2007-08-30 13:38:25 | 人氣(2,046) | 回應(1) | 上一篇 | 下一篇

碧桂園 五星級資本搞手

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廣州房地產價格在政府強力調控下,2007年3月出現首次大幅下降,每平米售價平均跌了700元,中小戶型更比2月份跌了887元。這出乎市場意料,充滿了不確定性。有觀點更直接反擊:均價跌了,不一定房價跌。

而在香港,珠三角地產市場被大大看好,“碧桂園”(2007HK)4月初招股,製造出了僅次於2006年國字型大小大盤股“中國工商銀行”(1398HK)的盛況高潮,認購可用“逼爆”來形容。

4月20日,“碧桂園”(2007HK)香港掛牌,一大早開盤報7.01港元﹐隨後一路攀升至7.30港元高點,較5.38港元的發行價飆升36%。截至上午收市,碧桂園報7.29港元。碧桂園是當天交投最為活躍的個股,上午即成交7.48億股,53.8 億港元,超過31%的上市發售股份易手,高踞成交榜榜首,遠遠拋離匯控(0005HK)的16.9億港元。全天最高價達到7.350 港元,收市報 7.270 港元,較其招股價 5.38 港元高出 35.130%,全日成交額為 72.26億港元,成交股數錄得 10.04億股 。

雖然很貴,遠遠超過每股淨資產值,但分析師認為仍然看好後市行情。他表示,機構投資者短期內不大可能共同拋售手中股份。


“碧桂園”在香港賣瘋了
市場太好,不少市民在上午8時前,便至銀行門口排隊搶購。即使在“回撥機制”啟動後,公開發售也僅由10%提高至20%,即增加至4.8億股。以每手1000股計,最多只能分派48萬手給投資者,而市場共接獲多達68萬多份申請表,申請人數排在2006年上市的“工商銀行”(1398HK)的97.7萬人,及“中國銀行”(3988HK)的95.4萬人之後,是香港資本市場第三只最受散戶追捧的新股。

最新統計資料實在驚人:“碧桂園”超額認購逾250倍,凍結資金達3300億港元以上。凍結資金的數目,是香港資本市場歷來第二大,僅次於“工商銀行”招股時凍結的4156億元。其爆熱程度可見一斑。
風光無限的承銷團稱,“碧桂園”將以上限5.38元最高價定價,預計上市融資達到129億元。
4月20日上市,“碧桂園”公開發行24億股,市值約1745億元。果然如分析師所料,“碧桂園”掛牌首日,大漲30%以上。

一家1992年才起步的順德鄉鎮企業,紮根珠三角,做了27個樓盤,15年賣出3.8萬套住宅,一年營業額80億元,利潤15億元,沒有太多誇張實力,但一旦跨入資本市場龍門,大紅大紫不說,僅從市值看,已大大超越了“萬科”、“中海外”、“富力”、“世茂地產”、“綠城中國”、“雅居樂”、“合生創展”等一大批香港上市同行,造就了香港市場最大的內地地產股。
這多少有點令人唏噓,也給投資者一個不確定的信號:在市場充滿激情的時刻,一切都會變得充滿神奇,甚至超越平凡,甚至連單純的財務分析和對比,都毫無意義。
也許是3月份,亞洲股神、四叔李兆基就大聲誇獎“碧桂園”會暴漲,“碧桂園”4月招股,即獲得大批富豪捧場,投資客極為耀眼。
“兆基財務”旗下的Tadwin Limited、鄭裕彤旗下Chow Tai Fook Nominee Limited、“中信泰富”旗下Godino、“淡馬錫”及郭鶴年為其中一個受益人的Honeybush Limited,分別認購10億元、10億元、5億元、5億元及5億元股份。此外,“鷹君集團”(0041HK)主席羅嘉瑞、“迪生創建”(0113HK)主席潘迪生、“東亞銀行”(0023HK)總經理李民橋,以及“華懋集團”均積極認購。
所有企業投資者的股票禁售期,為上市日起計12個月,不能輕易投機,這批資本行家的舉動,給市場強有力的支援力量,國際配售一下子超過10倍。
保守而規範的香港銀行界也隨之狂熱,“碧桂園”4月3日開始招股,因預期上市後股價表現會理想,加上“回撥機制”最多僅回撥至20%,散戶一手中簽率很低,投資者紛紛透過“孖展”(銀行短期借貸)認購更多股份,各銀行亦大打優惠戰,爭奪“孖展”客戶。
“滙豐銀行”推出至4月10日的“新股認購貸款”優惠,以每10萬元的貸款金額計算,客戶可享港幣96元的一口價利息。
“永隆銀行”(0096)亦提供認購“碧桂園”貸款套餐,若認購20萬股,定額收手續費為1228元;認購500萬股則為27588元。“永隆”另備有“特惠貸款息率計畫”,貸款500萬元或以下,年息率為最優惠利率減2.25%
不少證券行也斥資加入戰團,“碧桂園孖展”金額已遠勝過去半年多隻新股的總和,認購首日更有多達五家證券行“借爆孖展”,提前“截飛”,出現少有的火爆場面,甚至可用瘋狂來形容。
“香港輝立證券”4月3日上午11時30分開始推出“碧桂園孖展”,90分鐘就借出81億元,平均息率為5.5%,“新鴻基金融”為“碧桂園”招股借出92億元。
市場之熱,令投資者對“碧桂園”刮目相看,外界盛傳名人效應、亞洲股神四叔效應、大財團效應。

