◎嘉義房屋仲介◎【文/施絢傑攝影/邱添榮】台灣能不能複製香港經驗，創造地產的陸資題材傳奇？ 外資眼中的台灣不動產市場，又有哪些優劣之處？ 陸資陸客即將登台，本地房地產的未來會往哪裡走？ 且看遠雄企業團趙藤雄董事長、財金文化謝金河董事長， 及高力國際劉學龍董事總經理，一齊為您分析地產大勢…
時間推回前年下半年；當時距離總統改選不到一年時間，以積極推動兩岸開放交流為重要政見的馬英九，幾乎篤定代表國民黨參選。由於時任總統的陳水扁已弊案纏身，各界看好未來誕生『馬總統』的機率甚高，因此當時的台灣房地產，就已悄悄浮現兩岸題材。
當然沒人能料到，一年之後，雷曼兄弟機構宣布破產，會引發如此大的骨牌效應。不過，甫取得政權的馬政府，並沒有減緩兩岸開放的腳步。
終於在今年第二季，先是陸客觀光團成行，接著五月開放陸資相關辦法出爐；從台股開始，正式吹起陸資行情號角。加權指數從三、四月還未突破五千點，五月之後便一路狂升，六月初還一度攻上七千點大關，直到同月底才因為資金行情獲利了結賣壓而回跌。此前後漲跌幅之大，可謂世界之最。
兩岸開放 將創地產旋風
鑑於此一錢潮趨勢，今年六月十七日，假信義誠品六樓視聽室，一場題為『資產大翻升 台灣地產迎接大錢潮』的趨勢論壇就此展開，分別從本地財經研究媒體、地產開發專業及在台外資機構的角度，分析台灣地產的未來。
財金文化謝金河董事長一開場就直指，這兩個月來台股急升後回跌，是股市資金行情必然產生的狀況。而同時間，房地產市場經歷史無前例的劇變，才更值得我們注意；先是金融海嘯後急凍，旋即受到陸資想像題材拉抬。這樣的巨幅波動，的確是我們無法想像的。
開放陸資及相關交流，其意義不僅於此，將有更多資金進入台灣市場，更重要的是，兩岸交流從過去台灣到大陸的單向，正式轉變為雙向，堪稱劃時代的發展。謝金河強調，一定要以全新的態度、思考和視野，來看待此事。
其實國內建商很早就尋求與對岸同業合作，或到對岸發展的機會，只是礙於相關法令限制，實際進行頗為困難。如今政策逐步開放下，遠雄和碧桂園的率先宣布合作，意義非凡。遠雄企業團趙藤雄董事長表示，兩方雖並未簽署書面協定，不過交叉持股各半，在兩地成立開發公司的合作模式，確已步上軌道。
雖然積極進軍對岸市場，未來遠雄的經營重心並不會有所偏廢；趙藤雄強調，兩岸地產市場各有千秋，台灣這邊將會朝精緻化方向發展，對岸則會以大型造鎮為主。
另外，去年高價標得的信義計畫區A1基地，將如計畫進行興建辦公大樓，延宕一時的大巨蛋開發計畫，也將逐步推動。趙藤雄透露，這顆巨蛋的設計部份，請到國際級團隊進行，光費用就達十餘億新台幣。趙藤雄信心滿滿，巨蛋誕生後，將會是引領世界潮流的產物，鐵定成為其他國家地區取經的目標。
外資入台 看好台海新契機
接著，高力國際董事總經理劉學龍便以『外資看台灣地產』為題，發表論述。劉學龍指出，近年進入台灣投資地產的外資，主要是考量台灣無論資產價格或租金水準，都比鄰近地區低，具有相當的獲利潛力，當然中間也有分散投資風險的考量，但更重要的，當然還是看好兩岸開放後的發展契機。
然而同時間，國內政府對外資諸多的限制、相關法令及現實層面的問題，都是造成外資實際投入台灣地產動作和態度不明確的關鍵。
劉學龍首先指出，對於外資一年內受到匯入、匯出額僅五千萬美元的限制，就極端不合理。一些有名的外資地產投資基金，交易規模動輒上億美金，五千萬美元的限制，無疑是畫地自限。
再者，對外資來說，具有較穩定投資報酬率的商業不動產，是更優質的投資標的，然而同時，國內建商卻缺乏商業複合式產品之開發經驗。其他像市場規模有限、相關租稅繁瑣、物件流動率低，都使外資考慮再三或裹足不前。
劉學龍更強調，台灣商辦租金水準低、公設比偏高、交易資訊不透明、單一產權物件太少（集中於少數本地金控財團手中），乃至於本國銀行相對保守、無法和國際趨勢接軌，更是台灣吸引外資投入時的重大障礙。
當然，陸資、陸企登台後，租金水準有望明顯提升，公設比偏高部分，則有賴政府或民間開發商更積極整合，取得更完整更大面積的基地，或有機會改善。其他部分，則是必須由執政者從法令層面予以檢討。
儘管有這樣多的限制與問題，劉學龍仍認為，馬政府積極推動兩岸開放交流之後，絕對能夠創造更好的環境、吸引更多資金。
限制障礙仍多 亟待改善
趙藤雄更強調，迎接陸資與外資以外，本地房市仍希望無窮。他解釋，雖然近年人口成長停滯，不過新增家庭數仍每年超過九萬戶；尤其大台北地區超過三十年以上屋齡住宅數量龐大，這些需求相當可觀，將成為房市進展的重要推力。
不過趙藤雄指出，交通還是台灣未來持續發展，必須要改善提升的部份。劉學龍也認為，交通建設的確攸關區域發展成敗，同時建議政府應將新市鎮開發，納入產業發展思維，另還須降低投資門檻，提供租稅優惠，特別是放寬壽險業海外不動產投資限制。
謝金河補充，稍早遺產贈與稅稅率調降後，就已有大量先前流出的台資回流；台灣並非真缺資金，而是環境問題。兩岸開放，絕對是具體改善的重要起步。
兩岸開放之際，當然仍有部分人士，對對岸政權本質有所憂慮。謝金河則認為，台灣人對社會這些年形成的民主及法治價值要有信心，這是我們在迎接陸資洪流時，最珍貴的無形資產，也是讓我們在再創香港成功經驗的同時，還能有別於香港之外的優勢。
至於兩岸開放及陸資、外資齊聚台灣後，哪裡將會是投資首選，後市看好？劉學龍表示，從外資的角度，台北市A級商辦仍會是首選，精華區或連鎖品牌四星級以上酒店，及海空港附近的物流倉儲中心，外資也將會有高度興趣。
謝金河則認為，未來松山機場和虹橋機場對飛之後，將徹底改變商務旅行的樣貌，兩岸一日生活圈指日可待。在此發展下，原本因為信義計畫區崛起而略為遜色的敦南、敦北商圈，改變將最為直接，無論住宅或商辦皆然。他還同時看好距離不遠的士林、內湖及南港。
本地為基礎 視野放諸全球
最後謝金河提醒，馬英九目前參選國民黨主席，有其相當意涵；如順利當選，馬英九將正式主導兩岸事務，屆時或許會有更積極，且趨於和平交流的新發展。另外，兩岸積極交流後，除了韓國開始有警覺外，美國對此發展的態度，也值得關注。這些都將會是影響台灣兩岸，乃至於全球經濟及版圖發展的後續觀察指標。
台海開放，確實將引領兩岸，乃至於全球華人全新的視野與發展。順此趨勢，我們更要放眼世界，就如劉學龍為本次論壇引述的結語：Think Local, Act Global！
◎《嘉義房屋仲介●嘉義台灣房屋》◎
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