2020-04-09 18:09:07| 人氣284| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
推薦 1 收藏 0 轉貼0 訂閱站台

又被房價刺痛了!為何房價總是暴漲暴跌?核心因素正悄悄變化!




[文/時晨晨]

又被房價刺痛了!

兩三千萬深圳豪宅開盤三次全部被秒光,甚至又爆出上百萬“喝茶費”,被深圳住建局緊急叫停!

豪宅、秒光、百萬喝茶費等超級看漲詞彙刺激神經的同時,又有消息爆出,深圳豪宅降價千萬,北京3年超10萬家庭購房虧100萬+,來個反差刺激!

房價到底是漲還是跌?已經蒙圈了!




為何房價總是暴漲暴跌?

在媒體上,樓市的確很火爆;但是,在統計數據上,樓市卻相當冷靜。

很多人不知道,媒體的寫作特徵是,找突出案例。只有個例特徵非常突出,它們才會成為媒體的一個“選題”。

一個樓盤,如果沒有被秒光,沒有天價喝茶費,不會得到媒體的關注;一個樓盤,價格沒有腰斬,售樓處沒有砸桌子,也不會得到媒體的關注。


所以,大家從媒體上獲得的信息就非常極端:房價要麼暴漲,要麼腰斬,就沒有正常過。

如果你記憶力好,肯定會精神分裂。不是昨天還說這個城市房價暴漲么?怎麼今天又暴跌?一會暴漲一會暴跌?這是因為,一個城市裡面,有的樓盤火爆,有的樓盤冷清,都被爆了出來而已。

這是行為金融學裡面的,典型的可得性偏差(Availability Bias)。

意思是,謊言聽了一千遍就成了真理。如果你今天看了一篇報道說一個樓盤漲價,明天看了一篇報道說一個樓盤漲價,那麼你一定會覺得所有房價都在漲。




這是認知的缺陷!我們更容易被自己所看到或者聽到的東西影響,而不是用統計學知識去思考問題。

必須得承認,人與人之間的認知水平差距很大,有些人就是無法認知複雜的事情。

如果你提醒一下,這只是個例,要看整體情況,有些固執的人甚至會罵你,因為他們只相信自己看到的事情。


關鍵是,很多人不知道,自己所見所聞,也是經過“選擇”的;很多人也區分不開,個體案例、區域形勢,以及整體局勢之間的差別。

真正的科學認知,就是看見深圳個別豪宅樓盤被秒光,只代表這個樓盤火爆。它不代表深圳豪宅市場復蘇,不代表深圳房地產復蘇,更不代表全國房地產復蘇。




按照邏輯推斷,深圳豪宅市場可能,注意是,可能在復蘇,但是具體有沒有復蘇,還得看統計數據;

按照邏輯可以進一步往下推斷,深圳的房地產市場,“可能”在復蘇,但是具體有么有復蘇,也得看統計數據。

樓市統計數據什麼樣子呢?

    據深圳中原數據,3月份,深圳二手房賣掉8008套,環比增長3.8倍,同比增長76%;新房賣掉3152套,環比增長279.8%;成交面積32.4萬平方米,環比上升279.9%。


再對比一下2月份數據,2月,深圳二手房住宅成交了1667套,同比下跌16.5%、環比下跌77.8%,成交套數創2012年3月以來的新低。


可以很明確的得出結論:深圳房地產成交,確實很火爆。

成交量火爆,也不代表房價暴漲。3月份,深圳二手房的房價還下跌了1.21%,均價下跌了897元。




於是,深圳房地產市場就很清楚了:深圳3月份二手房成交量確實大幅飆升,中介業務也多了起來,但是深圳的房價卻相當平穩,不僅沒有大幅上漲,還小幅下跌了1.2%。

這根本沒法簡單的概括為,深圳樓市到底火爆不火爆,因為沒有一個約定俗成的標準。

成交量暴增,房價還有所下跌,你說,這種情況到底叫火爆,還是叫不火爆?看問題別這麼簡單嘛。


再來看全國的情況。

2月份,全國售樓處都關門了,交易量暴跌80%-90%。3月份,全國差不多都開工了,成交量肯定比2月份火爆,跟深圳差不多。

全國房價啥情況呢?