楊國強偶得“碧桂園”
而這個順德最大的家族企業,其掌舵人和25歲的接班人,都幾乎不見媒體,也不善於作秀,更少評價市場。傳聞中的中國最年輕、最富有的女首富即將誕生,但媒體至今沒有一張照片。
神秘和低調,也在加劇市場的追捧,狀況類似瘋狂女粉絲直撲香港狂追劉德華,而劉帥哥拼死不見,粉絲誓言絕不放過偶像。場面火爆,愈演愈烈。
“碧桂園”是一家什麼樣的企業?它的魅力在哪里?是什麼讓它獲得如此大的市場控制力量?有如此強悍的商業運營能力?她的地產廣告語曾經在中國“策劃大師”王志綱的筆下出籠:“給你一個五星級的家”。而今天,我們查詢他的軌跡,看看這個“賺錢高手”是不是一個五星級的資本高手?
“碧桂園”的舵手楊國強,1955年出生在順德農民家庭,家境清貧,早年以耕田務農為生。其後從事建築,希望脫貧。24歲時在家鄉順德北滘鎮房管所做建築工人,6年後升任建築隊隊長。到1989年,他做到了鎮政府旗下主要建築公司――“北滘建築工程公司”的法定代表人兼經理。
1992年,北滘鎮政府旗下的“北滘經濟發展總公司”、“廣東發展銀行廣發房地產珠海分公司”、一家香港機構,共同投資組建“三和物業發展有限公司”,開發北滘鎮附近的“碧江”及“三桂”兩個管理區,共約1300畝土地,地產專案以“碧桂園”命名。
“碧桂園”計畫發展4000棟別墅。37歲的楊國強,代表北滘鎮政府,出任公司董事總經理。之後公司改名為“碧桂園物業發展有限公司”。不到一年,100多棟別墅建成。
但時機不對,1993年國家宏觀調控,銀根緊縮,遭遇地產低谷,項目遲遲不能獲得進展。此時,國有股東信心不足,尋求安全避風港,其餘股東也興致闌珊,意欲退出。
懂得把握機會的“包工頭”楊國強,與楊貳珠等四名同鄉,以3395萬元向北滘鎮人民政府,收購“北滘建築工程公司”,轉為私營。
兩年後,楊國強再次與拍檔合資8000萬元,買下“碧桂園物業發展有限公司”所有股權,楊國強做了大股東,持股六成,其餘四人各占一成,全力發展“碧桂園”項目。

