2008-12-13 23:32:34 | 人氣(1,042) | 回應(0) | 上一篇 | 下一篇

拿納稅人的血汗錢去救炒樓建商?》張金鶚:應先汰弱擇強 房市才

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* 支持國家發展、經濟發達的產業,不是房地產。只有當消費者有餘財去投資時,房市才有漲幅可言。換言之,房市講究價值,價值則主客觀不一。房地產界不應以輔選有功,要新政府兌現此人情債。建商自己財務槓桿操作過度,還派人留守立法院遊說、要求政府反過來,撥用納稅人的血汗錢去援助建商,形成惡性循環
* 聯合晚報/記者仝澤蓉/台北報導

● 沒證據顯示房地產業是火車頭產業

繼DRAM、汽車產業之後,政府緊接著著手救房市,不過張金鶚表示,根據他20多年對房地產業的研究,沒有證據顯示房地產業是我國的火車頭產業,他也再次批評政府救房地產措施,認為應該先讓市場汰弱擇強,等到體質健全之後政府再出手。

政府緊急推出八大措施救房市,張金鶚今天上午表示,根據他20多年長期的研究報告來看,房地產並非火車頭產業,因為火車頭產業必須「向前」和「向後」的關連性都很強;但房地產業向前和向後的關連性,都只能算是「中等」而已。每個產業都自認為是火車頭產業,希望政府另眼看待,但是房地產落後總體經濟一年多,有沒有領先帶動效果,因此沒有證據說房地產業是火車頭產業。

● 留存下來優良建商 政府去救才公平

張金鶚表示,國內有六成建商是「一案建商」,顯示房地產業良莠不齊,在市場反轉的情況下,剛開始應該讓市場機制發揮,淘汰良莠不齊的建商,3、5年後市場機制調整好,產業健全之後,留存下來的是優良建商,政府才要去救,這樣才算公平,不是一開始就救,否則可能全民皆輸,根據過去經驗,房市下修整理需要3-5年,甚至5-7年才會落底,張金鶚表示,「快一點反應,市場才能趕快復甦」,若因政策干擾延緩,反而讓房市陷入拉鋸戰,落底時間會往後延,進而影響購屋者對房市的判斷。


■ 建商肯定 房仲業不看好
* 記者王亮勻、林耀文、黃宣弼、陳信升/台北報導

行政院昨拋出拯救房市的八大利多,建商都持肯定態度,認為有助房市止跌,有利整體產業發展。但房仲業者和學者卻都不看好「藥效」,指國人實質薪資負成長,很難有效儲蓄購屋,且房價尚未回歸到合理地步,只是一味金援建商,恐怕使得退屋率變高、景氣落底延長,對房市有害無益。

● 營建股鼓舞 昨紛紛漲停

營建股昨天紛紛漲停,說明建商對政院八措施反應熱烈。遠雄集團董事長趙藤雄昨天就指出,往年多會期待趁年終獎金發放之際刺激房市買氣,但今年景氣淡,預估年底房市不會回升。不過,在政府的八項共識下,房市可望逐漸回穩,明年應有起色。

台北市建商公會理事長吳寶田則說,盼政府部門加強效率,讓這些振興方案能夠發酵。

元利建設總經理蔡建生說,八項共識中,以建照延後兩年對推案量最有舒緩作用,但政府更應該要積極放寬中國資本來台購屋限制。

● 房仲業:應聚焦貸款成數

高雄建商對八共識也都表示歡迎。高雄市建商公會理事長陳武聰指出,政院提振房市的新政策,其中提高房貸成數,對提升高雄消費者購屋能力最具幫助。至於延長建照的政策,則有利北部房市減緩供給壓力,高雄房市供給壓力已達新低水準,受益程度相對較小。

相對建商大聲叫好,房仲業者和學者則同感憂心。台灣房屋首席總經理彭培業表示,影響房地產三個核心關鍵,低利率、低稅負與低失業率,政院八項政策多屬於遠端政策。他認為應該聚焦在銀行貸款成數,針對合理地段產品給予合理貸款成數,且政府優惠貸款額度也要提高,否則買不起房子的人永遠望屋興嘆。

