2008-11-23 17:02:25 | 人氣(1,305) | 回應(0) | 上一篇 | 下一篇

九萬兆執政》首都房價平均每坪跌4萬元 修正快 跌幅深

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* 中央社記者/戴海茜/台北2008年11月23日電

信義房屋表示,10月台北市房屋平均每坪成交價為新台幣35.6萬元,與今年平均房價最高4月的每坪39.5萬元相比,每坪減少約4萬元,京畿房市修正不僅快、幅度也深。

根據信義房屋內部成交資料顯示,在首都的12個行政區中,有半數以上房價降幅達10%左右,其中房價被認為較高的大安及中山區,短短半年間,平均房價每坪減少達5萬元以上,中正區每坪降約7萬元,因而刺激出部分低接買氣。

分析上半年表現較強的區域,如中山區、信義區、內湖區等,在近期交易量略微收斂;這些區域多半具備較佳的未來性或具有較多的預售新成屋,而在上半年交易量表現強勁。反之當下半年景氣反轉,這些區域交易量降溫情況也較明顯。

交易量相對維持穩定的多屬台北市外圍或傳統舊社區,包括士林、大同等行政區。值得一題的是,文山區在此波房市盤整中卻是異軍突起,在一片不景氣聲中,房價不跌反升,堪稱最佳抗跌區。

台北市政府地政處日前公佈10月買賣移轉戶數為4370戶,重回4000戶大關,暫時結束連續4月的快速衰退,和今年高峰時的5月相比仍減少40%,但與去年10月表現相當。

信義房屋企研室主任蘇啟榮指出,由於近幾月的景氣急轉直下,首都行政區有半數房價降幅已達10%以上,經過短期間價格激烈修正後,的確吸引部份買方擇優趁勢進場,但交易量是否已谷底止穩仍有待觀察。

當前每月4000多戶的交易水準,相較95年台北市每月5500至6000件的交易量,已經有相當大的落差。

信義房屋觀察最近交易量急遽收斂的8月、9月、10月等3個月的同期表現,95年8至10月買賣移轉戶數為1萬7513戶,96年8至10月則為1萬4252 戶,今年8至10月台北市僅剩1萬2436戶,若與今年房市交易熱絡的4至6月的2萬644戶相比,不到半年時間交易量急凍40%,反映出上、下半年外在景氣的極度反差。

蘇啟榮指出,此波金融風暴造成房地產交易急速萎縮,讓不少頂級客層受傷慘重,許多買方轉為觀望,置產腳步放緩,不過對於房價仍保持著一定的敏銳度,隨時觀察房價變化,以便適時進場承接。

至於有些受傷較深的屋主,售屋變現的壓力較高,讓價幅度也可能高於一般的賣方。

蘇啟榮表示,市中心買方心態逐漸朝向要買得物超所值,因此市中心周圍的次級區段,反倒吸引首購族願意在此時買進,至於市郊或者老舊區段,原本房價漲幅就有限,相較其他房價才剛剛修正的精華區,市郊或者老舊區段具備生活機能成熟與房價便宜的優勢,成交量才能較不受景氣影響。


■ 辜朝明:政府支出才是救市靈藥
* 段詩潔

為什麼這次風暴如此嚴重?辜朝明解釋,二○○○年科技泡沫後,在低利率環境下,愈來愈多美國人買房子,也推升房價愈來愈高。葛林斯班也知道一直維持低利率,會有經濟過熱的問題,他想等到開始升息,房價就不會繼續上漲,泡沫會自然消失,經濟可以持續蓬勃發展。

但是葛老的如意算盤卻打錯了,在○四年開始升息後,房價不但沒下跌還繼續上漲。因為低利環境使資金浮濫,銀行把資金借給原本沒有能力購屋的人去買房子,進而繼續推升房價,使房地產泡沫持續擴大。但是房價不可能永遠向上,利率愈來愈高,申請次級房貸的人已經付不出房貸,加上錯綜複雜的衍生性金融商品,世紀大災難於是成形。這是教科書上沒教過的事。