策劃大師王志綱一戰成名
1993年下半年,還是新華社記者的王志綱遇到楊國強,楊力邀王志綱入局協助。素有極佳口才的王志綱不負重托,開始幫助楊國強尋找順德鎮大花園的商業品牌,他首先賦予“碧桂園”項目“給你一個五星級的家”的全新生活概念,給剛剛開放的中國人一個五星級酒店的居住新標準。把普通洋房別墅重新定位。
之後,推出“可怕的順德人”的系列懸念廣告,講述順德人的商業故事,詳盡地介紹“碧桂園”的規劃、投資、設施,展示了強大的經濟實力,使“碧桂園”在人們的心目中瞬間變成了“成功人士的家園”。
王志綱更鼓動楊國強建一所高水準國際學校,他看好富豪、新貴對子女教育的重視。
1994年初,“碧桂園”與名人輩出的“北京石景山中學”合辦“碧桂園學校”,楊國強並出資100萬,購買上海某教育研究機構的一項教研成果,表現出其重視教學品質的決心和對知識產權的尊重。
如何辦好學校?“碧桂園”提出了“善教者獎其屋”的優厚待遇,招聘教師,顯示“尊師重教”,又暗示了“財大氣粗”的魄力。同時再創辦對開銅版紙四色印刷的校報《碧桂園》,印製精美,給人深刻印象,既是校報,又是廣告。
1995年,“碧桂園學校”和“碧桂園國際俱樂部”建成,楊國強提出“碧桂園的生活方式”理念,喊出“給你一個五星級的家”的口號。
理念先行帶來很多市場效應,別的社區會所就是會所,但“碧桂園”的會所就是“五星級酒店”,為居民服務當然也是五星級,楊國強的頭腦的確靈光。
更絕得是,每個入讀學生都要繳納一筆資金,作為教育基金,“碧桂園學校”向就數百名學生家長融資,一收就是2個億,這比銀行融資還要有效率。
1995年底,“碧桂園”分別推出四個區,包括西區、南區、北區、西南區,這四個區嚴格地區分為三種檔次,第一種是高檔次別墅區;第二種是小型別墅;第三種是洋房。
1996年底,苦心經營五載的“碧桂園”,“突然賣得很好”,進入快速增長期。
1997年,香港回歸,楊國強開發“順德碧桂園”,擁有當時廣東省少見的屋苑配套設施,包括“高爾夫球場”、“人工沙灘”及“保健中心”等,揮師進軍香港促銷。僅僅百萬元就可以擁有一套別墅洋房,引起中港買家興趣。“碧桂園”名聲鵲起。

