淺談漏水相關問題
(100.09.02袁秀慧律師接受警廣節目的直播訪談)
引言
台灣俗話雖說遇水則發，但是如果遇到房子有漏水的問題，卻是會讓住的人很捉狂，一個漏水的問題，往往因為處理不好，滋生許多問題。
案例
日前，有名姚姓男子提告指出，因樓上房屋管線老舊，造成他家客廳、廚房、臥室天花板嚴重受損，並因此產生壁癌、龜裂、滴水、落塵、鋼筋外露。姚男指出，與妻子以及2名子女長期處在滴水、落塵的環境，常在睡眠中驚醒，毫無睡眠品質可言，精神痛苦，因而提告向樓上的黃姓屋主求償。
問題一：天花板如果有漏水問題，可以要求進入樓上檢查嗎？
答：依公寓大廈管理條例的規定，公寓大廈的空間分為，專用部分、共用部分、約定專用或公用等，一般我們是不能隨意進入他人之專用部分。但是如果遇到天花板有漏水問題，通常最直接的可能，就是樓上的管線發生問題，此時就有需要進入樓上住戶室內進行檢查或修繕之必要，有時會遭到樓上住戶拒絕，不但無法檢查、修繕，也容易造成鄰居感情失和。
依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，「他戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕」，因此，遇到天花板漏水需要進入樓上住戶室內檢修，樓上住戶是不得拒絕。如果樓上住戶因不懂法令而相應不理時，此時，為顧及鄰居情誼，最好是透過第三人來告知、協調，通常只要使對方了解這是法律上的義務時，就能順利解決，然如果鄰居堅持不肯讓你進入修繕時，此時，就只能透過法院請求進入樓上住戶的室內，課予其容忍之義務。
問題二：如果請來的「專家」指出漏水問題確實是在樓上住戶，但是樓上住戶以其它「專家」說法一再推拖修繕，該如何是好？
答：漏水問題通常是公說公有理，婆說婆有理。最常見的，就是請水電行或是捉漏專家來看，但是往往變成樓上、樓下找來的專家各有不同的說法，有不同的修法，然後產生出不同的報價，使得雙方越吵越兇。因此，如果雙方對於彼此的檢查結果無法達成共識，此時，不妨可以考慮合意找一個專業的鑑定機構，像是土木技師公會、建築師公會、水管工程工業同業公會等，這些都是目前較常受理公家單位、法院及私人委託的漏水鑑定單位。不過，這些鑑定單位的費用相對也不便宜，對於這筆支出，最好也能事先說好如何支付。
另外，最容易遇到的問題就是知道問題出在哪，卻因為修繕的花費無法達成共識，使得損害一再擴大。如果對方已知悉漏水係由其所造成，卻一再藉故不肯同意修繕，則此時，雖然我們可以在告知對方修繕預計花費的方式後，先進行修繕，然後再向對方請求費用，但由於漏水的問題特殊，大多一定要進入樓上室內處理，因此最後，還是只能向法院提起訴訟，請求進入修繕，並就損害擴大的部分，向樓上屋主主張損害賠償。
問題三：如果因為漏水造成百萬裝潢泡水，可以向樓上請求嗎？可以請求精神損害賠償嗎？
答：損害賠償的意思在於填補損害，並非使人從獲得利益，因此，如果能證明損害的因果關係，就損害當然可以向造成損害的人求償，但是，必須是在合理的範圍內。亦即，縱使房屋內有百萬裝潢，如果只是部分傢具受有損害，當然僅能就受損部分求償。另外，如果因漏水問題遲遲無法解決，而影響到樓下屋主及其家人之安寧，也可以依法請求精神慰撫金，至於可以請求的金額，就必須要視個案的狀況來決定。
問題四：漏水的費用，要如何分擔？
答：漏水原因很多，可能是鄰居所造成，也有可能是自己的行為而引起鄰居的漏水問題，像是內部裝璜時，不慎造成鄰居漏水，另外也有可能是居住的公寓大廈共同管路造成漏水的發生，所以如前所述一定要先進行漏水原因鑑定，確實找出應該負責的人。
如果漏水原因由鄰居所造成，當然就由鄰居負責，如果是我們自身所引起，造成鄰居漏水，則必須由我們自己負責。如果漏水的地方是發生在與鄰居專有部分的共同壁、樓地板或其內的管線，修補費用該共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔。另外，像是公寓大廈因年久失修造成共有管路漏水，則應由該社區的公共基金支付，或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔。因此，費用如何負擔，最終仍是要找到究竟是什麼原因引起漏水。
問題五：如果是房子一買到就漏水，是否還有其它權益可主張？
答：當然漏水問題的本身，就如前面所提，要去追查出漏水的原因及責任歸屬，只是此時，應該處理這個問題的人，可能不是剛剛買下房屋的你，而是出賣房屋的前屋主。
前面所提，通常是居住、使用房屋因一定原因發生漏水，但是，如果是新買房子就遇上漏水，則此時的重點就不是漏水的問題本身，而是買賣契約的本身，買主應該要先考慮到，是否賣主及仲介就房屋有瑕疵未告知，是否就該買賣有得解除契約，或依民法請求減少價金等可能。另外依仲介所提供之相關契約中，此時應該由誰來與樓上住戶處理這個問題。
問題六：對於以上所提及之相關規定及程序如果還是不太明瞭，可以到哪裡去尋求進一步協助？
答：我國政府設立的法律扶助基金會可以提供弱勢者法律扶助，只要是請求有道理，經濟較困難的民眾，都可以依案情需要獲得免費法律諮詢或免費幫忙打官司之協助。法律扶助基金會之全國專線電話為02-6632-8282（口訣：量量善惡，幫我幫我），本專線可轉接各分會，用電話就可以預約，申請的程序都是免費的，申請獲准後，就會有免費律師幫你打官司。
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