Golden Land Property Development PLC.的故事並不稀奇。35層的Sky Villas公寓樓接近售磬之後﹐公司又推出了一個更為奢華的住宅項目Infinity﹐再現了羅馬的觀光聖地西班牙台階(Spanish Steps)﹐一棟經過修葺的故居里是溫泉健身中心﹐社區里還有仿製的威尼斯運河。儘管部分單元售價超過了百萬美元﹐但不到3個月﹐新項目就售出了近90%。
這個項目並不在拉斯維加斯或邁阿密等房地產市場火爆異常的美國城市﹐而是在泰國的曼谷。曼谷的房價正在大幅飆升﹐銀行按揭貸款急劇增加﹐開發商不斷地在這個城市里樹立里一棟棟眩目搶眼的樓群。
對於一個1997年房地產市場跌入低谷的城市來說﹐這樣的轉變令人驚嘆﹐同時也表明了此輪房地產繁榮的一個重要特點：全球性。有些地方房地產市場之火爆甚至超出了美國最瘋狂的市場。
根據國際清算銀行(Bank for International Settlements)﹑Economy.com和《華爾街日報》(The Wall Street Journal)等收集的市場數據﹐過去三年法國的房地產價格漲了48%﹐巴西33%﹐南非則接近一倍。僅去年﹐香港的房價就漲了19%﹐保加利亞漲48%。在中國﹑澳大利亞﹑英國和西班牙﹐雖然有些地方的房價已有放緩跡象﹐但仍然如火如荼。
美國人熱衷於搜尋意大利翁布里亞地區的城堡﹐倫敦人急切地購買保加利亞海灘邊的房產﹐歐洲人則在靠近南非港口城市德班的印度洋邊尋找自己夢想中的家園。在曼谷﹐在這個城市的房地產泡沫破滅後的第八年﹐Golden Land正在向海外買主積極推廣﹐承諾“提供一個夢幻般的美麗環境”。
“有龐大的資金在這裡尋找投資機會﹐”Golden Land出生在肯尼亞首都內羅畢的首席執行長利卡特．當吉(Liakat S. Dhanji)表示。
低利率顯然是此輪房地產繁榮的推進劑。但其他因素也不容忽視﹐包括全球資本流動的增加﹑國內外銀行加大放貸力度以及大小投資者瘋狂的搜索﹑希望能找到優於股票和債券的投資對象。現在﹐經濟學家的問題是：國際金融體系中催生了曼谷到波士頓的這輪房地產繁榮的環節﹐是否也會帶來全球泡沫的破滅。
如果房地產價格普遍下跌﹐就會對金融體系發起挑戰﹐因為全球有太多的銀行和投資者都以不斷上漲的利率和價格大批接受了按揭貸款和買入房地產。同時﹐個人的支出能力也會受損﹐因為現在許多財富都系於房地產。
經濟學家們常常說﹐房地產的交易要比股票或石油複雜﹐房價總是受地區因素影響﹐如一個地區的土地供應量以及地區就業趨勢。
“美國國內的房地產市場有很大的差異性﹐並不能把一個地方的供應簡簡單單就轉移到另一個地方﹐”美國聯邦儲備委員會(Fed)主席格林斯潘(Alan Greenspan)上週在國會表示﹐“事實上﹐各個地方的房地產市場只是鬆散的連在一起。”
但越來越多的經濟研究質疑這個理論。雖然地區因素對房地產價值的構成至關重要──邁阿密的房地產價格漲幅要高於田納西州的孟菲斯﹐德國和日本的房地產則在下跌﹐但經濟學家們開始承認全球因素也不容忽視。在20世紀七﹑八十年代的寫字樓繁榮和泡沫破滅後﹐研究人員首次發現商業房地產市場具有全球模式。現在﹐他們認為這也會出現在住宅房地產市場上。
國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)的經濟學家特倫斯(Marco Terrones)在去年寫就的一份研究報告中稱﹐全球40%的房地產價格波動是受那些影響超出國境的因素所推動﹐如利率和經濟增長。“正如房地產價格的上漲基本上是一個全球現象一樣﹐”特倫斯表示﹐“房地產價格的下跌也可能呈現高度同步﹐並對全球經濟活動帶來相應影響。”
在一些地方﹐房地產價格已呈現放緩﹑甚至下跌的跡象。例如﹐在澳大利亞﹐2002年和2003年房地產價格上漲了大約60%。但此後﹐只有小幅上漲。在英國﹑荷蘭和韓國﹐房地產價格也失去了強勁的上漲勢頭。在世界上其他許多地方﹐監管機構都在盡力為房地產熱降溫。例如﹐中國政府對購買不到兩年的房地產出售徵收5.5%的稅後﹐房地產中介的銷售額開始放緩。
