dungndm

0愛的鼓勵 0訂閱站台

Luật Kinh doanh Bất động sản là những quy định nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản. Đối tượng áp dụng của luật này bao gồm?

I. Hiểu đúng về Luật Kinh doanh Bất động sản

Kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động như sau:

• Đầu tư vốn để xây dựng công trình, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản,.
• Môi giới bất động sản (người trung gian trong các giao dịch bất động sản; như mua  bán, cho thuê, chuyển nhượng,…)
• Các dịch vụ quản lý và tư vấn bất động sản để sinh lời.
• Dịch vụ liên quan đến sàn giao dịch bất động sản.

• Các tổ chức/cá nhân tham gia vào việc kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
• Các tổ chức/cá nhân liên quan đến các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

II. Một số quy định cần chú ý trong Luật Kinh doanh Bất động sản

1. Điều kiện để được kinh doanh bất động sản

Để được tham gia vào kinh doanh bất động sản; các tổ chức/cá nhân phải đảm bảo đủ các điều kiện như sau:

• Phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và có đăng ký kinh doanh hợp pháp. Trong lĩnh vực này, phải có số vốn pháp lý từ 20 tỷ đồng trở lên. Từ 01/7/2016, không có đủ số vốn pháp lý sẽ không cấp giấy đăng ký kinh doanh. Theo Điều 57 Nghị định Chính  phủ 139/2017/NĐ-CP; nếu các chủ đầu tư không thực hiện theo đúng quy định này sẽ phải chịu mức phạt 50-60 triệu đồng.
• Với những cá nhân hoặc hộ gia đình kinh doanh theo tính chất nhỏ lẻ và không thường xuyên có thể không phải thực hiện thành lập doanh nghiệp; không phải đảm bảo đủ số vốn pháp định 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, đối tượng này phải thực hiện khai báo và kê khai đầy đủ các khoản thuế.

Bất động sản Nhà Đất Mới: https://mix.com/bdsnhadatmoi

2. Điều kiện trong luật để bất động sản được đưa vào kinh doanh

Có 2 loại bất động sản được đưa vào kinh doanh là: BĐS có sẵn và BĐS hình thành trong tương lai. Đối với mỗi loại đều cần đảm bảo các điều kiện cụ thể để có thể được đưa vào trong kinh doanh và giao dịch.

Đối với các loại BĐS sẵn có

• Có đầy đủ các giấy tờ về quyền sở hữu (giấy chứng nhận quyền sở hữu đất; và các tài sản gắn liền với đất, sổ đỏ, sổ hồng). Đối với các loại công trình đã được xây dựng trong các dự án, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy định của Luật Đất Đai mới nhất.
• Không xảy ra bất kỳ tranh chấp nào về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cũng như các tài sản gắn liền với đất.
• Không bị đem ra làm tải sản thế chấp.
• Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.

Đối với các loại hình BĐS hình thành trong tương lai

• Có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Có các hồ sơ, giấy tờ chứng minh dự án: hồ sơ dự án, bản vẽ thi công; giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu các cơ sở hạ tầng đã hoàn thành,… Đối với các tòa nhà hỗn hợp (có thể vừa sử dụng để ở và kinh doanh); tòa nhà chung cư phải có bản nghiệm thu chứng minh việc đã hoàn thiện kết cấu móng.
• Trước khi thực hiện giao dịch đối với các BĐS này, chủ đầu tư có nghĩa vụ thông báo cho cơ quan cấp tỉnh quản lý để được đảm bảo đủ điều kiện kinh doanh. Trong vòng 15 ngày, cơ quan chức năng sẽ trả lời BĐS có đạt điều kiện hay không và nêu rõ lý do.

3. Quy định của luật về dịch vụ môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản đóng vai trò là cầu nối giữa những người cần bán – cho thuê bất động sản với những người có nhu cầu mua – thuê. Dịch vụ này giúp các giao dịch bất động sản trở nên nhanh chóng, thuận tiện và dễ dàng hơn rất nhiều. Với vai trò là người trung gian, họ giúp đảm bảo quyền lợi giữa cả hai bên mua và bán.

Dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của pháp luật là hoạt động kinh doanh. Để hoạt động hợp pháp, môi giới phải đảm bảo các điều kiện và tuân theo các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Điều kiện để được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Về chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới:

• Doanh nghiệp: phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2014. Doanh nghiệp này phải có sự tham gia của ít nhất 2 người có đầy đủ chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
• Môi giới cá nhân: có thể thực hiện kinh doanh độc lập, không cần thành lập công ty. Tuy nhiên cá nhân này phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS cũng như thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế.

Về chứng chỉ hành nghề BĐS:

Theo thông tư 11/2015/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành, từ ngày 16/02/2016, những người làm môi giới cần dự thi để được cấp chứng chỉ hành nghề BĐS.