每個細節自己做的“包工頭”
“碧桂園”從1992年1億元成本起步,到1999年,每年銷售金額逾25億元人民幣,每一步都小心翼翼,楊國強的包工頭經歷,給自己的生意帶來穩健的擴展能力。
他對做樓房每個細節都瞭若指掌,自己有能力的都自己做,和很多喜歡外包的建築商不同,“碧桂園”的每個細節都要自己搞定。設計、規劃、地下設施、施工、機電安裝、市內裝修、裝飾、屋村園林規劃設計、園藝等等都是一手包辦,他的幾個合夥創始人,都分工明確,各管一套,配合無間。楊國強說,在時間、材料、人工上的節省,才會真正減少成本。
所以,“碧桂園”一般都在二、三線城市發展,“購地成本較低”成為賣點之一,2004至2006年“土地成本”僅是售價的6至7%。
瑞士銀行的研究報告顯示:“碧桂園”的“平均土地成本”為每平方米由25至850元不等。除地價廉宜外,由於多屬平房,建築成本也不高。過去兩年毛利率維持在33%,2007年預期上升至38%,2008年更可升至40%。加上建築成本控制,低價成為“碧桂園”在同行業中最強的競爭力。
一位業內專家對媒體分析說,楊國強做房地產有自己的一套,就是“低成本土地、規模化生產、快速銷售”。楊國強自己則這樣定義“碧桂園”:“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠”。
“碧桂園”因此能以極具競爭力的價格銷售樓盤,形成快速回報。大摩的分析報告顯示,“碧桂園”最近幾年的“資產周轉率”較同業高,達52%,反映其建屋效率快,並能在短時間內套現,資產回報率為14%,高於同業平均數12%。
這一模式的經典之作,是2001年發展的“碧桂園鳳凰城”。該專案圈地1萬畝,從設計、規劃、建築施工到裝飾、物業管理,都是“碧桂園”自己負責,實施高度縱向一體化。
當時70棟樓同時起建,幾百台吊車同時操作,最終以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房,一套別墅50多萬到90多萬,甚至比同一地段的毛坯房還便宜。據稱,2002年曾在廣州增城創下“一分鐘賣出一棟豪華別墅”的驚人記錄,被業界笑稱“像賣白菜一樣賣別墅”。而老楊的夢想很簡單:讓每一個白領都住上別墅。
因為其特殊的策略,即使在地產市場低迷的時候,也不太受影響,因為低價,因為市場產品特殊,對手很少,幾乎佔據了獨門生意,十多年來發展神速,“碧桂園”在珠三角地區拿地,一拿就是上千畝,“碧桂園增城鳳凰城”項目,則號稱“萬畝大盤”。
但珠三角土地資源日益緊張,“碧桂園”隨即進軍上海、天津、長沙、內蒙古、江蘇泰州等城市,積極儲備土地。截至2007年1月底,在內地持有土地儲備達到1900萬平方米建築面積。其中97%土地已獲“土地使用證”,另外3%仍在辦理當中。
我們再來看看“碧桂園”的財務報表,這是一份積累型逐步發展的企業報表,沒有太多花哨,也沒有財務技巧,更少令人驚喜的亮點,但平實顯現一個52歲船長的穩健掌舵風格。
2004年、2005年、2006年三年,“碧桂園”推出的總建築面積為43萬平方米、73萬平方米和132萬平方米的物業,這三年,房地產銷售收入分別為21.5億元、40.8億元及69.6億元。這些物業的每平方米平均售價分別為人民幣5030元、人民幣5589元和人民幣5280元。
2004年、2005年及2006年三個年度,“碧桂園”的總收入分別為32.4億元、51.9億元和79.4億元。三年的淨利潤分別為2.4億元、5.9億元和16.7億元。毛利率則為28.5%、33.2%及33.3%。
可以看出,三年來,“碧桂園”依賴土地儲備,穩穩當當做大生意,而土地成本、營業稅和土地增值稅總和只占成本的30%。
目前,“碧桂園”正在發展27個專案,當中22個位於廣東省不同城市。
“瑞銀”、“大摩”都看好公司業績。“瑞銀”對“碧桂園”市值的分析報告顯示:2006年,“碧桂園”實現銷售收入74.9億元,純利為15.2億元。預計2007年,“碧桂園”會實現銷售收入169.2億元,純利39.4億元;2008年,“碧桂園”預計可實現221.4億元銷售,純利56.8億元。
2006年,“碧桂園”樓面落成130萬平方米,預計2008年該數字會達到300萬平方米。