據諸葛找房數據研究中心監測數據,3月,全國100個重點城市二手住宅市場均價為15097元/平方米,環比微漲0.08%,同比上漲0.90%,漲幅收窄0.19個百分點。




所以,全國樓市的故事就很清晰了,房地產確實成交量在暴漲,中介也開始很忙碌,但是房價總體仍然很穩定,沒有明顯上漲。

大家看到的“秒光盤”,“日光盤”,“百萬茶水費”等等,只能說明極個別樓盤火爆,不代表深圳整體樓市,也不代表全國樓市。

更不代表,未來房地產市場會火爆!



不賣地 房價深圳化 賣地 房價長沙化!

3月份,進入萬元大關的城市又多了兩個,分別是連雲港和日照。

當下,全國已經有73個城市的二手房均價超過萬元,其中最奇葩的是,長沙。

最新數據顯示,長沙3月份二手房均價11101元,排名第60位。要知道,長沙GDP排名可是全國第14!


經濟超強,房價超低,長沙很幸福。

2019年,長沙房價收入比僅6.4,全國50城房價收入比倒數第一,買房全國最輕鬆,工作6年就能在長沙買一套房,真是太幸福了!


為什麼?為什麼?




政策調控?從2016年,長沙就推出房7條,3.18、5.20和9.23等政策,差不多十多個樓市政策文件。

問題是,長沙房價不漲,也不是從2016年開始的啊。十多年了,房價一直都沒怎麼漲。

再說了,有些城市,房地產調控政策也沒少,但是房價還蹭蹭的飆升。


還有的城市,甚至限定房價每年漲幅不超過5%,結果一個季度就漲了5%,臉打得啪啪響!

長沙房價不漲的根本原因是,單位房、福利房泛濫,而且價格超低。

在長沙,公務員、醫生、教師、銀行等國企和事業單位類,基本都有單位自建房,正規編製員工都有房子分。


直到2010年,仍然有單位跟開發商合作。




基本上,長沙本地人,每家每戶都有房子,而且還不止一套,差不多都是上百平的大房子。

長沙的單位房和福利房的比例非常高,沒有見到過具體的統計數據,但是根據個人體驗來估計,起碼能佔到市場存量的40%-50%。

這些單位房和福利房有一個特徵,價格特別便宜,比市場價便宜20%,甚至便宜50%。


這不是個例,大家可以看一下,凡是經濟還不錯,房價卻不怎麼高的城市,比如重慶、西安等地,基本上都是,單位房、福利房佔比非常高!

現在,長沙每年仍然供應大量土地,絕對不比其他二線城市少,但是限價地佔比非常高,所以土地出讓金收入並不高。

看出來了吧?房價的問題,其實是房屋供給的問題。




再往下進一步延伸,房價問題,歸根結底,就是土地供給問題。

滿足居住需求,打擊炒房,控制房價,實現“房住不炒”,增加土地供給,增加房屋供給是唯一出路!

理解這一點後,就特別容易理解深圳的房地產市場了。


為啥每次調控放鬆,深圳最先反彈?為何深圳房價全國第一?因為缺地!

大家以後看見當地賣地,別再瞎噴了。房價高,不是因為城市賣地太多,而是賣地太少了!

賣地的多與少,直接決定了城市房價,到底是“深圳化”,還是“長沙化”!



超級巨頭誕生 土地市場悄悄變化!

價格,都是由議價能力強的一方決定。

樓市低迷的時候,房價由購房者“決定”;樓市復蘇的時候,房價由開發商“決定”。但是,無論市場好壞,房價歸根結底,都是由土地出讓方決定。

房住不炒推進四年多,土地市場終於要大變化了,有兩個大新聞大家沒有重視。

第一個新聞,3月31日,國資委官網發布公告,去年7月份組建的中國融通集團,正式被納入央企名錄。


央企那麼多,為何中國融通這麼重要呢?