● 不救雷曼 是災難的開端

辜朝明認為,財長保羅森沒有出手救雷曼,是一個大錯誤。保羅森因為一開始拯救貝爾斯登,被大肆抨擊劫貧濟富,因此等到雷曼兄弟出事就放手讓它倒,等到發現事態嚴重,才又出手救了AIG,可惜為時已晚。辜朝明認為七千億美元紓困案只是杯水車薪,鮑爾森必須提出至少五年的振興經濟方案,才能使美國經濟復甦。

有很多人會說,為什麼要拿這麼多錢去救銀行?辜朝明說,銀行就像一個國家的心臟,當我們有生命危險的時候,我們可以說不要急救心臟嗎?現在銀行不再互相信任,因為隔天花旗可能就會像雷曼兄弟一樣突然倒閉,我們從來沒有看過這麼糟糕的情形。

每個國家的銀行系統都一樣,但是過去一年銀行不再信任彼此,資金流入比流出多的銀行就把資金緊緊抱住,不把錢放到借貸市場上,而資金流出量較大的銀行就發現自已麻煩大了!此時央行介入把錢借給這些有麻煩的銀行,這些銀行才付得出錢來,不至於倒閉。

辜朝明也強調,央行注入流動資金,與政府提供資金,這二件事是全然不同的。最近各國央行在市場上注入流動資金長達一年,這個措施算是有用,但只是治標不治本。這項措施讓銀行能正常運作,不至於集體倒閉,大眾仍然可以透過銀行處理個人金融需求,但對於銀行遭受次貸衝擊的損失,是完全沒有解決之道的。最近美國政府終於決定介入市場提供資金,央行只能注入資金流動性,政府才能挹注資金,確切改善銀行體質,兩者之間是相當不同的。因為銀行要的是資金不是流動性,辜朝明強力主張政府挹注資金。

● 日本利率 從八%降到零 市場完全沒有反應

辜朝明曾經參與過中南美洲危機處理,也為日本十五年泡沫經濟提供多位首相建言。他認為當循環走到泡沫階段,一旦泡沫崩解,資產價格崩盤,即使到達谷底,企業不會想賺錢的事,而是去思考該如何還債。在這個情況下,央行的貨幣政策完全沒用。

美國目前也是一樣的情況,柏南克把利率從五.二五%降到二%,期間不到七個月,是聯準會史上利率調降最快的一次。但是經濟仍然不振,房地價仍然滑落,就算利率再低也沒有人借錢。

停留在經濟衰退的時間有多久?就要看政府的政策,如果政府迅速介入,用合宜的措施補救,時間可以縮短,但是如果政府擔心預算赤字,而不願提供經濟剌激的話,可能這個衰弱期會持續很久。

辜朝明指出,只有一個國家曾經成功地處理這樣的危機,那個國家就是日本。美國正走上日本九○年代的蕭條路,最好的方法就是提出財政支出方案,用政府的力量創造需求。日本政府當年用財政支出的方法讓GDP得以維持,但如果政府沒有做這些支出,日本的GDP可能只有現在的三分之二。

● 中國經濟不會垮

至於中國,自去年開始股市崩盤,房市也下跌,跟美國現在的問題一樣,中國應該要作的是提供剌激經濟的措施,以及挹注資金給銀行。

辜朝明也相信中國政府會這麼作,因為中國仔細研究過日本的危機經驗,他們知道日本的地價跌了八十七%,但是國內生產毛額仍然不變,失業率僅微幅上漲,這就是中國共產黨的目標。

辜朝明主張台灣採取剌激經濟的措施。日本、台灣和德國都是出口導向國家,不是泡沫經濟,但深受外在的環境影響。就出口導向國家來說,一旦出口需求高的時候,常常會忽略國內需求,因為出口政府不用花錢,但是此刻出口需求降低,國內需求變得很重要,辜朝明希望台灣政府能正視這點,而不是把錢投到股市去,應該是拿錢救經濟,而且不只是基礎建設,文化建設和就業輔導政策更應該是重點。

台長: 台北光點

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