枯燥的資料並不是單調的羅列,在投資者心目中,美資大行的態度就是“莊家通行證”,更何況,這兩個世界級投資銀行就是“碧桂園”的上市承銷商,他們在製造一個中國地產神話的香港資本市場版。
其實,是動畫版?還是真人版?並不重要,關鍵是,已經開動的列車帶來了中國地產的新曙光。一個蝸居在珠三角順德城的土著地產發展商,15年來辛勤勞作,勤勤懇懇,做出一片天地,而資本市場給了他一個評價:也許是有些誇張,但是絕對有吸引力。
沒有人會拒絕這樣的誘惑。即便是低調、不見光、也不多說話的順德大佬。
2006年,“碧桂園”名列中國私人企業納稅第一名,是中國僅有的兩家房地產馳名商標擁有者之一,旗下擁有土地儲備居全國第四。這些都是投資者喜歡的招牌。
這一年,“碧桂園”成為媒體關注焦點,包括創辦人楊國強在內,有10名股東登上中國胡潤富豪榜。其中6位,都是當年一個村裏的創業夥伴,來自順德的楊姓人士。楊國強的年薪目前是董事中最高的,2006年年薪146萬元。
奔赴資本市場
“碧桂園”一直掙錢,而且,大佬楊國強公開說:“自己人信得過。”他喜歡用自己人,也愛用自己的親友、同村的老友,他並不喜歡改變15年來的做事模式,至少,原來的模式效率高,生意發展好,而且做得越來越大。
2005年,楊國強23歲的女兒楊惠妍,從美國俄亥俄州立大學“市場及物流系”畢業回國,正式加入“碧桂園”,出任楊國強的私人助理。
令這家密封性極好的家族企業徹底透明,變成公眾公司,並不是易事。一種說法是,佛山政府有進取態度,他們希望當地企業,儘快從家族企業向股份制企業,以及“經營權與所有權分離”的現代化企業制度邁進,不要再重蹈過去神州、科龍、三角等順德名企的覆轍。
“碧桂園”走出佛山,直奔香港聯交所,將成為今年佛山首家上市企業,可以把順德企業聲勢搞得盛大,重振順德威風。這一招,目前看來已經奏效。
同時,更為關鍵的是,“碧桂園”擁有15年地產品牌,收益極好,但最近幾年卻明顯落後,被後起之秀紛紛超過,“保利”、“雅居樂”、“富力”、“合生創展”這批廣東新銳發展商神速成長,不會再走“碧桂園”15年發展老路,而是借助資本市場,跳躍式前進。
1998年5月,“合生創展”(0754HK)在香港上市,每股2.7元港幣,籌資6.7億元港幣。2005年8月引入“淡馬錫”和“老虎環球基金”,融資近10億港元。最近幾年在廣州等地急速擴張,擁有大量土地儲備。
2005年6月,“富力地產”(2777HK)宣佈於香港聯交所主板上市,每股發行價在10.70-12.03港元之間。“富力”借助資本市場的迅速膨脹,讓“碧桂園”感到緊張。
2005年12月15日,廣州地產商“雅居樂地產控股有限公司”於香港聯交所主板正式掛牌上市買賣。招股價為每股3.00~3.30港元。
“越秀投資”持有的“越秀城建REITS”於2005年12月21日在香港掛牌。該公司擬為5.83億個單位REITS定價,可籌集資金2.04億美元。
我們再看看最近變化,2003年,“富力地產”銷售總額僅為40億元左右,與“碧桂園”相若,利潤還沒有“碧桂園”好,到上市後一年的2006年,“富力”銷售總額已達到人民幣100億元,土地儲備更突破1500萬平方米,這一切都依賴其在香港資本市場獲得了30多億港元的資本支持。2007年4月17日,公司股價19.46元,市值193億元。
“合生創展”2007年4月17日股價22.6元,市值280億港幣,2006年營業額70億,純利16億元。公司土地儲備1408萬平米,2006年新增土儲為277萬平方米,可售面積269萬平方米,已經遠超“碧桂園”。
我們再看紮根上海的“世茂房地產”,土儲亦達2000萬平方米;紮根杭州的“綠城中國”(3900HK)最新公佈土地儲備為1227萬平方米;,“中國海外”(0688HK)2006年底土儲亦逾1500萬平方米。
而“碧桂園”進軍二三線城市的成本越來越高,資金壓力越來越大,沒有巨額資本金的支援,其發展明顯受限制。這一窘迫前景,對愛好大盤推進的“碧桂園”是致命的。
2005年,楊惠妍回國做了父親的私人助理,同一年,父親楊國強把持有的公司70%股權悉數轉讓給女兒,自己完全做了“局外人”,23歲的楊惠妍做了“碧桂園”董事長。
這似乎是個信號,一切都逐步開始變革,年輕一代的“海歸”帶來新的勇氣和手段。