大多數經濟學家依然相信房地產市場放緩如果真的到來﹐也會被全球經濟輕鬆消化﹐不會對整體經濟增幅構成影響。的確﹐此輪房地產繁榮的全球化可能有助於分散相關風險。但有些經濟學家並不那麼確定。
“我擔心當房地產市場真的放緩時﹐可能出現全球經濟的衰退﹐”耶魯大學教授﹑《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)的作者羅伯特．希勒(Robert Shiller)表示。
耶魯大學就是全球化如何體現在房地產這類地區性資產上的一個典型。為了實現投資組合的多元化﹐耶魯大學130億美元捐贈資金的管理人員越來越多地將目光投向美國以外地區以及傳統的股票和債券以外的投資品種。
去年11月﹐耶魯大學投資辦公室的高級董事Dean Takahashi敲響了羅馬尼亞首都布加勒斯特的證交所開盤鐘聲。之後﹐他告訴當地媒體﹐耶魯大學將擴大其在羅馬尼亞的2,000萬美元投資﹐包括對一些房地產項目的投資。“我們認為投資海外住宅房地產項目的潛力巨大﹐”NCH Advisors Inc.的主管安德列(Siminel Andrei)表示。NCH Advisors管理著為耶魯大學打理部分海外投資業務的New Century Holdings的羅馬尼亞子公司。
推動房地產繁榮全球化的並非是資本自由流動一已之力。人口自由流動也是一個因素。41歲的紐約管理人士普萊特(Doug Platt)就將希望寄托在了未來將湧入意大利的外來人口。他和幾個朋友以及同事正在協商以區區500多萬美元購買意大利翁布里亞地區一棟12世紀的城堡。普萊特和他的合伙人打算將這個城堡分割成20個單元﹐出售給那些搭乘廉價航班來意大利旅遊的倫敦人。他說﹐他會給自己保留一個單元﹐因為他和意大利籍妻子也經常前往這個地區。
“如果你現在投資意大利﹐你可能會聽到很多人說意大利經濟如何的不景氣﹐”普萊特說﹐“但我們並不擔心意大利經濟究竟如何﹐對我們來說更重要的是1,000英里以外的英國經濟如何。”
全球範圍內富餘的﹑喜歡旅行的階層崛起﹐應能讓普萊特更具信心。根據美林(Merrill Lynch)和Capgemini的研究﹐截至2004年年底﹐全球有830萬人的金融資產達到或超過100萬美元﹐高於2000年的700萬人。
在個人和機構投資者熱衷於投資房地產的時候﹐銀行批出的按揭貸款也越來越多。根據國際清算銀行的數據﹐歐元區12個成員國自2000年末以來按揭貸款的年增幅為8%﹐高於企業貸款5%的年增幅。美國按揭貸款的增幅為11%﹐日本為6%﹐同期兩個國家的企業貸款均呈現萎縮。在英國﹐按揭貸款的增幅為20%﹐而企業貸款為8%。
一些報導稱﹐銀行也變得更願意承擔具有一定風險的貸款了。歐洲央行(European Central Bank)對貸款部門主管4月份的一項調查發現﹐過去4個季度歐洲許多銀行放鬆了房地產貸款的放貸標準。由於競爭加劇﹐許多銀行降低了按揭貸款的利潤率﹐稍稍放低了貸款/價值比率要求。對於波蘭和匈牙利貸款部門主管的調查有類似的結果。
“貸款行和投資者必須謹慎﹐要進行適當的風險管理。否則﹐他們可能受到沖擊﹐”花旗集團(Citigroup)高級副董事長羅得斯(William Rhodes)表示。相比20世紀80年代和90年代羅得斯協助集團扭轉債務危機時﹐他認為﹐如今銀行的管理大為改善﹐資本也更為充足了﹐但他對房地產泡沫的擔憂還是日益加深了。
按揭貸款和企業貸款的迥異表現﹐彰顯了目前房地產繁榮下的暗流。90年代科技泡沫破滅後的第5年﹐全球的企業投資仍相對溫和。例如﹐在美國﹐企業在工廠和設備方面的投資2004年佔國內生產總值(GDP)的10.4%﹐低於80年代和90年代11.5%的平均水平。在德國﹐這個比例稍高於11%﹐較90年代的15%大幅下降。
“即使是在經濟快速發展的亞洲﹐太多數國家也還沒有恢復到80年代末﹑90年代初的投資速度﹐更不要說90年代中期的泡沫水平了﹐”哈佛大學經濟學家﹑國際貨幣基金組織前首席經濟學家羅格夫(Kenneth Rogoff)表示。
