http://www.mr-fu.net/2009/05/blog-post_24.html
仲介會說，用斡旋金賣方比較能感受到買方的誠意。我認為這是放屁。為什麼呢？
因為內政部定的要約書違約罰則是標的物總價的3%。假設是一間很便宜的鬼屋，只賣你500萬，3%也要15萬。但是斡旋金了不起是提款機上限6萬。哪一個看起來比較多？當然是15萬的要約書，能給買賣雙方比較多的保障嘛！既然如此，怎麼會是斡旋金對賣方比較有吸引力呢？
但是對買方而言，要特別注意，要約書雖然不必先壓一筆現金給仲介，但是一旦毀約，依法就是要賠3%，所以千萬不要隨便就下要約，因為一旦成交，其罰則是斡旋金還重的。
所以，問題就很單純了：「要約書？斡旋金？兩者到底有何異同？」
答案是：「對買賣雙方而言，功能性相同，唯罰則與法源不同。對仲介而言，斡旋金則可使仲介較具主導權。對公平交易委員會而言，建議消費者儘量使用內政部版要約書，以免不懂法律被欺負才來哭就很麻煩了。」
仲介是居間者，不是光是站在賣方立場思考就好，也必須將買方所提出的意見、條件向賣方周旋，事前沒有
「金」，難道就不斡旋或不會斡旋了嗎！？事實是，在某種程度上是因為仲介或賣方擔心買方只是「信口開河，隨便說說，事後反悔不認帳」的因素，為了不想落得
白忙一場及自我保障的目的而要先收斡旋金(正所謂跑得了人，錢在我這跑不了)，部分房仲也可能因為前述觀念變得不想積極替買方交涉了。若交易不成立，錢還
在他人手上，此時不幸遇到不肖業者時，就有「操作」空間了，遇到稍微正經一點的，頂多就是藉由「錢在這，你就一定會來的」因素，展開拖延戰術想方設法留住
你，其目的就不想你去別家買房子，若買方態度表示強硬一點，還是會奉還；遇到惡虎豺狼等級的不肖業者時，那就不是那麼單純了，斡旋金就可能被吃掉了：「你
去告阿！告贏了再說，反正公司有律師閒閒等你。」(這類不肖業者就是抱持著一般人怕麻煩，不敢、不想興訟甚至會自認倒楣的心理因素，吃定你)。
http://forum.kijiji.com.tw/about17787.html
| 文章主題: 不可不知的~【斡旋金與要約書】 |
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這裡只做關於房地產買賣方面的說明~
【斡旋金】：
斡旋，是指「居間者」(也就是仲介)穿梭在買賣雙方之間，替雙方傳達意見並居間協調的行為；而斡旋金就是在買賣協商過中，買方為表「不是隨便說說」的誠
意，先行拿出一些「實際金錢」表達其真實購買意願的「誠意預約金」，只要賣方同意買方條件及買賣價金，斡旋金即轉為定金，買賣視為成交；反之，賣方若不同
意，則將斡旋金全數返還買方。斡旋金最大功能在於「強烈表達」購買意願，若運用得當，可讓買方在買賣過程中適時的取得「主導」地位，進而控制談判節奏，達
到買方的想要的條件及目的。但是，若是不熟悉房地買賣的人，斡旋金的提出反而可能使買方掉入有心人構築的陷阱裡，糾紛由然而生，輕者耗盡心神，重者這筆血
汗錢就這麼被吃掉了。
【要約書】：
在法律上並無所謂的斡旋金，只有「要約」，以書面成立的要約就是「要約書」了。而仿間所謂的斡旋金契約(買方意向協議書之類就是斡旋金契約)就是法律層面
所指的要約書。因斡旋金而產生的糾紛不斷，根據消保法，政府遂將其以行政命令方式頒訂「要約書應記載及不得記載事項」及「內政部版要約書」供消費者使用。
要約書分為兩大版本，一是「仲介版」的意向書，一是「內政部版要約書」，兩者最大的差別就是仲介版的會收斡旋金，而內政部版的則強制規定在買賣雙方未正式
締約前不得收取斡旋金及任何名目形式的金錢。根據規定，仲介在提出斡旋金要求時必須同時主動告知買方有「內政部版要約書」可供選擇，並說明其替代關係。對
於房產買賣不熟悉的一般消費者來說，建議可多以「內政部版要約書」為主去使用，既稱「內政部版」，即表示條款都已明定、設定好了，業者(仲介)不能「亂
改」其原本條款規定，消費者則可以附帶條件增加談判條件內容。
目前在市場上，仍是以斡旋金契約方式為主要要約方式，扣除購屋老手主動行為外，其因大多是消費者「被引導」使用的結果，「付斡旋金誠意才夠」「賣方沒見到
斡旋金通常會不想談」「你沒提出斡旋金而別人有的話，你可能會就買不到了」諸如之類的話由仲介口中一值表達著，這些話語似乎有者幾分道理，但是，別忘了，
