2008-05-27 13:25:18 | 人氣(1,099) | 回應(0) | 上一篇 | 下一篇

拼金季分析》槓桿投資房地產 財務安排比選地點還重要

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* 台中市圓形劇場

民眾想買房子的意願有多高?根據永慶房仲網路民調,有三成七民眾希望退休後買屋收租養老。顯然台灣不管是年輕或年長人士,不論是自用或是出租,對房地產仍然有很濃厚的興趣。

但是專門觀測預售房市的《住展雜誌》針對台北市十二個行政區所做的房價調查顯示,第一季預售屋平均房價創下每坪62.3萬元的歷史新高。華南銀行個人金融事業群副總經理高榮成估算,現在家庭月收入低於三十萬元的人,根本買不起台北市預售屋。

■房市過高? 學者、不動產業者提預警

「62.3 萬元的數字,比兩年前至少高出四成,」負責協助國內三大房地產調查的國立政治大學地政系教授張金鶚表示,去年第四季「住宅需求動向調查」顯示,全國「房價年所得比」已經從三年前的六倍繼續攀升到七倍新高,「想長期租屋的比率已攀升至24.1%」,當愈來愈多潛在購屋者「棄買為租」時,房價支撐會愈來愈薄弱,張金鶚看到調查數字後憂心的表示。

「從景氣循環及基本面來看,總統選後漲得愈兇,未來會跌得也愈深。」張金鶚拉高分貝的大聲疾呼,自住客此刻千萬要戒急用忍,別進場追高,成為最後一隻老鼠。同時外資不動產業者也對國內房市的中期走勢,持較保留看法。

■看法兩極 有人選擇離場、有人大膽加碼

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理雲惟鴻表示,選後預售房市狂漲,就像股市的「慶祝」行情,屬短期現象,中期恐有修正下跌的風險,必須等到五二○新政府上任半年後,兩岸會談也告一段落了,真正第一波新需求例如中資的到來,才是台灣房市真正發酵時點。

■購屋關鍵 計畫性做好財務安排

現在才想要買房子或想開始投資房地產的人,到底要如何面對這種難局呢?其實按照《川普商學院系列,房地產101》作者蓋瑞.艾卓瑞博士(Gray W.Eldred, PhD)的觀察,自住客根本不要太在意房市的漲跌,因為從美國過去六十年的經驗來看,沒有人可以精準預測房地產,何時上漲或下跌?幅度又是多少?重要的是你是否具備理財觀念購屋。

暢銷書作家羅伯特.清崎(Robert Kiyosaki)在《富爸爸,提早享受財富──投資指南》也點出,「你必須先有計畫性的做好財務安排,再做出購屋決策。」清崎接著在《川普清崎教你賺大錢》時又說,「如果你具備理財的觀念購屋,就像擁有X光般的眼睛看事情,不會盲目被市場牽著鼻子走。」

因此不管是想買第一間屋或第二間屋,與其費心猜漲跌與時機,更重要是做好自己的財務安排,特別是房貸。聯傑財務顧問執行長蕭碧華說,因為買房子是和銀行的長期committment(承諾),幾乎花上一輩子所有的積蓄,所以你必須先有足夠的能力負擔,並且選對地方,才能讓房地產成為一生最成功的投資。

■房貸槓桿:能快速買屋、也能快速破產

蕭碧華在一九八八年以每坪十五萬元買下第一間屋,地點在忠孝東路、光復南路口,地段相當好,但是世事難料,五年後先生過世,她得獨立扶養幼女與房子,「當時我將每月房貸、保母費扣完,只剩下一萬元生活費。」幸好後來蕭碧華收入大幅提升,度過艱難時期,如果她當時沒有作好財務安排,一定保不住房子,更享受不到後來增值3、4倍的成果。

房市演說家丹恩.葛拉西奧希(Dean Graziosi)在《房地產翻出一億人生》指出,是全世界最容易用槓桿投資的商品。由於有銀行房貸做後盾,房地產具有「以小搏大」的財務槓桿特性,懂得運用,就能快速買進第一間屋,進而很快累積第二、第三間屋,最後達到財務自由的境界。

但是房貸槓桿可以「載舟」、也可以「覆舟」。香港藝人阿B鐘鎮濤,在一九九六年看好香港房市潛力,高估自己付款能力,同時超額貸款購買五套預售屋,孰料第二年就碰上亞洲金融風暴,房市大幅回檔,阿B夫妻最後以破產收場。

因此,房地產雖然是最容易用「槓桿」特性投資的商品,它也是稅負成本最重的商品,包括交易期間的稅負、與持有期間的稅負,不懂得節稅,帳面獲利與稅後實質獲利會差上一大截。因此房市財務安排所涵蓋的房貸與節稅,就像是「任督二脈」,打通了才能成為高手,才有機會賺到房市大財富。

■三宅一生 有銀彈、有知識就能成功

從過去台灣房市呈現長期向上成長的趨勢來看,財務安排比挑選地點還重要,否則將可能在這場房市競賽中出局。孫可基表示,若以自住為前提,只要做好購屋的財務安排,就不用擔心房價漲跌變化。

這就像是《川普清崎教你賺大錢》書中所言,每個人都需要長久居住的地方,隨著人口增加,錢愈來愈薄,只要買對物件、用對的價格,做好融資安排,房地產應該都有不錯的表現!

如果你要問:「現在是不是購屋的好時機?」其實沒人能給標準答案。唯有快速存到自備款,與學習判斷合理房價後,有了「銀彈與知識」才有機會向「三宅ㄧ生」邁進,因為機會是留給準備好的人。

台長: 台北光點
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