首先,規模非常龐大,排位名第十,僅次於核工業、航天、航空、兵工、兵裝等軍工央企,但是要比中石油、中石化、國家電網等央企排名靠前。

其次,業務跟地產密切相關,主營業務包括房地產、農業、酒店及旅遊業等十多個領域,前華潤置地副總裁、華北大區總經理蔣智生,擔任旗下房地產業務總經理。

最後,公司業務覆蓋全國,在各省市基本都設有子公司和分公司,處理和經營全國各地軍隊閑置的土地、物業等等。

又一家地產巨頭誕生,手裡掌握着龐大的土地資源,總資產規模幾萬億,是繼中國鐵路總公司後最大的央企。

新地產巨頭下場,必定要搞出些動靜,這意味着,房地產市場,供給會大幅增加!


什麼碧萬恆融,根本不是一個等級!




第二個新聞,2020年3月,國務院發布《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》,下放農用地轉為建設用地的審批權限。

本次審批權下放到地方,賦予地方政府更大的用地自主權,必定促進“農轉建”、“農村土地徵收”效率的提升,土地市場供給暢通無阻。

當下,我們的土地市場,絕對不能放開了可勁兒造,畢竟還有18億畝紅線要守護,還得保證糧食安全。

當下的土地政策,發力點也都在盤活存量,以及提升供地效率上。

實際上,這兩點做好了,我們城市建房子的土地完全夠用!


當下所有的短缺,都是結構性短缺,有的地方土地浪費嚴重,廠房常年空着不用,有的地方供不應求,住宅用地頻現地王。

記住一點,只要土地市場沒有變化,任何調控政策都只是暫時的,不會從根本上改變房價大趨勢。

從農村“三塊地”,到城市存量土地,土地市場改革一直在穩步推進。

土地市場“巨變”似乎越來越近,樓市也一樣!---(葉檀財經)



*時隔七年 終於解套!中國大媽:再也不買了!*




[文/檀小柒]

大哥已不在江湖,但江湖還流傳着大哥的傳說。

大媽已不買黃金,但中國大媽手持黃金,血戰華爾街的神話,還隔三岔五被人們傳唱。

步入2020年,關於黃金、中國大媽,又有一個極其反常的現象出現了。

黃金價格大漲,各國央行紛紛囤積,美國大媽搶個不停,但這一次始終不見中國大媽出手。


    加拿大黃金交易巨頭Kitco近日發布報告稱,幾乎所有標準的1盎司金幣已脫銷。

    美國聯邦鑄幣局發行的美國鷹揚金幣和水牛金幣已經售罄。加拿大楓葉金幣、英國不列顛金幣、澳大利亞袋鼠金幣等世界上流通最廣泛的金幣也一樣賣到斷貨。

但詭異的是,全世界都在搶,僅僅只有國內黃金的消費量,不增反減!



搶黃金的第一槍,是各國央行打響的。

2018年,全球各國央行凈購金量為651.5噸,達到了50年來的最高水平。

隨後兩年,購金量一路飆升;據世界黃金協會3月初發布的數據顯示,截至2020年1月,全球官方黃金儲備共34735.73噸。美國、德國、意大利等國黃金都佔了外匯儲備的大頭。




再看金價,無論國際、國內,2018年以來都在漲漲漲。

2018年9月至今,國際金價連破 1400 美元/盎司、1500 美元/盎司、1600美元/盎司 3 個整數大關,漲幅高達41%。




國內也很猛,現貨99.99黃金從2018年的低點261.5元/克,一度飆升至356.41元/克,漲幅高達36.29%。




按照技術要求,漲幅超過 20% 就為牛市了。

所以,可以很明確的說,2018年以來,黃金已走出了一波大牛市。

但詭異的一幕發生了;一邊是各國央行囤積黃金,金價暴漲。

另一邊,國內黃金首飾消費量急速下滑。

2019年全國黃金投資消費中,黃金首飾消費量為676.23噸,同比下降8.16%;金條及金幣消費225.8噸,下降26.97%;曾經遭哄搶的金條和金幣,這次徹底涼涼了。




時隔7年,黃金到底怎麼了?

