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2018-06-02 12:53:34 | 人氣(316) | 回應(0) | 上一篇 | 下一篇

中國樓市泡沫的死穴在哪?

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(思進說,調控樓市的大方向是對的,但具體措施有待商榷,顯然目前有些措施並不奏效。因為,商品價格歸根到底取決於供求關係。如限購,硬生生將房子變成了稀缺商品,那價格能不漲嗎?如限價,使得一些城市的一手房價低於二手房價,出現了套利的空間,求自然就就加大了,出現了搶房的現象。特轉發齊俊傑看財經下文,和大家分享。)


中國樓市泡沫的死穴在哪?

(作者:齊俊傑看財經)

最近一打開新聞,就是各地搶房的畫面,看著圖片上這些人,每個都滿懷期望,但實則已經是印堂發黑,用大時代裡丁蟹的話說,每個人都是黑黑的。不過大多數人都不會信邪,現在仍然在搶房的人,都堅信一點,國家不會讓房價跌的。

 



事實上,沒有一個國家會讓房價跌,大家都是想保護泡沫,讓泡沫平穩落地,但29年大危機,佛羅里達泡沫,日本泡沫,亞洲金融危機,以及次貸危機,全都是呵護呵護再呵護,然後不小心把泡沫刺破了。換句話說,你越是不想刺破他,很可能最後你的保護舉動,成為了他的催命符。這種事情歷史上已經多次出現。但很可惜,我們往往是到事後才會知曉答案,到底哪個呵護的政策,成了壓垮駱駝的最後一根稻草。

 
從現在全國樓市來看,其實很多地方都心裡清楚,樓市說白了,短期看供給,中期看金融,長期看人口,現在全國各地玩命搶人的目的,就是為了推升長期預期,搶到人口的城市,未來房價仍將繼續上漲。再加上由於限價政策造成的供給不足,以及金融上的睜一隻眼閉一隻眼,房抵貸大行其道,所以就造成了短中長期因素,在二線主要城市炒房的氣氛越來越濃。


甚至已經出現了明顯的套利空間,買到就賺到。那麼必然就是新房推升二手房預期,二手房也跟著上漲,這樣的反身性再次強化新房的購買慾望。之所以出台這樣的政策,政策意圖已經十分明顯。就是赤裸裸的支持炒房和賣地,維持這個城市的房地產增長。

 
但是,全國資金是平衡的,人口也就這麼多,未來的趨勢是年輕人越來越少。所以此消彼長,搶到人口的城市,房價猛漲,而失去人口的城市呢?馬上就會陷入流動性陷阱,也就是在廣大的三四五線城市,當棚改完成後,你發現家家戶戶都是多套房,整個城市裡連個租房的都沒有,你就更別想賣掉了。


大量一線城市打工者,由於一線城市早就買不起了,所以轉而回老家,將畢生的積蓄在三四線城市買房,然後這筆財富就被徹底套牢在房子裡,再也拿不出來了。這就是三四線城市的陰謀,如果不拿房子拴住你,你在一線城市工作在一線城市生活,那麼我一點都撈不到好處,現在趁著棚改的邪風,把房價推升,這樣一線城市的財富就滾滾而來。

 
所以現在你看到,一線城市房價反倒是不漲了,因為一線城市短期供給充足,中期金融相對嚴格,最重要的是長期人口負增長,再加上大量的財富外流,都拿去老家炒房了,所以一線城市現在倒是房價不漲反跌,儘管下跌的幅度十分有限,但也算是比較平穩。二線核心城市和三四線城市的房價是猛漲。說白了都是因為人口流動,和財富流動所造成的影響。

 



那麼這種情況會一直持續嗎?我們早說過,兩大因素會讓整個的樓市出現預期性的逆轉,一個是連續加息,一個是房產稅,現在第一個因素即將出現,利率市場化之後,各家銀行都會將存貸款基準利率上浮,這其實就是開始加息了,很多房奴們的貸款負擔將加重,但這才剛剛開始,並不致命,房貸基準利率超過7%以前,大家都還還的起。

 



那麼房貸利率有沒有可能超過7呢?這就看美國了,按照美聯儲的節奏,本月還要繼續加息,今年還有2次,明年後年再有2次,也就是說,後面還有6次加息,利率將再升1.5%,現在中美利率已經倒掛,未來是否跟隨美聯儲加息,對我們來說是個艱難的選擇。現在美元指數也開始強勢歸來,又開始了百點行軍,說白了這就是在用匯率推動利率,逼你加息維持幣值穩定。

 
當然,央行還有的糾結,風險最大的火藥桶,也是中國樓市最大的死穴卻已經出現了,那就是香港,不管我們央行跟不跟隨加息,香港金管局都是要加息的,港幣跟美元是聯繫匯率,所以香港的貨幣政策跟美國必須保持一致,近期香港的銀行間隔夜拆借利率hibor大幅走高,這是一個山雨欲來風滿樓的先兆,市場缺錢缺的厲害,而香港金管局的陳德霖也坦誠不公,未來美國繼續加息縮表,香港的銀行按揭利率仍然會繼續走高。


所以,香港還是整個中國樓市的橋頭堡,也是最危險的地方,只有香港這個橋頭堡,被美國的連續升息刺破了,一牆之隔的深圳才會有所反應,而深圳是全國房價的先行軍,2015年就是深圳率先上漲的,而如果深圳出現了明顯回落,一線城市都會發生預期上的逆轉。一線城市如果落下去,那麼其他城市也就看到了房價的天花板。

 



所以,等著吧,香港是整個中國樓市的突破口,而美國加息正在一步一步的逼近,香港金管局已經自顧不暇,要不停的投入資金維持匯率穩定,樓市這塊也就實在管不了那麼多了。香港可是有樓市崩盤傳統的,從50年代開始,幾乎每隔10年就會發生一次股災或者樓災,如今時間點剛剛好,後面加息這3年,香港樓市將十分的危險。只要香港樓市被攻破,國內這波炒房熱,就基本可以告一段落了。----- (財經/ 陳思進) 

台長: 聖天使

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