2012-04-11 21:08:37 | 人氣21,489| 回應7 | 上一篇 | 下一篇

佔用公寓大廈共有的法定空地,小心觸犯竊佔罪

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 按建築物留設之法定空地,依建築法第11條第2項規定,「包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度於建築管理規則中定之。」而公寓大廈之法定空地為全體住戶共有,且係依法留設,不得擅作他用,但臺灣都會地區人口稠密,寸土寸金,居住空間不足,常見社區大樓住戶明知法定空地是共有的,仍然未經全體共有人同意 加以佔用,這樣會涉嫌竊佔罪。

 所謂竊佔罪,依刑法第320條第2項規定,係指「意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產」換言之,主觀上行為人須「意圖為自己或第三人不法之利益」,客觀上則須有竊佔之行為,兩者並具,始能成立。

   一般而言,行為人若佔用共有土地,通常就有「意圖為自己或第三人不法利益」之主觀認知,但若行為人提出「使用權抗辯」時,就要進一步細究,因按公寓大廈管理條例第 9條第1、2項規定:「各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」。依據前揭法律規定,區分所有權人對於共有之法定空地,應按其共有之應有部分比例,而有使用收益之權,至於區分所有權人,對於共有之法定空地,要約定如何使用、收益,係屬於住戶之自主權限,應由區分所有權人成立管理委員會,並制定規約,在規約中載明各區分所有權人對建築物共有部分及其基地之使用收益權及住戶對共有部分使用之特別約定,有公寓大廈管理條例施行細則第 2條第 3款可參。是法定空地依法固然不得分割、移轉,然若經區分所有權人共同約定法定空地之使用方式,即有由特定區分所有權人取得法定空地『使用權』之可能。」(臺灣高等法院94年度上易字第751號刑事判決參照)因此,如果行為人主張其佔用法定空地係基於合法使用權源,比如主張出賣人售屋時表示前已徵得其餘住戶同意取得該法定空地之使用權而將該使用權與房地所有權一同出售,則行為人價購後,縱有佔用該法定空地之舉,因其主觀上係認其基於買賣關係,自賣方取得上開停車位之使用權,而本於法定空地合法使用權人之意思,佔有、使用該停車位,就難以認定行為人有竊佔他人不動產以獲取不法利益之意圖。

 至所謂竊佔行為,按「刑法第320條第2項之竊佔罪,既係以意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產為其構成要件,則已完成竊佔之行為時,犯罪即屬成立。蓋竊佔行為應以己力支配他人不動產時而完成,與一般動產竊盜罪係將他人支配下之動產, 移置於自己支配下而完成者,固無二致(參照最高法院25年上字第7374號判例)。易言之,刑法第320條第2項之竊佔行為,亦係指破壞他人對不動產之持有支配關係,再建立新的持有支配關係」(臺灣高等法院99年度上易字第683號刑事判決參照)「再者,由於不動產與動產本質之不同,不動產之新佔有支配關係須具有『繼續性』及『排他性』,始足當之。蓋不動產無法移動,其持有關係之破壞與建立並不明顯;非有『繼續性』,難以知悉其係繼續使用或一時利用;非有『排他性』,無從得悉係佔為己用或與他人共同利用。如行為人僅係對該地一時利用,或與他人共同利用,並無繼續使用或排他使用之意思,即非竊佔。」(臺灣高等法院101年度上易字第1046號刑事判決臺灣高等法院99年度上易字第1034號刑事判決)。佔用法定空地的住戶雖然也是法定空地之共有人,但各共有人之共有權係抽像存在於共有物之全部, 並非有具體之特定部分,佔用法定空地的共有人若未得全體共有人之同意,即以「排他性」、「繼續性」的方式佔用法定空地,例如在法定空地上搭蓋違章建築作為廚房等室內空間、營業空間或停車場使用供私人使用,仍會觸犯竊佔罪,無法以自己也是法定空地共有人這種理由,來免除竊佔罪責(最高法院84年度臺非字第382及413號、82年度臺非字第289號判決要旨、司法院(83)廳刑一字第07568號函參照)。但是如果佔用的方式沒有「繼續性」或「排他性」,例如只是在法定空地上晾曬衣服,就沒有竊佔問題。

 除了上述竊佔責任外,共有人中之一人或數人未經其他共有人同意而擅自佔用共有土地,對其他共有人的權利,勢必造成侵害,其他共有人可以依民法第179條之不當得利與民法第184條之侵權行為規定,向佔用的共有人主張權利。

 因此,公寓大廈住戶都應了解雖然自己也是共有土地的所有人之一,但並非可以隨心所欲的任意使用,在使用收益共有物時,若會造成防礙其他共有人權利行使的效果,均應徵得其他共有人的同意,以免將來須負起法律責任。

台長: 梁淑華律師

小雲子
如果是第二手的房子
而違建是前手屋主蓋的
那第二手的屋主也是犯竊盜罪嗎
還有多少年就無罪了嗎(不知是不是叫法律追訴期)
2012-04-12 13:45:24
iveny
請教梁律師:請教您是否有幫人民事或刑事官司出庭,費用方面可否斟酌較低的價格?或可介紹個人工作室的律師同行?謝謝
2012-07-04 09:36:30
(悄悄話)
2012-07-17 10:06:02
笨小孩
你好!想請教一下。
我今年購入一間公寓,是屋齡42年的四樓公寓的四樓。而屋頂五樓是緩拆的違建。
當時仲介和賣方都說是賣4+5樓。5樓有鐵門及鑰匙,裡面是由前屋主在使用,種花草、堆雜物。
他們說四十年前的房子屋頂的使用權都是頂樓屋主的。可是交屋時他們卻說這是沒有權狀的。也沒有使用權證明。
可是房子當成交完之後,有一樓的屋主卻跟我說屋頂應是公共的。
所以我是被騙了嗎? 頂樓使用權是我的嗎?
2012-09-11 12:21:58
版主回應
頂樓為住戶共有,但住戶可簽分管協議,約定由某人專用(你可以用使用權的管度理解),你的前手可以用,可能只是其他住戶睜一隻眼閉一隻眼不計較,不代表一定有分管協議在,你的前手或仲介跟你說什麼,並不拘束其他住戶,其他住戶可以要求你拆除或搬離。
2018-05-01 23:18:12
(悄悄話)
2017-03-13 12:31:18
(悄悄話)
2018-12-10 15:50:43
(悄悄話)
2020-05-17 10:40:38
是 (本台目前設定為強制悄悄話)
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