24h購物| | PChome| 登入
2012-05-04 12:52:41 | 人氣3,487| 回應1 | 上一篇 | 下一篇

前屋主欠繳的社區管理費,新屋主有無繳納義務?

推薦 0 收藏 0 轉貼0 訂閱站台

 與此問題相關之規定,原僅有公寓大廈管理條例24條之規定,該條規定「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。 公寓大廈專有部分之無權占有人,應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。 無權占有人違反前項規定,準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。」是關於原屋主積欠的管理費,新屋主是否適用前述規定而負有繳納義務,有不同見解,但實務多數見解認為本於債之相對性原則,原屋主積欠之管理費,並不在新屋主繼受範圍內;換言之,新屋主並沒有義務繳納原屋主積欠之管理費,所以當管理委員會要新屋主繳納時,新屋主可以拒絕管委會的要求。(臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號法律問題研討結果臺灣高等法院95年度上易字第967號民事判決參照)

 後來在98年7月23日增訂施行民法第826條之1(共有物讓與之責任):「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。 動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,亦具有效力。 共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」的規定,上開民法條文增訂後,就前手積欠之管理費是否得適用民法第826條之1第3項規定,要求後手負連帶清償責任,又生疑義,目前實務有下列不同看法。

 有認為「公寓大廈之區分所有人間,就建物之共有部分,為分別共有關係,法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分時,自有上開規定之適用,故債務人如有欠繳管理費,拍定人應負連帶清償責任。」,是後手須依前開規定,就前手積欠之管理費,負清償責任(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號審查意見)。

 有採否定說,此說似為目前實務多數見解,其認民法第826條之1僅得適用於一般共有部分之讓與,而不適用於區分所有權之讓與情形,公寓大廈社區管委會,無法依前開規定,要求後手就前手積欠之管理費負清償責任(參臺灣板橋地方法院板橋簡易庭101年度板小字第1456號小額民事判決臺灣板橋地方法院板橋簡易庭99年度板小字第1928號宣示判決筆錄臺灣板橋地方法院三重簡易庭100年度重簡字第1253號民事判決臺灣桃園地方法院99年度桃小字第477號小額民事判決)。

 但亦有採折衷說,認為「按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任,民法第 826條之1第1項及第3項定有明文。由此條文第1項規定觀之,共有物應有部分之受讓人,固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形下,始應繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定,或依民法第828條第1項所為之決定;惟該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償之責,亦應限於經地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用,否則將導致在未經登記之情形,受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定,卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發生之個人具體債務,顯使受讓人之財產面臨不測損害而有輕重失衡之虞,且若謂該條第3項之適用無須任何公示要件,即概由受讓人負擔前手之債務,亦將不利於不動產之交易活動,應非立法當時之本意。」(參臺灣臺北地方法院臺北簡易庭101年度北簡字第1015號宣示判決筆錄臺灣桃園地方法院99年度桃小字第1023號小額民事判決),換言之,在有前述「經地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記」之公示情形,後手始得依前開規定,就前手積欠之管理費,負清償責任。

  但是如果在應買法拍屋時,如果拍賣公告備註欄已載明「據民法第826-1條第3項規定:共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任,本件債務人是否有積欠大樓管理費,請投標人自行查明。」等文字,拍定的後手可能就要承擔前手的管理費債務。

台長: 梁淑華律師

(悄悄話)
2012-12-03 14:55:21
是 (本台目前設定為強制悄悄話)
* 請輸入識別碼:
請輸入圖片中算式的結果(可能為0) 
(有*為必填)
TOP
詳全文