仲介是居間者，不是光是站在賣方立場思考就好，也必須將買方所提出的意見、條件向賣方周旋，事前沒有「金」，難道就不斡旋或不會斡旋了嗎！？事實是，在某
種程度上是因為仲介或賣方擔心買方只是「信口開河，隨便說說，事後反悔不認帳」的因素，為了不想落得白忙一場及自我保障的目的而要先收斡旋金(正所謂跑得
了人，錢在我這跑不了)，部分房仲也可能因為前述觀念變得不想積極替買方交涉了。若交易不成立，錢還在他人手上，此時不幸遇到不肖業者時，就有「操作」空
間了，遇到稍微正經一點的，頂多就是藉由「錢在這，你就一定會來的」因素，展開拖延戰術想方設法留住你，其目的就不想你去別家買房子，若買方態度表示強硬
一點，還是會奉還；遇到惡虎豺狼等級的不肖業者時，那就不是那麼單純了，斡旋金就可能被吃掉了：「你去告阿！告贏了再說，反正公司有律師閒閒等你。」(這
類不肖業者就是抱持著一般人怕麻煩，不敢、不想興訟甚至會自認倒楣的心理因素，吃定你)。
斡旋金要約用的好、用得巧，可收事半功倍之效，但倘若不熟悉其真諦及不懂得如何保護自己，則會如同上述內容一樣，啟惡夢之開端。最後，提醒各位購屋者，在
正式出價前，請先三思再三思，看清楚及了解清楚任何要你畫押簽名的任何文件、要約書、斡旋金契約，不要讓購屋美夢變成無止境的惡夢。
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有部份房仲業都對新進員工訓練時，刻意誤導員工對要約書和幹旋金差異，我認為非常有必要宣導一下這兩者的差異和相同之處。
首先，請參閱行政院公平交易委員會的說明，並節錄對買方最重要的幾段文字如下：
- 斡旋金制度乃仲介業者自創，屬於非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋不同，及認知上的差異，以致常常發生爭議。
- 由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。
- 為
了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公平會進行行業導正，其導
正內容如下： 「 房屋仲介業者如提出斡旋金要求 ，
應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的，明確告知消費者之權利義
務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第24條之規定。」
- 消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害，可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定，向民事法院提起訴訟，請求損害賠償。
意思是什麼呢？
意
思是，兩者的功能，對房屋交易的「買賣雙方」是沒有差異的，都是為了保證出價履約成存在的合約。但是對第三者 -
「仲介」而言，斡旋金可以有效地綁住買方，用來促使買方進行多次出價或延後買方退出。怎麼做呢？很簡單，不要還你斡旋金就好了，就像一般你去任何地方消
費，只要付了訂金，店家就會有一億種理由和方法不還你訂金一樣。
當然，我相信還是有佛心仲介，只是可能比較少。
仲介會說，用斡旋金賣方比較能感受到買方的誠意。我認為這是放屁。為什麼呢？
因為內政部定的要約書違約罰則是標的物總價的3%。假設是一間很便宜的鬼屋，只賣你500萬，3%也要15萬。但是斡旋金了不起是提款機上限6萬。哪一個看起來比較多？當然是15萬的要約書，能給買賣雙方比較多的保障嘛！既然如此，怎麼會是斡旋金對賣方比較有吸引力呢？
但是對買方而言，要特別注意，要約書雖然不必先壓一筆現金給仲介，但是一旦毀約，依法就是要賠3%，所以千萬不要隨便就下要約，因為一旦成交，其罰則是斡旋金還重的。
所以，問題就很單純了：「要約書？斡旋金？兩者到底有何異同？」
答案是：「對買賣雙方而言，功能性相同，唯罰則與法源不同。對仲介而言，斡旋金則可使仲介較具主導權。對公平交易委員會而言，建議消費者儘量使用內政部版要約書，以免不懂法律被欺負才來哭就很麻煩了。」
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順向坡 住家地質資訊 可免費上網查~台北市山坡地佔55%......