重組碧桂園
從2005年下半年開始,“碧桂園”的重組就開始,動作不大,神神秘秘,因為是典型的鄉鎮企業發展而來,有典型的民營家族企業的特性,更多的是內部瓜葛不清的資本結構,這個重組計畫似乎不太容易。
典型的內地民營家族企業上市重組,一般要做三件事:第一是企業轉制,把原來結構不清楚的轉成外資企業,這是為境外上市做準備。第二步,就是重組複雜的結構,讓公司成為漂亮、業務特色明顯、發展有前途、財務狀況良好的企業。第三步,就是調整財務管理體系,為上市鋪平最後、也是最關鍵的道路。
人們很容易把“碧桂園”的重組,和楊家二小姐楊惠妍聯繫在一起。她從美國回來的時間和“碧桂園”大做改革正好吻合,誰也不清楚“碧桂園”改制是不是由這個當時23歲的姑娘來主導?如果是,那很多事情就變得比較耐人尋味。
據粗略統計,“碧桂園”目前有類似“順德碧桂園公司”、“華南碧桂園公司”、“增城碧桂園公司”、“均安碧桂園公司”、“南沙碧桂園公司”、“廣州碧桂園公司”等15家地產公司,還有“增城鳳凰城酒店公司”、“鶴山鳳凰酒店公司”、“高明鳳凰酒店公司”、“華南俱樂部公司”等10家酒店,以及1家物業管理公司“廣東管理公司”,2家建築公司、裝修及裝飾公司“騰越建築工程公司”和“雅駿裝飾公司”。以及一家主題公園公司“紅荔文化村公司”。總計28家有名有姓的企業。這些公司下轄多家公司,總計超過30多個組合,在不同城市還有不同的小股東。

