2019-12-07 12:25:32 | 人氣(1,311) | 回應(0) | 上一篇 | 下一篇
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絕地反擊!創造奇蹟!2019年 最不可思議的事情發生了!






(文/呂韜)


從北上廣到北上廣深,從北上深廣到北上深!

廣州,慢慢從實際一線,變成名義一線,從一線主力,退居一線中的二線。


就在人們開始“遺忘”廣州之際,2019年,廣州打了場翻身仗:

不爭不搶,不吭不哈,重回一線NO.1。


    據四個一線城市統計局數據,前三季度,廣州以6.9%的GDP增速,時隔5年,重新成為一線城市中經濟增長最快的城市!

隔壁深圳,三季度意外失速之後,屈居第二。





                                                空置率幾乎為0?!廣州真可怕!


“北上深”跌跌不休,廣州創造奇蹟!

2019年中國經濟增速放緩,一線城市寫字樓空置率不斷上升,然而,廣州卻絲毫不受影響,空置率不升反降,還創出歷史新低!


戴德梁行數據顯示,2019年,在中國主要城市中,只有廣州空置率低於5%,其他幾乎所有城市寫字樓空置率都在10%以上!深圳甚至已經超過20%。





據廣州發布數據,2019年三季度,廣州甲級寫字樓空置率僅為3.7%,再創歷史新低!

而同期,北京寫字樓空置率為10.9%,創2011年第二季度以來最高水平;上海寫字樓空置率為18.3%,創近10年新高!


逆全國大勢而動,拋北上深於腦後,廣州怎麼做到的?

供需關係玩得溜,未雨綢繆做得好。


2019年,北上廣深,四個地方,新增寫字樓供應量分別為,72 萬平方米、18 萬平方米、7 萬平方米、59 萬平方米。

沒看錯,廣州只有7萬平米,是北京和深圳的零頭,上海的三分之一。


供應量不大,需求卻不少。

據中指研究院數據,2019年除了3月份以外,每個月都是需求大於供給,成交面積大於上市面積。


廣州寫字樓“緊平衡”的狀態,不是2019年才出現的,已經持續三年之久,始於2017年。


據第一太平戴維斯研究部的數據,自從2015年和2016年連續兩年寫字樓供應過剩,空置率高企之後,廣州便開始嚴控寫字樓供應,2017年到2019年,持續維持在較低水平。





供應能控制,需求沒法控制,供給減少的同時,需求為何相對大增?

城市好,夠便宜!


高地價高地租之下,不少深圳企業開始遷出。

深圳尷尬,廣州不存在。


據58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》顯示,三季度廣州寫字樓租金水平遠遠低於北上深。

廣州每平方米月租金為178元,而同期北京為389元、上海為310元,房價剛剛超越北京的深圳為232元。


圖便宜沒什麼不好,內資歡喜,外資鼓舞。

據58同城招聘研究院《2019中國卓越僱主報告》顯示,2019年,企業招聘最為活躍的城市時尚廣州,同比增加10.47%。


其中,民營企業貢獻頗大。

    據廣州市工信局數據,2019年1-9月,廣州新登記私營企業23.47萬戶,個體工商戶9.33萬戶;截至9月末,全市民營經濟市場主體已達214萬戶,同比增長13.1%。






外資方面,買買買已經不能形容外資對廣州的喜愛,買買買+投投投,才是正確的外資打開方式。

據戴德梁行數據,寫字樓市場上,外資買家活躍度明顯上升,前三季度外資成交金額佔比12.3%,“佔比”較比去年同期大漲15倍!


    據廣州日報信息,前三季度,廣州市外商投資企業進口1734.6億元,增長11.2%,占同期廣州市進口總值的50.6%。 其中,外商投資企業進口機械設備達376.7億元,大幅增長92.6%。


外企買這麼多設備做什麼?

當然是要在廣州做大做強!