貿易摩擦、全球疫情,這麼大的動蕩,如此巨大的不確定性,中國大媽依然不為所動;全球央行都在買買買,金價也接連暴漲,但中國大媽毫無動心的跡象。

這不僅與大眾認知相違背,更和過往的歷史數據相違背。


要知道,中國是全球第一大黃金生產國,自2007年來已連續13年位居全球第一。

2013年至今,我國的黃金實際消費量,已連續7年保持全球第一位。

但是2019年,黃金大漲之年,中國大媽卻不熱衷購買黃金了,實物黃金消量是下降的。



要想解釋這個現象,故事還要倒回到7年前。

2013年,一股神秘的東方力量,席捲華爾街。

2013年4月12日與15日,國際金價突然暴跌,從 1550美元/盎司,下探到 1321美元/盎司,這導致中國投資者和消費者購金情緒亢奮,掀起了掃貨狂潮。


在上海、北京等金店,消費者呈現出一次性購買多件黃金飾品的特徵,10萬元起步的金條,直接被買到斷貨;不僅在本地金店買買買,甚至飛往香港、台灣,橫掃當地的金鋪。

短短10 天,她們怒砸1000億人民幣,狂掃300噸黃金。以摧枯拉朽之勢,使得國際金價暴力拉升,隨後紐約黃金期貨價格大幅上漲 4.2%,這一漲幅創下了2012年1月來最高。




由於這批瘋狂的搶金客以中年婦女為主體,《華爾街日報》等媒體破天荒的組了個新詞Chinese Dama,專門指代 2013 年搶金潮中的主力。

至此,中國大媽一戰成名。


2013年,中國大媽為何會瘋搶黃金?2019年,中國大媽為何又不搶了呢?

三句話總結:沒錢了、渠道多了、有更好選擇了。

2013年是中國消費升級之年,4萬億之後,大家都膨脹的不要不要的。

我們不僅搶黃金,還搶紅酒、搶奢侈品。2013年中國成為紅葡萄酒消費的第一大國,2013年中國人買走了全球 47% 的奢侈品。


而當下,我們已經不再像2013年那樣財大氣粗了。中國居民住戶存款總額增速從2013年的19.3%,下滑至2019年的8.6%,對於不少中國大媽來說,買不動了也是一大原因。

另一方面,2013 年是轉型升級之年,財富投資需求和投資途徑出現錯位;中國鋼鐵產能過剩,房地產受到“國五條”等政策制約,投資渠道極度匱乏。


黃金購買力穩定,且中國人歷來對黃金有着壓箱底的天然好感,因此,很大一部人就把眼光投向了傳統保值的黃金。

而2013年之後,餘額寶橫空出世,P2P、銀行理財也入雨後春筍般出現,投資渠道更加的多元化了。

且實物黃金變現困難,遠不如互聯網渠道下買黃金ETF、紙黃金來的方便,金條和金幣等實物的銷量下降也在情理之中。




還有另一個原因,她們找到了更好的投資品。

2014年之後,貨幣政策鬆動,房地產開始鬆動回暖,房價開始呈現暴漲趨勢。

大量的資金,湧入房地產市場,這其中不乏中國大媽的身影。

根據《2019年女性安居報告》顯示,2014年女性購房比例僅為30%,到2018年女性購房比例提升到46.7%,創下7年最高。


一方面女性買房的意願逐年提高,另一方面,在六個錢包的主導下,年輕一代大部分只能依靠父母支持,才能購買價格高企的房屋。

報告顯示,雖然上海的房價一直居高不下,但是上海女性購房率也是直線上升,僅2018年里,上海市購房女性群體中,80後佔比高達48%,90後佔比26%。

而90後女性中,29-31歲女性更是成為主力群體。但90後人群中,靠自己首付自己月供的比例只有12.4%,依靠父母的資金的比例高達87.6%,近九成的人買房要靠父母。



無論是個人意願,還是子女意願,大部分的錢都投入到了中國的樓市中。

小柒不得不猜測,當初和華爾街血戰到底的中國大媽,可能已成功抄底樓市,然後深藏功與名,回家抱孫子去了吧~---(葉檀財經)



台長: 聖天使

我要回應 本篇僅限會員/好友回應,請先 登入
TOP
詳全文