信義房屋企研室主任蘇啟榮也認為,比起可把繳款時間拉長等優惠,現在民眾更在意的是,房價到底合不合理。

商辦市場反應同樣冷淡,戴德梁行總經理顏炳立甚至形容,這些措施對於商用不動產來說,「就像石頭丟向大海,只會有漣漪」,甚至未來一年的商辦市場都難有好日子過。

● 學者:應調整合理房價

國立政治大學地政系教授張金鶚則說,政府措施與民眾有落差,關鍵應是思考如何使房價調整為一般民眾負擔得起,而非一味支持建商,畢竟商人要先自救而後人救。過去房價高漲,建商不論體質好壞,都風光一時,但如今景氣反轉,民眾所得下降,卻不見建商鬆口願意調降房價,而是要求政府金援,就邏輯來說很弔詭,他認為,應該是趁此機會擇優汰劣才對。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則說,拉高貸款成數,雖能提高消費者購屋意願,但若是購屋者只需要兩成自備款,當房價下跌逾兩成,很可能造成民眾不願交屋的退屋潮,對交易量已嚴重萎縮的預售市場,反而是雪上加霜。


■ 買賣雙代書 防交易受騙
* 記者黃宣弼/台北報導

針對國內的房地產詐騙案件,信義地政士聯合事務所表示,現在房市景氣欠佳,民眾更要小心房市的交易安全,地政士公會現在主推雙代書制度,宣導買賣雙方都委託代書檢驗文件,而地政士的選擇,更是要確定其是否有開業執照及加入地政士公會。

雖然藉由房仲業者買賣房子,會被收取固定佣金,費用較高,但若是發生買賣糾紛,消費者可直接向房仲業申訴,不會找不到對方,因此較有保障。

另外,買賣所發生的風險通常是在過戶的過程,現在不少房仲業為了強化安全交易制度,推出履約保障制度,可以保障買賣雙方價金與房子的過戶安全,對買方來說,過戶前房屋價款由銀行專戶保管,不怕過戶中房屋被查封或無法過戶,免除賣方一屋兩賣的風險;而對賣方來說,透過履約保障制度,是由銀行專戶保管,因此不怕買方反悔不買,或是過戶後買方惡意不付尾款。


■ 房市急凍 退屋率升
* 記者林美芬、林耀文/台北報導

近來房市交易低迷,根據業者分析,最大的癥結點在銀行房貸退件比例高、核貸成數下降,還有購屋者擔心未來可能遭到裁員,簽約後退屋,使得退屋率攀升。目前市場上,首購大樓產品面臨貸款成數不足問題,豪宅大樓則有頂級客購屋信心不振壓力,統統呈現看屋門可羅雀的窘況。

自今年五月中旬後,整個房市進入急凍狀態,引發業者嚴重焦慮,根據內政部建築研究所、國泰房價指數、信義房價指數等多家研究單位發布的數據都顯示,房市交易量從五月後就進入逐月下滑的趨勢,且迄無明確止跌跡象。

根據國泰房價指數調查,今年第三季的市場交易量比起前一季驟減三十九.三%,其中台北市少了四十七.八五%,台中更暴跌七十三.四二%。議價空間放大到歷史新高,房價也見鬆動。

高雄房市下半年去化也呈現急凍現象,從上半年每月平均五、六百戶,十月份成交戶數已低於三百戶,成交量縮減已達五成。

根據來自第一線業者的反映,最近的市況低迷,也造就一些務實性買盤進場,位於市郊的低總價個案交易,在建商願意放大議價空間下,來人量還不錯,交易也持續樂觀,但是,退屋率同步攀升。

發生退屋的情況,根據業者市調結果,有三項主因:一是銀行在核貸徵信上明顯趨嚴,對於還款可能有問題者採嚴苛標準,寧願退件,也不願輕易核貸,導致退件率高。二是銀行核貸成數下降,過去預售屋或新成屋一般可貸七到八成;但是,近來已下降為五到六成,自備款提高導致購屋門檻加高。三是部分民眾憂慮裁員問題,不敢下手購屋,或簽約後,再回頭退屋;也有購屋後卻遭裁員,只好退屋以為應對的案例。

台長: 台北光點

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