Chứng chỉ này có giá trị trong vòng 5 năm kể từ ngày cấp. Các điều kiện để cá nhân được cấp chứng chỉ như sau:

• Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
• Trình độ học vấn là tốt nghiệp THPT trở lên.
• Đã vượt qua bài thi sát hạch kiến thức bất động sản đối với môi giới.

Quy định về hoa hồng trong dịch vụ môi giới BĐS

Việc kinh doanh dịch vụ môi giới dựa vào các thỏa thuận giữa hai bên về thu lao, phí dịch vụ và mức hoa hồng.

Quy định về mức thù lao (tại Điều 64 Luật Kinh doanh Bất động sản):

• Mức thù lao không phụ thuộc vào kết quả; giá trị giao dịch của các giao dịch (chuyển nhượng, mua bán, giao dịch, cho thuê,…) giữa người bán/cho thuê và người mua/thuê bất động sản.
• Mức thù lao phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng sử dụng dịch vụ môi giới. Mức phí này sẽ được xác định rõ ràng trong hợp đồng được ký kết trước khi thực hiện dịch vụ để tránh phát sinh các tranh chấp.

Quy định về điều kiện nhận hoa hồng (tại Điều 65 Luật Kinh doanh Bất động sản):

Môi giới nhận được số tiền hoa hồng khi khách hàng ký thành công hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản mà bạn đã thực hiện môi giới.

4. Các quy định của luật về sổ đỏ của bất động sản

Cấp sổ đỏ với các bất động sản được đưa vào kinh doanh

• Nếu như bên bán/cho thuê chưa cung cấp sổ đỏ hợp pháp của bất động sản cho bên mua/thuê thì không phải thanh toán 100% giá trị giao dịch hợp đồng. Theo đó, bên bán/cho thuê không được thu quá 95% giá trị. 5% còn lại sẽ được thanh toán đầy đủ khi bên còn lại nhận được sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao bất động sản (đất, nhà, công trình) thì chủ đầu tư phải thực hiện làm đề nghị cấp sổ đỏ cho các bên mua và thuê nhà.

Mức phạt đối với việc thực hiện giao dịch, chuyển nhượng nhà không có sổ đỏ

Nếu chủ đầu tư, người bán/cho thuê không thực hiện đầy đủ việc cấp sổ đỏ theo quy định như trên; sẽ bị phạt từ 250-300 triệu đồng. Cụ thể mức phạt này được áp dụng với các hành vi như sau:

• Chuyển nhượng các dự án (một phần hoặc toàn bộ) chưa đảm bảo đầy đủ theo yêu cầu của pháp luật: chưa có các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất, đang xảy ra tranh chấp; đang bị thế chấp, kê biên để đảm bảo việc thi hành án của chủ sở hữu.
• Tiến hành bàn giao các công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thiện tiến độ xây dựng theo như phê duyệt; chưa thực hiện mặt ngoài công trình, chưa  thực hiện kết nối các tầng; chưa hoàn thành việc nghiệm thu các công trình được đưa vào sử dụng.

5. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 8 của luật sửa đổi mới nhất; các hành vi sau bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh BĐS:

• Thực hiện đầu tư dự án không phù hợp với kế hoạch và quy hoạch do Nhà nước đặt ra.
• Không công khai đầy đủ hay gian dối đối với các thông tin liên quan đến nhà đất kinh doanh.
• Chiếm dụng và huy động vốn không theo quy định, sử dụng nguồn vốn huy động không đúng với mục đích đã cam kết.
• Kinh doanh các loại BĐS không đủ điều kiện kinh doanh theo quy định.
• Thực hiện các hành vi mang tính chất gian dối, lừa đảo và gian lận trong kinh doanh.
• Không thực hiện việc đóng thuế, phí đầy đủ theo các quy định của Nhà nước.
• Thu các loại phí liên quan đến việc kinh doanh bất động sản không đúng với các quy định của pháp luật.
• Cấp sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS giả, không đúng quy định.

6. Kết luận

Luật Kinh doanh Bất động sản là kiến thức mà môi giới nào cũng phải nắm rõ để đảm bảo các hoạt động là đúng pháp luật. Ngoài luật này, cần chú ý tới hệ thống các văn bản pháp luật liên quan để nắm chính xác, đầy đủ nhất các quy định của nhà nước.

Hy vọng qua bài viết này, bạn đã hiểu rõ các quy định quan trọng liên quan đến luật này và có thể áp dụng vào công việc. Đừng quên theo dõi Nhà Đất Mới để theo dõi thêm các kiến thức bổ ích về bất động sản một cách thường xuyên!

Xem thêm: https://nhadatmoi.net/tin-tuc/luat-kinh-doanh-bat-dong-san.html