文/富比士地產王
當購屋族選定買屋標的並申請貸款後，銀行會根據房屋的坪數、座落區域、周邊生活機能等因素，進行不動產估價，但一般來說，銀行鑑價會比成交市價更低，因此，申貸者須留意，不能將成交的買價直接換算想要申請房貸的金額，否則會面臨貸不到足夠款項的窘境。
接下來進入審核的過程，當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件審核，銀行通常會根據顧客的信用條件、還款來源、不動產估價等因素，決定貸款案件的准駁與否。一般而言，只要過去有良好紀錄，加上房屋座落條件不錯，銀行多會核准貸款。
確定案件審核後即進入對保流程，就是與銀行簽訂借款契約。當房貸申請經銀行核准後，房貸專員或代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，而在對保完成，一直到撥款前的時間內，還有抵押權設定的程序。
銀行鑑價往往低於成交價
抵押權設定也就是債務人與債權人在成立借貸契約時，債權人為求保障日後債務人能依約清償債務，實現債權，通常都會要求債務人提供相當於借貸金額之財產為擔保，在債務人無法清償債務時，債權人可就其擔保債務之財產變價受償。
最後，當抵押權設定完成後，即可交屋撥款，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。而此時，借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效。
至於面對眾多的房貸產品，民眾應該怎麼挑？專家建議，除了要注意成數、利率，以及各家銀行提供的各式優惠之外，最要留意的項目，莫過於「總費用年百分率」，也就是將包括手續費、徵信費，或任何設定費加總後的總支出等，所有的隱藏費用都攤在陽光下。
簡單來說就是，總費用年百分率即以借款本金為基礎，將利息以外的費用，以內部報酬法計算出大概的利率水準，再加上借款利率而成，優點是將所有金融機構的產品放在同樣的計價基礎上，讓消費者可以更一目了然，了解實際應負擔的相關費用。
舉例來說，根據現在金管會的規範，所有的廣告文宣需標示清楚，項目包含：貸款金額200萬元、貸款期間20年、貸款利率2.75％、各項相關費用總金額：2200元，總費用年百分率：2.76%。
但專家提醒，須留意若關係申貸者為受益者的費用，例如火險費、地震險、或非金融機構強制要求之信用保險費等，則不列入總費用年百分率的計算內。
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