另外,還有一個關於外資的數據,同樣讓人感到非常震驚。


以往,深圳在吸引外資方面總是壓着廣州一頭,而2019年,這一情況出現逆轉。

廣州實際利用外資增速,近年來罕見的跨季度跑贏深圳。




                                                圖中藍色為廣州外資增速,紅色的深圳外資增速


金額方面,深圳前9個月吸引62億美元外資,廣州用了10個月吸引62.9億,差距越來越小。





                                                       廣州 真的被低估了!


寫字樓空置率如此低,足以說明廣州經濟的活力。而這種活力,實際上遠不止於此。

從人口吸引的角度看,最近四年,每年吸引人口超過40萬的城市不多,就兩個。

一個是深圳,另一個就是廣州。


大家往往看到深圳人才吸引上放大招,但殊不知,廣州最近放招的次數和力度,可能比深圳有過之而無不及。

“廣州市引進人才入戶管理辦法實施細則”、“廣聚英才計劃”、“美玉10條”,廣州隔三差五就會放出一款適用於不同人群的人才計劃。


2019年,京東數科公布過一份名為公布過一份報告,報告顯示,根據京東的算法,四個一線城市都在人口流出,人口流出的比例,廣州是1.05%,深圳是2.56%,足足低了深圳一半多。

流入相差有限,流出多出一倍,深圳在人才方面的後勁可能不見得比廣州強。


高房價之殤,誰用誰知道,房價越高,越不敢消費,擠出效應越明顯。

廣州房價四個一線城市裡最低,低有低的好處。


2018年,儘管社會零售總額不如北京上海,但就人均來看,廣州才是中國真正的消費王者!


據廣州藍皮書數據,2018年,廣州社會消費品零售總額僅次於北京和上海,人均社會消費品零售額居全國城市第一位。


能掙不敢花,紙面富貴而已,能掙還能花,才是真的有錢。

2019年國慶假期廣州夜間消費同比增長12.5%,又一次在一線城市中位列榜首。


一線城市存在,“周末地鐵”現象。北京和上海到了周末,就沒人坐地鐵了,而廣州則不同,周末人流比平時高。




為什麼會有這種差別?

一方面是廣州人更依賴地鐵出行。


據《中國城市地下空間發展藍皮書2019》數據,廣州、深圳地鐵的日均客流量雖不及北京、上海,但負荷強度卻分別高居第一和第二。(廣州地鐵負荷強度比北京和上海大概分別高10%和20%左右,遠遠不及周末人流下降的幅度差別)


但另一方面,從側面說明廣州人更願意在周末到實體消費和購物。

葉檀財經此前提出過一個概念叫城鎮化率虛高,指那些城鎮化率數字高,質量差,配套服務跟不上的城市。


廣州不一樣,城鎮化率高且實。

怎麼體現?

醫療強度看,廣州在每千人床位數量,百強醫院集中等方面都是全國前三!





深圳別看城鎮化率100%,但這配套,你懂得……

2019年,四個一線城市裡,其他三個都謹慎投資,就廣州最敢花錢。


前三季度,一般公共預算支出達到2152.4億元,增速達到驚人的16.2%。

作為對比,北京財政支出增速為0.9%,上海為-2.7%,深圳為8.7%。


廣州把錢花哪了?

還是城市建設。


    據廣州統計局數據 ,廣州前三季度基礎設施投資增長27.6%。地鐵完成投資251.3億元,增長41.5%,地鐵11、18、21號線完成投資均超20億元。


從規劃來看,廣州未來在建里程+建成里程會超過上海,直逼北京。

考慮到人口數量,廣州當之無愧將成為中國公共交通最為便利的城市。


根據《廣州市推動綜合城市功能出新出彩行動方案》,下一步,廣州地鐵將從本地拓展到周邊,以一己之力內通外聯,逐步實現與佛山、東莞、中山、惠州、清遠等周邊城市軌道交通上的無縫聯接。


10月26日,廣東省提出,以支持深圳建先行示範區同等力度支持廣州出新出彩。

支持力度相同,但多了交通網絡人,多了房價吸引人,深圳如果不努力,小心廣州重新超越!

千萬別小看廣州,這個老牌一線城市正重新煥發生機!-----(葉檀財經)


台長: 聖天使

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