順向坡 住家地質資訊 可免費上網查+，市民可以利用門牌號碼與地籍、地號上網查詢是否住在順向坡 2010/04/28 08:16
北市有135處山坡住宅社區 位於順向坡 住家地質資訊 可免費上網查 〔記者林秀姿、陳璟民／台北報導〕國道三號走山凸顯山坡地問題，台北市有135處住宅社區位於山坡地順向坡，其中30處更是12年以上的老舊社區，台北市政府決定6月優先裝設地質監測設施，提早預警邊坡滑動。此外，台北市山坡地佔55%，市民可以利用門牌號碼與地籍、地號上網查詢是否住在順向坡，網址http://gisweb.ed.taipei.gov.tw，進入後點選左欄「GIS」查詢。
媒體質疑，台北市政府別有顧忌與壓力，才不公佈135處位於或鄰近順向坡的坡地住宅，市長郝龍斌昨天回應，不公佈是因沒有法源依據，等中央政府立法，地方政府才能依法公佈，但市府考慮修訂自治條例，讓相關資訊更公開。
台北市政府產業發展局長陳雄文說，96年就完成「山坡地環境地質資訊系統」，可以查詢8項、7600筆資料，包括順向坡、崩塌區、河岸侵蝕、煤渣堆積、土石流、斷層破碎帶、地下礦坑及人為挖填區。
該系統採開放式免費，民眾可以隨時上網查詢了解住家的地質情況，假如對於地質資料不了解，可以撥打1999轉台北市大地工程處，有專人說明。
陳雄文說，民國87年以後，只要是地質敏感區、坡度30%以上都不得開發，建照審核較嚴格，所以12年前的山坡地社區較需要提高警覺，北市列管的135處山坡地順向坡住宅區中，就高達7成、102處屬於12年前的建物，而且102處中就有30處位處山坡地順向坡。
6月前會優先幫這30處危險社區裝設地質監測設施，包括傾斜管與擋土牆傾度盤，可以提早預警邊坡滑動，至於水保工程改善則需要社區居民自費。
大地工程處表示，每年防汛期前都會派員檢查這些危險社區的水土保持工程，今年135處山坡地社區已經全面檢查完畢，共有10處社區需改善，如水溝清疏、擋土牆破損等，近日將進行複查。
承購須注意4要項 2010-04-28 工商時報 【記者馬婉珍／台北報導】
國道山崩再度喚起山坡地住宅的居住安全，雖有林肯大郡的前車之鑑，但山坡地住宅盡享「依山傍水」的優勢，也吸引不少民眾入住，不過，近期受到地震頻繁、環境劇變等影響，山坡地住宅的居住安全產生疑慮，甚至銀行也未必願意承貸，並應了解以下4大要項，保障居住安全：
一、屬於「丙種建築用地」，
銀行調降房貸成數、甚至不貸：上海銀行個金部經理馬婉瑜指出，多數山坡地住宅，屬於「非都市用地」的「丙種建築用地」（如森林區、山坡地、風景區等），對
於銀行來說，既不屬於「都市用地」、所在區域也不是精華地段，且山坡地住宅的居住安全恐有疑慮，未來轉手的流通性也不高，因此除非民眾本身的負債比低、還
款實力堅強，否則目前銀行針對貸款成數，多會調降1成以上，甚至可能不承作。
二、房價便宜3成，銷售表現不佳：永慶房屋研展室協理黃增福指出，自林肯大郡、921地震後，民眾更加注重居住安全，因此山坡地住宅的銷售表現始終不佳，也連帶影響山坡地住宅的房價，永慶房仲集團便調查出，除非是獨棟別墅、或擁有絕佳景色的山坡地住宅，否則這類產品的房價，通常較周邊房價便宜2成至3成，難有上漲空間。
三、民眾可上營建署網站下載「坡地社區安全居住手冊」：台北市政府大地工程處指出，民眾可善用內政部營建署出版的「山坡地住宅社區安全手冊」，依手冊上的步驟自行檢查。
根據「坡地社區安全居住手冊」中指出，可由「環境癥兆」嗅出端倪，例如岩層傾斜如滑梯時，就是「順向坡」，順向坡的坡腳完好，便不易坍滑崩壞，此外，房子也不可蓋在陡坡上，依建築技術規則的規定，凡是25公尺Ｘ25公尺的範圍內，平均坡度在55％以上就是陡坡，由於超過30％的坡度沖刷力道強，因此理想的山坡地住宅，最好蓋在坡度30％以下的緩坡上。
四、原住戶可付費請技師鑑定住家安全：已住在山坡地住宅的民眾，若已被列為「列管社區」，每年政府會找技師來社區鑑定，另外也可透過台灣省土木技師公會、台灣省水土保持技師公會等單位，代為鑑定住家安全，依住宅的戶數或鑑定的面積，而有不同收費標準。
