2005-11-11 22:57:59| 人氣20| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

如何判斷房市的低點已出現?-----7大訊號教你找長期及短期買點

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逢低承接是買股票賺錢最重要的原則,買屋亦是。雖然精確判斷房市的高低點不容易,本文提供7大判斷訊號,教你輕易看懂房市趨勢,低點買進,成為第一次買屋的大贏家。

2000年全球股市泡沫化,台北股市從萬點崩跌,將房市一併拖累下來,政府在2003年8月提出振興房市方案,大刀闊斧提撥3200億元、利率5.5%的優惠房貸,對象不限首購族。緊接著一連串的優惠房貸就未曾停歇,至2005年5月行政院又增撥3000億元,總計5年來優惠房貸的額度累積達1.8兆,若以每戶申貸額度2百萬元計,等於已鼓勵約9萬戶的房屋買盤進場。但2000年起政府利用降息及提供優惠房貸的手段,還不足以拉抬房市回溫,一直到2002年1月初,立法院通過土增稅減半徵收2年的措施,才見到買氣成長。調降土增稅率後,各縣市政府的稅收不但沒有減少,反而逆勢成長,足以證明土增稅減半措施逐漸發酵。2004年這項政策又再延長1年,如今土增稅率調降為20%、30%及40%。

**政府共用了3招利多來提振房市:一方面調降利率,其次是持續性提撥優惠貸款,接著再調降土增稅2年,好不容易培育出房市小小的火苗,終於在SARS過後,這把溫火變成大火,燒旺了房地產買氣,告別長達13年的蕭條期。回顧過去2年,只要勇於在低點出手,幾乎都賺到2成左右,足見大膽在低點買進,才是購屋獲利的關鍵。**
4大訊號找房市長期低點

北區房屋首席總經理彭培業表示,房市的高低點並不容易判斷,但只要多蒐集市場訊息,就可以判別房價是走在上升階段或下降階段。以下4個訊號,教你判斷房市低點是否即將要出現。


訊號1:房屋成交件數低

內政部統計處每月會統計建築物買賣移轉件數,根據交易數量可約略看出市場的熱度,成交量低,代表房市低迷。信義房屋不動產企研室協理張欣民表示,近期房市高點出現在1996年,房屋買賣移轉件數達50多萬件,但2001年成交件數僅25萬件,幾乎是高點的一半,顯示出成交量低,也是市場低點所在。而2004年全年房屋成交件數回升達41萬多件,比2001年的低點成長6成,今年1~4月成交件數已達13萬7000多件,按照這樣的速度,今年預估可維持40萬件,代表買氣仍然熱絡。

訊號2:住宅建築執照及使用執照申請數量續創新低

新建房屋必須先申請建築執照,因此建照的數量,代表市場上新建房屋的供給量,供給量少,市場需求多,房價就有上漲的可能;反之,新屋供給量大,房價就有下滑疑慮。想知道房市是否處於相對低檔位置,建築執照(動工前申請)及使用執照(完工後申請)是判斷的方法之一。2001年建照申請數量創下1980年代以來新低,市場新屋量銳減,代表房市正處於谷底,而房市的多頭行情也於2003年起正式啟動。觀察2004年建照戶數約11萬戶,今年1~5月申請建築執照件數,達到50,323戶,使用執照申請數量也有28,875戶,若是下半年與上半年相當,預計今年建築執照及使用執照數量,將維持與去年差不多的水準,這也代表籌碼(新屋量)穩定增加,還不至於到達浮濫地步。

訊號3:經濟成長率出現衰退現象

彭培業表示,房地產是人生最大的一筆置產支出,而房地產又與經濟成長息息相關,若經濟長期低迷,房市要好也難。台灣經濟成長率從1980年代後半期的二位數之後,就呈現長期下滑趨勢,2001年間甚至出現負值(亦即所謂的經濟衰退),這也是台灣房市走了十幾年長空的原因。而2002年經濟成長率穩定回升,房市也因此出現一波反彈行情。接著就要觀察今年經濟成長率是否能夠維持穩定上升趨勢,房市才能繼續有所支撐。

訊號4:精華指標區房價領先回溫

劉天仁表示,要判斷房市是否進入谷底期並不困難,最困難的是「U」型底會走多久,以日本為例,東京房市走空15、16年;台灣房市從1990年股市萬點行情後回檔,至2003年反彈,空頭也走了13年,中間雖有幾波小反彈,但卻沒有走出大行情。判斷房市低點是否出現,可以觀察精華指標區。以日本為例,東京都涉谷房價(類似台北忠孝東路3段)在2003年11月底首度止跌回升,預告房市將有回溫的趨勢。台灣在2003年時,北市精華區也出現建商標地成本上揚的訊號。
3大訊號找房市短期低點

房市有時也會因為重大利空或其他因素而出現短期低點,這也是不錯的進場點。以下3個訊號可以用來判斷房市短期低點是否浮現。

訊號1:重大利空造成短暫性供需不平衡

有時重大利空會造成房市短期的供需失衡,此時就是一個不錯的短期買點。舉例來說,2000年921大地震,曾造成國內房市產生短暫的閉鎖效應,買盤急速降溫;2003年4月爆發的SARS疫情,幾乎沒有成交量,但不論股市、房市都在此時打下大底;2004年總統大選爭議,再加上319大遊行,政局不穩讓民眾購屋信心喪失,也連帶影響房價。現在回頭來看,其實重大利空都打出當時的短期底部。

訊號2:重大交通建設施工時,短期回檔

有重大交通建設對區域房價雖然是利多消息,但通常開始施工後,會因為環境不佳、交通進入黑暗期,連帶使房價順勢回檔,等到完工後就會回升。舉例來說,台北縣市捷運建設的周邊房市、快速道路交流道附近,如南港、三峽、竹北等,都正處於施工黑暗期,可以留意。
訊號3:大型社區交屋2年內,轉手率高

劉天仁表示,新大樓通常在交屋的1~2年內,轉手頻率較高,因此大型的千戶造鎮社區在交屋時,房價幾乎會先跌10~15%,等到住戶穩定下來,市場上的供給變小,房價才會開始走穩甚至回升到預售價。若是搭配景氣回溫及管理得當,房價還有可能一路攀升。以新店的大型造鎮社區湯泉為例,2年多前第1期剛推出時,平均成交價僅15、16萬元,在交屋時房價也曾回檔,但由於湯泉陸續推出2、3期,並搭配國內景氣翻揚,目前第3期的預售價已喊至24萬元。劉天仁表示,從建商標售土地的狀況趨緩、05年經濟成長率只能「保四」,加上以成交量來觀察,今年下半年及明年上半年會是房市的調整期,自住型的購屋人,從現在開始不妨可以抱持多多看屋、慢慢議價的心態,把握近年的低點,就有機會買到一間賺錢屋。

台長: 處女座-沙加
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