BVI魔術

如何把旗下一大堆企業轉制?如何重組?我們來看看長袖善舞的資本高手的動作。
在這個過程中,在英屬維爾京群島(BVI)共註冊了十多家公司。你準備好了嗎,我們要說很多公司名,您不用記它們的名字。下面我們會根據它們在後來重組中所起的作用,分成幾組。
首先,在2006年3月,5家新的公司成立,他們大名是“伊東”、“富高”、“智發”、“豪華”、“集裕”。
2006年4月7日這一天,又有4家公司成立,分別是“柏輝”、“恒宙”、“永柏”、“興輝”。同時,“碧桂園”的股東們都在這一天擁有自己的海外公司,擁有“碧桂園”70%股權的二小姐楊惠妍的公司叫“必勝”,元老楊貳珠的叫“多美”,蘇汝波的叫“日皓”、張耀垣的是“偉君”,區學銘的是“喜樂”。這5家公司全部由個人全資擁有。
以上這公司,全部是在英屬維爾京群島(BVI)註冊的離岸公司。
現在,第一組公司出面,我們稱它們為“前四家過橋公司”(恒宙、柏輝、集裕及伊東)。2006年4月至6月,這四家公司簽署多份股權轉讓協議。“恒宙”收購了14家地產項目公司,“柏輝”收購10家酒店公司,“集裕”收購1家物業管理公司,“伊東”收購了2家地產裝修公司、1家主題公園公司。
這是重組第一步,那些地點分散、股權分散、資訊分散的專案機構,整合在4家海外離岸公司旗下,完成了控股權的轉移。
這一轉移不是資產大挪移,而是為變換企業性質,把“中國本地企業”變成“外資企業”。
2006年9月,“碧桂園集團”悄悄向廣州市地稅局申報:實施內資企業轉為外資企業的轉制。原因很簡單:“前四家過橋公司”以離岸公司名義,收購國內企業,內資轉外資。明眼人一看即知:這是為在境外上市創造條件。
高手繼續出招,核心的機構――“碧桂園控股有限公司”在2006年11月10日在開曼群島註冊成立,法定股本為38萬港元,分為380萬股,每股面值0.10港元。
同一天,一股股份被配發及以現金按面值發行給Codan Trust Company (Cayman) Limited,該股份於當天又被轉讓給楊貳珠。這是楊國強最老友的創始人之一,也是公司持股排名第二的股東。
接下來,第二組公司開始出手,我們稱之為“後四家過橋公司”(即富高、興輝、智發、永柏),2006年12月31日,這四家公司各自從現有股東手中收購“前四家過橋公司”(恒宙、柏輝、集裕、伊東)。“後四家過橋公司”現在已是“碧桂園控股有限公司”的全資子公司。
收購代價是,“後四家公司”分別各自以70%、12%、6%、6%及6%的比率,向現有股東配發及發行新股份作為代價。
我們看到這樣的新結構,“富高”100%控股“恒宙”,間接100%持有13家地產項目公司。再間接持有13家二級地產專案公司,總計26家地產專案機構。
“興輝”100%全控“柏輝”,“柏輝”100%持有10家“碧桂園”酒店項目公司,以及2家二級酒店企業。一共全資持有12家下屬公司。
“智發”100%控股“集裕”,“集裕”全控旗下廣東管理公司。
“永柏”100%持有“伊東”,間接持有3家公司。
收購完成,我們看到27家碧桂園旗下地產、酒店、裝修、主題公園專案公司,已經裝入“後四家過橋公司”。
到現在,“後四家過橋公司”和“碧桂園香港公司”,5家企業實際上控制了42家“碧桂園”企業,這是“碧桂園”最主要的財源和商業價值所在。
當然,這僅僅是第二步,下來如何落子?資本路徑很清晰:再把股權合併。5家BVI企業太多了。
又一家在BVI註冊的“豪華公司”此次出面,“豪華”從現有股東手中收購“後四家過橋公司”,全資擁有,“豪華”並以70%、12%、6%、6%、6%的比率,向現有股東配發及發行新股份作為收購代價。
同步,“豪華”向楊國強個人收購“碧桂園香港公司”,以“碧桂園香港公司”在2006年8月31日的資產淨值112萬港元作價。這樣,香港公司也順利歸入“碧桂園控股有限公司”旗下。
這可以視為第三步。
當然,“豪華公司”還不是最後的目的地,他依然是“橋”,只提供過橋的便利。
在BVI註冊的“偉嘉公司”又現身,隨即從現有股東手中收購“豪華”,以70%、12%、6%、6%、6%的比率向現有股東配發及發行新股份。
“偉嘉”通過總計6200萬港元的貸款協議,認購“豪華”的新股,延續上面的多次收購是。我們回顧一下,“豪華”之前認購“後四家過橋公司”新股,再之前“後四家過橋公司”認購“前四家過橋公司”的新股,再之前“前四家過橋公司”收購“碧桂園中國公司”。這一條資本重組鏈條就這樣形成了。
要注意的是,“偉嘉”不屬於“碧桂園控股有限公司”子公司,他是獨立的有限責任公司。
我們看到46家碧桂園公司終於集中到“偉嘉”這裏。
重組過程走到這一步,完成4次收購,涉及交易的BVI離岸公司超過10個。這可能是最有創意的重組,充滿戲劇性,也複雜得大多數投資客根本看不明白。他們會問:為何不是“偉嘉”直接收購46家公司,不就得了?都是自己人,幹嘛搞這麼複雜?
其實,很簡單,要理順民營家族企業的資本結構,除了購並,還需要在財務上作調整,每一次收購,都會帶來背後複雜的數值計算,而所謂的“資本專家”的價值就在此。碧桂園15年積累的龐大資產看似複雜,其實簡單的交易中,獲得了真正國際化的轉型,這是真正的變革。
2007年2月28日,“碧桂園控股有限公司”的全資子公司伊東、恒宙、柏輝,向“偉嘉”償還6200萬港元的貸款。
還記得我們前面提及五個自然人股東,一人擁有一家BVI公司嗎?現在這第三組公司出現,我們稱之為“股東五公司”。2007年3月19日,楊貳珠將“碧桂園控股有限公司”一股股份按面值轉讓予“多美”,及分別向“股東五公司”(分別是楊惠妍的必勝,楊貳珠的多美,蘇汝波的日皓、張耀垣的偉君,區學銘的喜樂)配發及發行70股、11股、6股、6股及6股股份。
2007年3月20日,“碧桂園控股有限公司”的法定股本從38萬港元,增加至100億港元。
2007年3月21日,楊惠妍、楊貳珠、蘇汝波、張耀垣及區學銘全資擁有的必勝、多美、日皓、偉君、喜樂五個主要的股東公司,從“偉嘉”手上收購“豪華”的全部股份,總代價為7.477億港元,相等於“豪華”2006年9月30日的資產淨值。
這算是碧桂園重組的第五步,一個歷時一年的重組活動完美謝幕,等下來的就是箭在弦上,即將破空而出。
最後的結果很有意思,“碧桂園控股有限公司”成為上市的母體,所有創始股東都在上市公司中獲得相應股權,“偉嘉公司”消失,“豪華公司”成為“碧桂園控股有限公司”全資控股子公司,負責擁有全部的55家子公司,其中包括8家BVI註冊的離岸公司。
原計劃公開發行後,公眾持股15%,我們可以看到“碧桂園控股有限公司”(2007HK)5個控股公司必勝、多美、日皓、偉君及喜樂的持股比例是59.5%、10.2%、5.1%、5.1%及5.1%。
毫無疑問,代表楊國強家族的必勝公司由楊惠妍全資持有,是當之無愧的大股東。楊貳珠在多次股權變動中,並未減少一開始就有的10.2%的持股權,其餘3個股東蘇汝波、張耀垣及區學銘也只是減少不到1%的持股量。
看得出,真正把股權拿出來公眾化的是楊國強家族,經歷重組,他們在公司的持股量從70%減少到59.2%。
當然,在重組中,楊國強已經變現很多,而讓自己女兒接過管理權,不失為一招讓投資者喜愛,讓家族獲得實際利益的妙棋。他也在招股公開露面中,口口聲聲說自己不會退休,還要做很多事。而他的女兒更神秘,幾乎不見光。

