學習 看地
當您看上非常喜歡的地時,首先深呼吸一下冷靜自己,ㄎㄎ開玩笑.
再來跟地主要地號以便將來到地政事務查詢.最好當面跟地主討論核對地籍圖上四處邊界位置
,山坡地地價沒有標準,主要看您喜歡與否以及自己的經濟能力,不要勉強.也不要問地主公告地價多少.
一般山坡地邊界除非有細分過,否則多會以山脊,溪河,古厝,或大岩石等,做為分界線,
如果您看的是1/1200比例尺的地籍圖,那就乘以1200倍,那就是實際土地的長度尺寸,
地籍圖上文字的方向,就是正北的方向,拿出指北針來核對一下,這時如果您有測距儀或測距望遠鏡,我想這筆土地應可以初步核對.
再來如果要了解更多,可以到台北植物園和平路口買空照圖,那是1/5000比例,
所以到地政事務所買這個地號地籍騰本時,同時買1/1200及1/5000比例的地籍圖
(記得要求多印一點週邊地號的土地),1/1200是給您實地核對用,1/5000的建議您制成投影片,
如此您就可以套在Google空照圖上,做到這裡您就會心理踏實很多,而且會非常有用
.記得多考貝幾份,因為將來計畫時還會用得上,還有做為核對的圖千萬別縮放否則會失真.
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1.首先在正上方第二行會有地號.
2.中間土地標示部:a.地目可分林或田或旱...b.面積以平方公尺標示
(外界買賣以坪或甲記算:一坪等於3.305平方公尺,一甲等於2934坪).
c.使用分區:一般是空白(都市計畫內土地)或山坡地保育(護)區(都市計劃外),
d.使用地類別:可分林業用地及農牧用地.林業用地一般坡度大於45度,但也有30度以內的亦可分割到100~700坪左右,但很難申請到農舍.
解決辦法將平坦部份請代書申請分割出來(但要相連大於2500平方公尺才可蓋農舍).
農牧用地最小分割面積2500平方公尺,才可蓋農舍.小於此面積蓋農舍之農業設施約15坪(機具房.溫室.資材室......)
解決辦法:要原地主持有農地是在農發條例之前,用原地主名目下蓋(地主無自用農舍),
一般要8個月左右,這方面要請代書辦理簽訂契約. (此方法會存在風險考量:如屆時地主收錢後...反悔不配合...)
3.土地所有權部:a.主要是看所有權人跟您接觸的地主是否相符.
b.權利範圍:要看是全部1/1,或是多人持分.若是多人持分則要多人全部同意,否則您只是持分者,而且原持分者有優先購買權. (建議:只選擇1/1全部)
4.他項權利部:如果有標示借款抵押權時,則於買賣前確定能塗消,買賣契約內也要註明.
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行政院農委會農林航空測量所(台北市和平西路101號 )(記得是在路口對面不是在農委會內部喔)
可以先試上網定購但要親自付款取圖,只上班到下午四點要注意,我第一次從苗栗來到達時是下午四點五分ㄎㄎ有夠受的,
只好第二天再來.一張圖300元只能說幾乎台灣每一處位置都有圖,比例為1/5000,
像苗栗縣南庄鄉就有一大堆圖每一地區都有圖號,可上網找找看.我買地前都會來此買圖
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我週遭至少有2人,多年前看上苗栗縣南庄發展前景,事後也發現的確眼光獨到南庄也澎渤發展,
這些人買了一大筆山,貸款花了大筆錢自不在話下,除了雇幾臺怪手整地,
他自己也買了一臺中古的,空前大筆整地造路,糾集大批仲介,親友,喜歡搞山同好,
甚至動用到地政相關人員,敲鑼打鼓聲勢浩大熱鬧非凡,從陣仗看不輸諾曼地大登陸而且勢如破竹.
眼看從此過著幸福美滿生活.沒想到山下居民一狀告發---
---未經核准開發汙染水源.纏訟多年還是敗陣下來.地也動不了,
所有盟軍不是重傷即是輕傷,大家躲的遠遠的,變賣所有家產後,還有還不完的債.
