旅地產運營管理相關,大有賺一票就走的味道。

與文旅度假熱度不相上下的,是近兩年異軍突起的特色小鎮。然而在一擁而上的特色小鎮中,名聲大而實際投入少,重開發銷售輕運營,以特色小鎮之名圈地做開發,也在一些地區有所顯現。

“配套的投入需要資金。但與文旅地產相似,一些地方特色小鎮不僅推進力度小速度慢,而且在設計和投入方面,都有不少有待改進之處。”易居中國一位高層表示。

2018年政府工作報告為民眾養老送出“大禮包”,要求繼續提高退休人員基本養老金和城鄉居民基礎養老金。發展居傢、社區和互助式養老,推進醫養結合,提高養老院服務質量。深化養老保險制度改革,建立企業職工基本養老保險基金中央調劑制度。

有專傢認為,全面深化養老服務,有望對相應的概念地產在服務質量、運營水準上有更大的提升。

責任編輯:張蓓




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