締造民企神話 25歲楊惠妍身價超過692億

我們來看“招股書”,“碧桂園”公開發行24億股,定價如果在5.38元,最多集資129億元。
據悉,集資用途:60%發展現有項目,30%用來購地,10%留作一般營運資金,也就是說,他們會用約40億元來大量吸納土地儲備。
券商瑞銀的研究報告指,“碧桂園”2006年的營業額為79億元人民幣,純利為15億元。預期2007、2008兩年的盈利將會高速增長,瑞銀估計2007年的營業額將大幅增至169億元,純利達39億元,2008年營業額更升至221億元,純利更上升至57億元。過去兩年毛利率維持在33%,2007年預期上升至38%,2008年更升至40%。
4月11日,市場消息傳出,碧桂園首次公開發行(IPO)的發行價,定為每股5.38港元,達到了招股指示價範圍的最高上限,引起市場轟動,集資額為129億港元(約16.6億美元),大摩、瑞銀這類大行行事風格顯露無遺。
2007年4月20日,碧桂園掛牌,當天大漲35.13%,市值1748億元,成功上位成為香港市值最大的內地地產股。25歲的楊惠妍持有95.2億股,按當天市值計算,有超過692億的身價,這是中國民營企業的一飛沖天的神話,但卻是可見到的神話。
大行說得這麼好,市場反應這麼強烈,依然有質疑的聲音。
據“碧桂園”招股檔安排:公開招股如果超過100倍認購額,就會啟動“回撥機制”,增加散戶發售比例,但公開發售只會從原本的10%增加到20%,比一般的50%低很多,大部分都給了機構和國際投資者,散戶很難買到。引起公眾不滿,不少聲音質疑“碧桂園”的“媚大”做法。
這似乎是一點插曲,因為即便散戶不滿,“碧桂園”沒有違反上市條列,依然屬於合法範疇。但專業一點的投資者會提出另外的看法:“碧桂園”屬地區性發展商,局限在廣東省,並非全國性,地區經濟發展對公司發展風險大。
而且,有分析人士提出,既然“碧桂園”是最貴的地產股,但發展只限於城市郊外偏遠地區,一直無法進入高價核心地區,競爭力偏弱,不符合大地產商的商業格局。有人質問,獲得大量廉價土地,帶有早年土地供應制度未完善時的痕跡,不一定是“碧桂園”本身能力的體現。
還有人指出,“碧桂園”從郊區起家,10年來的商業模式一直是“低價圈地”、“大量囤地”、“逐步開發”,賺取土地增值暴利,這種模式今天面臨兩大挑戰:一是城市郊區大面積囤地已相當困難;其二,“碧桂園”的順德模式,不一定適合其他城市,會有強大對手,有行家問:在浙江你拼得過“綠城中國”(3900HK)嗎?在河南你比得上“河南建業”嗎?
這些質疑還不算尖刻,最有殺傷力的是PE問題,“碧桂園”以發售股價上限每股5.38港元來計算,2007年的市盈率預測為21倍,以瑞銀評估的640億元資產淨值計算,“碧桂園”的定價相對於資產淨值出現約35.4%的溢價。PE高過“雅居樂”的17倍,也大大高於“世茂房地產”、“富力地產”的13倍。
在業界,衡量地產股和一般的企業不同,投資者以“每股資產淨值”、“股價”來做判斷。“每股資產淨值”,是將地產公司的“資產”(如手頭上已完成的物業、發展中物業的發展權以及土地等),以現市值減除“公司負債”計算出來的,不是用“成本”作基礎的方法來計算。因此,一個合理的地產股股價,會比“每股資產淨值”低,出現10%到30%的折讓。“雅居樂地產”(3383 HK)、“首創置業”(2868 HK)及“複地”(2337 HK)股價都出現13%到34%的折讓。
“碧桂園”出現35.4%的溢價,定價太貴,只能說明投資者一致預期“碧桂園”的股價會大幅上漲,或者這是個“超級賺錢的機器”。但針對這個已經沒有政策和地區壁壘的開放性行業,這些預期其實伴隨巨大風險,因為誰也不知道經濟大勢會不會有激烈的變化。所以看長線,高溢價其實就是高風險。
細細看起報表,雖然地價低,但“碧桂園”毛利率及淨邊際利潤率均較同業低,2006年分別為30%及13%,比同行平均的35%及18%低,其營運效益還有寫問題,包括大量的開支並未列明來去。
還有的風險是,土地增值稅一旦真正執行,對企業的影響將極大。“碧桂園”在2004至2006年期間,“土地增值稅”撥備分別約9000萬、3.2億及3.7億元,同期的實質土地增值稅分別為3500萬、8200萬及1.7億元。
52歲的楊國強面對開放式的商業變化,選擇了退出舞臺,甘當幕後英雄,25歲的女兒擔起重任。她創辦了一所免學費的慈善學校――“國華紀念中學”,專門提供給貧窮但優秀的孩子讀書,一年的運營費用3000萬元,楊二小姐選擇了把“清遠碧桂園項目”單立出來,以每年的運營收益補貼學校開支的方式來經營。
這個故事寫在“碧桂園”上市招股書裏,相對一個極為進取,視賺錢為目的的企業來說,這些內容在表達了另一種企業態度,企業當家人的思維。
多數房地產公司上市的目的就是為了融資,從資本市場上籌資,或進行配股,或進行增發新股,以求獲得長期資本的支持,同樣,對家族企業來說,這類公眾化,也是企業管制的變革,賣出一小部分股份,就從資本市場上拿到120多億現金,絕非免費午餐。
4月20日,這個故事剛剛開幕。

台長: allen
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nlqln
母親節到了 祝天下媽媽都快樂 http://xyz.gl
2013-05-08 04:47:03
是 (若未登入"個人新聞台帳號"則看不到回覆唷!)
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