以 前車之鑑我目前買地的原則:(只選擇有規劃社區形態之休閒農地或農莊或集村)
1.有路可到達(既成道路或明確已完成開發道路或保甲路)
2.地勢平坦或稍平坦或須稍加整地
3.有水或有電
4.使用地類別:農牧用地或都市計畫內保護區(田旱林用地)皆可
5.敦親睦鄰:不吝惜仲介費,雇工發包一定是當地人
6.景觀天成不需人工塑造
7.買地來源單純不複雜, 減少不必要糾紛
8看地.第一眼自己要很喜歡
9.經整體..開發..規劃..設計..之大中型社區形態"休閒農地"
10."羊毛出在羊身上"勿買別人稍加整地後乍看是漂亮須加價購買土地
11.只要產權獨立1/1完整清楚(絕不能是持分的).又規劃好像經過土地重劃般完整一格一格就對了.以及鑑界定樁之素地...其餘就只要靠自己無時間表慢慢整理即可...何須讓別人賺好幾手....等
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山坡地大至分兩種:
第一種:山坡地已整理好像花園.這種適合您全家出游,就當是渡假巴.地主花下心力精力,其投入成本可能是素地的數倍.
所以當您喜歡它,多花錢買它很正常.這種地您直接跳過整地的煩瑣事務及省下時間.
第二種:您想以自己意境塑園,或地主缺錢無心顧山雜草叢生之地.
這種您就需要重裝上山,或者您在車子上有兩套裝備隨時可換裝.這種也許您有找到物美價廉之地.
看這種山您要有整理山的準備.一個重要觀念:您要有面對雜草殘枝前,心中卻在塑造將來可能的美景.
看山坡地裝備:
1.汽車:如果您正想換車,不妨考量四輪傳動車,視野佳重心低者.所以選二至三年的中古四傳車,費用是新車的1/2到2/3.如果您目前沒打算換車也沒關係,
即使路況不佳,地主必有上山工具.不管如何甚麼車上山,
建議於陡坡前不管上下坡都開低速檔,開大燈,搖下車窗關閉音響眼觀四面耳聽八方,養成轉彎前按喇叭習慣.
2.長筒鞋或雨鞋:我是到新竹中興百貨旁軍品店買空軍鞋
.
3.稍厚的褲子,長袖衣或工作手袖,小鴨舌帽及大笠帽(視陽光大小).
4.驅蚊工具:防蚊液或攜帶式蚊香盒(特殊店才有).
5.手套及鐮刀:鐮刀帶柄最好長及腰部,可當拐杖又可除草砍樹,手套可防雜草又可防自己的刀割傷.
6.狗:最好是有點獵狗血統,別太小或太大,本來是替您警示用反變成您在照顧它..假如將來您擁有山坡地後,它也可以替您照顧第二個家.如果您的環境不適合養,把這項忘掉.
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看了幾年地，80%都是荒煙漫草，連賣主都說不清地界在哪裡。有了 GPS，配合地籍圖，
對地形有更清楚的概念，也對錯綜複雜的林道有更進一步的掌握。
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建議 用GPS 定位 + GOOGLE EARTH 空照圖軟體,來找地,真的是一目了然,
不過可惜的是GOOGLE EARTH 在台灣的空照圖,有的非常細,細到我家屋頂上的水塔都看得到,
但有的很粗,不知道是否是試用版的關係.
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...不能省的20元
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近期PO上來的物件，有一個步驟沒辦法省..
一定要去調地籍謄本來做參考。不管是幾筆地只要是在同一個抵押權，只要其中一份就可以。
因為是要當做出價的參考。
也別怕上面的金額是天文數字，就用自己評估的價錢去出價即可。
反正出價又不用花錢，賣不賣就在他囉~!!
這種購地方式，也是很安全沒有糾紛的。
農地貸款金額，金融機構都只會放貸公告地價的1/2或總價的7成。目前土地已少見超貸的例子，幾乎都是低貸(尤其是農地)。
再加上用低價去出價購買，所以取得價位是超低的行情。(不動產皆然非只針對農地)
但也不是說全然無缺點~
常常是包裹買了好幾筆地，其中只有幾筆適用，其他幾筆就加入荒野保護協會了。
但是不管怎樣，也都算是價廉~
只是....
PO上來的我都沒去申請地籍謄本，所以價位點該從哪裡切入我也沒概念。
若需要提供參考意見的，請將抵押內容傳給我才能判斷。
地籍謄本只要任何一家地政事務所(不限縣市區域)都可以連線申請。或是上網用Hinet帳戶申請電子謄本都可以。
至於其他的利用網路免費資訊就可以了。
提供大家參考。
農地如何現買現蓋現住...........？
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其他問題可參閱文章法規詳載...3Q
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