在90年代末的大舉投資後企業投資復蘇緩慢﹐出現了Fed理事伯南克(Ben Bernanke)所謂的“全球儲蓄過剩”﹐促使大量金融資產四處尋找投資目標。這有助於保持低利率﹐並推高房地產價值。伯南克已被提名擔任布什(George W. Bush)經濟顧問委員會的主席。
其他一些因素也推動了全球儲蓄過剩。油價的飆升已導致石油生產國出現龐大的貿易順差﹐許多石油生產國正在通過購買債券和房地產將這些資金返回世界經濟體系。而且﹐在2001年的經濟衰退後以及經濟復蘇依然不確定的情況下﹐許多央行保持了相對寬鬆的貨幣政策﹐這也增加了金融體系的流動資金。
因此﹐債券收益率低的不僅僅是美國﹔德國﹑法國﹑日本﹑英國和加拿大的債券收益率都低於5%。這降低了個人的按揭支付﹐提高了居民購房能力。債券收益率如此之低﹐也推動投資者進入房地產市場。
股市也讓人避之不及。道瓊斯全球股票指數今年迄今下跌1%﹐過去12個月上漲11%﹐過去5年跌12%。
“我在許多人臉上都看到了這一點。他們不知道把錢投到哪裡﹐”管理著Sam Zell國際投資組合Equity International Properties Ltd.的加若博蘭特(Gary Garrabrant)表示。作為一個房地產投資者﹐加若博蘭特靠買入美國被壓低的房地產發了家﹐並投資墨西哥和巴西的房屋建築公司。
在泰國﹐泰國最大的銀行盤谷銀行(Bangkok Bank)提供按揭貸款﹐頭三年的固定利率為5.25%﹐比美國的5年期可調整按揭利率高不了多少。結果：泰國的按揭貸款在90年代末大幅下跌後﹐每年增幅超過20%。
泰國的房地產熱在幾年前還是不可想像的。當時﹐泰國多家銀行不願放貸﹐房地產開發商數量從90年代鼎盛時期的4,000家減少至不到100家。在1997年至2002年晚些時候﹐泰國沒有推出一個大的單元住宅項目﹐政府官員不得不強制國內的國有銀行發放更多的貸款。
目前﹐曼谷正在開發的單元大概有1.4萬套﹐這個城市現有的單元數量不到10萬套。過去兩年﹐在建的單戶型獨立住宅的數量大幅增加了近80%。一些分析師已開始擔心﹐曼谷最熱門一些地區的單元住宅可能出售給了投機人士﹐這些人傾向於短期內轉售套利。曼谷的Sukhumvit國際高端社區的單元住宅平均價格2003年上漲了34%﹐2004年又漲18%。
由於擔心90年代的房地產泡沫破滅重演﹐泰國央行規定銀行對大面積住宅的貸款總額不得超過房價的70%﹐而且銀行必須將大型項目在央行進行登記。監管機構也開始在公開場合談論可能存在房地產泡沫。因此﹐許多分析師預計泰國可能不會再次出現嚴重的房地產泡沫破滅。
在上次的房地產低潮期﹐Golden Land Property幾乎全軍覆沒。拯救它的是當吉﹐這個加拿大人當時是香港的一個房地產顧問。通過摩根士丹利(Morgan Stanley)﹑索羅斯(George Soros)等外國投資者﹐他籌集了1億美元﹐對公司進行了資本重組。
如今﹐Golden Land在曼谷郊區在建或接近完工的獨立房屋大約有2,500棟﹐在中心商務區計劃建設或最近完工的住宅單元有600套。其最精心打造的項目就是中心城區的Infinity項目﹐這個項目的公寓將配置可270度觀看城市景色的Jacuzzi按摩浴缸。該公司表示﹐自從3月中旬首次推出這個項目來已12次上調價格﹐原因就是需求旺盛。大約30%的單元出售給了外國人﹐許多人認為泰國的豪華公寓項目比上海﹑倫敦或紐約等地的高價公寓具有更好的價值。
“美國或英國可能存在房地產泡沫﹐”美國管理人士Gilbert N. Wong表示。Wong的工廠在亞洲製造家用電器﹐但“曼谷沒有泡沫”。他認為﹐曼谷的房價相比東京或香港並不貴﹐而且當地的個人收入在增加﹐因此遲早需求也會上升。Wong支付了200多萬美元購買兩套Golden Land的單元﹐一套是自己用﹐另一套可能給孩子們。
對於房地產繁榮來說﹐利率上升或全球房地產買家的信心改變將是兩大威脅。在曼谷﹐並沒有太多跡象顯示這一現象正在抬頭。“我認為﹐美國已到了房地產繁榮周期的頂峰﹐”當吉表示﹐但過去幾年剛開始復蘇的亞洲房地產業才剛開了個頭。
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