購屋糾紛預防大補帖 @房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建/0912-913923高仕陳總＠房地新聞|高仕不動產|認真．專業．負責

2020-02-12 15:19:01| 人氣106| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

購屋糾紛預防大補帖 @房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建/0912-913923高仕陳總

一般成屋買賣，可以歸納出六種糾紛型態:

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一、一屋二賣:房屋買賣契約簽訂後，賣方又將房屋登記與第三人，並將產權移轉登記與第三人完竣。這種問題發生的原因在於1.簽約後賣方未交出權狀正本2.賣方有二份相同的權狀。因此賣方於簽約後，仍能將產權另為移轉或登記，造成買方嚴重損害。

※因應之道:1.簽約後買方給付頭期款義務，與賣方交付權狀等相關證件義務，應於契約中約名為雙方同時履行，亦即為第一期款雙方同時履行義務。2.權狀損壞或滅失可聲請補發，因此有些圖謀不軌的賣方，可同時有二份相同權狀。但是登記機關卻只承認後發的權狀，因此在取得賣方權狀時，應該核對權狀號碼，與最新登記簿謄本中所有權部書狀號碼之記載是否相符。3.買賣契約中應約明無違約之一方使有解約權利，並約定懲罰性違約金若干，以達嚇阻違約意圖。

二、簽約人非出賣人本人，而出賣人本人事後亦否認簽約人有代理權，造成出賣人義務無法履行。

※因應之道：1.簽約人非所有權人時，應請簽約人提出授權書，及印鑑證明等資料，確實核對授權書及印鑑章，以證明所有權人之授權。2.簽約人非所有權人時，應請簽約人提出權狀正本，所有權人身分證正本、印鑑章等資料，因為這些資料的取得，在客觀上已足以令人信其有代理權，根據民法第一六九條規定，應已構成表件代理，所有權人仍然須付授權人之責任。

三、賣方拒繳增值稅，賣方因為已使用優惠稅率申報增值稅，而不能重複享用優惠稅率，造成增值稅高，站買賣價款很大的比例，因此賣方也就藉故拒繳，延宕移轉登記的進行，造成困擾。

※因應之道：1.賣方委賣或買賣簽約時，就增值稅的申報方式，應要求明確表示，並且在表示申報方式處，加蓋賣方印章，以示承認。2.買賣契約簽訂前，應確實計算相關稅捐的負擔，使雙方明了自己應履行的義務。

四、移轉登記未完成前，房屋被查封。一般而言賣方的私人債務情況，實在很難完全了解，又因為移轉登記未完成前，賣方名下的所有財產，依法必須作為全部債務之擔保，因此房屋被第三人查封，實在防不勝防。

※因應之道：1.買方在簽訂書面契約書後，應馬上就移轉標的物，設定最高限額抵押權以為給付價金之擔保。反擔保設定後，即使房屋被查封，買方已付價款亦無喪失之虞。2.簽約後，買方應隨時注意移轉手續的進行，不必要的延誤，應降至最低，以減少被查封的風險。

五、賣方不清償原貸款，或原預計清償金額，不足塗銷原抵押權設定，造成產權雖已登記於買方名下，卻多了鉅額的負擔。舉例而言，賣方原貸款設定為本金最高限額一千萬元，實際借款八百萬元，賣方並已部分清償，只剩餘五百萬元貸款，所以總價一千萬的房子，付了五百萬現金自備款。殊不知詢問，原貸款銀行後，才發現抵押人已另向該行信用貸款五百萬元，因此合計需要一千萬元才能塗銷，這時候買方必須多給五百萬元才能塗銷原貸款，造成嚴重損失。

※因應之道:原貸款的清償塗銷。一般而言在買賣價金給附次序當中，是列為尾款的給附，最重要的是，原貸款金額之認定，安不能單憑賣方來判斷。因為本金最高限額抵押的意義，就是在最高限額範圍內擔保抵押人對抵押權人現在、未來所發生的所有債務，只要抵押人有另外向抵押權人借款，哪麼所有發生的債務都在最高限額的擔保範圍，應注意首先自備款(現金部分)不宜分配過高:其次原高限額抵押權設定(原貸款)，需要多少金額才能塗銷，必須確實查明。

六、買方拒付尾款。拒付尾款的原因很多，有藉口房屋有瑕疵，要求減少價金;有的認為房屋未照原狀交付，要求賠償，還有就是週轉不靈，既然產權已移轉登記，就一拖再拖。

※因應之道:1.標的物發生買賣雙方都未遇見瑕疵情勢，是在所難免的是，發生時雙方應本諸民法上相關規定盡速溝通解決。若買方因有瑕疵而獅子開口，作不合理要求時，賣方可以先依法要求履行尾款給附義務，若仍不給附，可以構成違約條件，而請求違約金支給附。2.房屋依原狀交付時，除了在契約中要註明相關家具、設備外、更應該照相存證，照片附在契約後，當作契約的一部分，那麼爭執必可減少。3.單純的尾款不給付時，除了盡快做法律上催告、解約程序補救外，在簽約時也應要求買方開具保證本票，擔保尾款的履行，發生尾款不給付時，可以迅速將本票送裁定後，查封已登記於買方名下的標的物，如此一來賣方的權益，應該可以獲得保障。